房企以物抵债，500万土增税税局挂账处理

以房抵债实务探讨（点击学习）1.“以房抵债”债务重组，法财税如何处理？2.营改增前自有房产抵债未报税被稽查3.以房抵债的5大类问题和18条裁判意见4.以房抵债，这项税费容易造成漏报少报5.以物抵债偿还建筑公司债务如何处理？

案例要点

1、下文提供了一个房地产执行中税费承担的新思路：由申请执行人缴纳应由其负担的契税、印花税，而应由被执行人负担的土地增值税由当地税务局做挂账处理并依法予以追缴。

2、本案中，土地增值税应由出让人（本案中宁夏某房地产公司）负担，但该公司目前已无力承担，被执行人包括李某某、宁夏某实业公司、宁夏某房地产公司，但也无可供执行财产。税局对土地增值税做挂账处理并依法予以追缴，如何实现？

3、关于土地增值税，“先税后证”的财税相关规定，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十二条规定，纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

北京一中院裁定认为：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额进行征税，土地登记是否完成是使用权是否发生转移的重要标志，登记环节对于土地增值税的征收起着重要的保障作用，按照规定，纳税人未缴纳土地增值税的，土地管理部门不得办理有关的权属变更手续。董×违反规定审批土地登记的行为使他人无需缴纳土地增值税而获得土地使用权，故其行为与国家土地增值税的流失结果之间存在刑法的因果关系。

案例内容

远赴千里解决房产涉税难题、38套房产成功过户

3月20日，高阳法院执行局远赴宁夏石嘴山市，经过11天的不懈努力，解决了涉案房产税费及过户难题，将38套房产成功过户到申请执行人名下，并委托被执行人管理，让“纸上权益”变成“真金白银”，取得了良好的社会效果和法律效果。

涉案标的3000余万

查封房产流拍以物抵债

申请执行人王某某与被执行人李某某、宁夏某实业公司、宁夏某房地产公司民间借贷纠纷一案，宁夏某实业公司应偿还王某某借款本金3000余万元及利息，李某某、宁夏某房地产公司承担连带责任。

案件进入执行程序后，因被执行人无可供执行财产，高阳法院执行局立即对宁夏某房地产公司抵押给申请执行人的38套房产进行了查封，并启动拍卖程序，但38套房产均因无人竞买而流拍。王某某经慎重考虑后决定以物抵债，高阳法院依法出具执行裁定书，王某某可持执行裁定书办理38套房产的产权过户登记手续。

裁定虽然作出，但房产过户涉及到欠缴土地税款等系列问题仍亟待解决，3月20日，高阳法院执行局局长庞涛带领执行法官徐超奔赴宁夏石嘴山市实地解决该问题。

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召开联席会议磋商税费难题

38套房产证交到申请执行人手中

到达石嘴山市后，庞涛局长、徐超法官分别与当地税务部门、不动产登记部门相关负责人协商税费、过户问题，由于宁夏某房地产公司经营陷入困难，38套房产的土地增值税一直未缴纳，经过沟通，三部门就缴纳土地增值税、契税、印花税完毕后可办理过户手续达成共识，但谁来缴纳、如何缴纳未能取得一致意见。

3月25日，在庞涛局长的倡议下，当地市税务局相关负责人、市自然资源确权登记科负责人、市不动产登记中心主任、受理登记科负责人、权属调查科负责人及高阳法院执行法官6部门就宁夏某房地产公司欠缴土地税款能否办理转移登记问题召开了专题联席会议。

会上，庞涛局长、徐超法官与各部门负责人进行了深入地阐释：根据《土地增值税法》相关规定，土地增值税应由出让人（本案中宁夏某房地产公司）负担，但该公司目前已无力承担。如果由申请执行人先行垫付，近500万的土地增值税款无疑令其不堪重负，且显失公平。当事人的胜诉权益理应得到全面保障，各部门应高度重视、支持和保障法院执行工作，通力协作，切实解决执行中的难点、堵点问题，用最少程序、最优办法、最大比例兑现当事人胜诉权益。与会人员表示，将积极配合高阳法院执行工作，尽快研判解决方案，想方设法让法院判决落地。

经过两天反复沟通协商，各部门最终达成一致意见：由申请执行人缴纳应由其负担的契税、印花税，而应由被执行人负担的土地增值税由当地税务局做挂账处理并依法予以追缴。

根据商议结果，申请执行人缴纳了其应承担的契税、印花税。3月29日，在执行法官的见证下，王某某在不动产登记部门完成了38套房产的转移登记手续，当38套红艳艳的房产证拿到手中的时候，他脸上露出了久违的笑容。

执行法官能动履职

38套房产委托被执行人管理

房产虽已过户，但如何腾空交付成为执行法官面临的又一难题。庞涛局长与徐超法官及时调整工作思路，考虑到王某某远在河北，管理房产难度极大，且38套房产平时都是被执行人负责管理经营的现状，立即召集双方当事人协商，提出了由申请执行人委托被执行人管理的执行方案，双方均表示可以接受，最终达成委托管理协议。至此，38套房产全部处置完毕，3000余万的纠纷终于画上了圆满的句号。

“该执行案件中38套房产成功过户并妥善处置，是高阳法院对法拍房过户税费问题的有益探索和典型例证，这一探索既没有给国家税收造成损失，又解决了群众急难愁盼问题，保障了申请执行人的合法权益，实现了双赢多赢共赢。”高阳法院院长王卫东表示。

今后工作中，高阳法院执行局将始终坚持人民至上，秉持“如我在执”意识，用足政策和法律，充实执行“工具箱”，让更多“纸上权益”变成“真金白银”，以高质量执行服务保障经济社会高质量发展。

河北高阳法院

2024-04-09

来源：财税评论

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