青岛市城市更新和城市建设税费政策指引 / 2024年修订版
国家税务总局青岛市税务局
2024年4月
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035年远景目标纲要》提出，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造。2024年青岛市政府工作报告显示，交通基础设施建设、历史城区保护更新、旧城旧村改造等城市更新建设攻坚深入推进。
青岛市税务部门积极落实上级和地方的各项工作部署，坚决当好执行者、行动派、实干家，精准高效推动新质生产力发展，持续不断优化税收营商环境，以更实作风更大力度更好举措促进各类经营主体发展壮大，以税收职能作用的高效发挥助力各项事业高质量发展。
为认真贯彻全面落实青岛市委市政府关于城市更新工作和城市建设攻坚行动的战略部署，促进城市低效用地再开发，集约节约利用土地资源，提升城市功能，优化营商环境，2022年 5 月，青岛市税务局整理编写了《青岛市城市更新和城市建设税务政策指引（2022 年版）》。根据工作开展、政策变动等情况，2023年，曾对相关内容进行了补充、修订。进入2024年，根据国家政策变动情况，再次组织对前述2023年修订的版本进行修订，形成《青岛市城市更新和城市建设税费政策指引（2024年修订版）》（简称《2024年修订版》）。
修订版本的总体架构延续《青岛市人民政府推进城市更新工作的意见》及《青岛市城市更新和城市建设三年攻坚行动》规定的内容，分为 6 类、10 个事项。大类分别是历史城区保护更新，重点低效片区（园区）开发建设，城镇老旧小区城中村改造，旧厂房改造，市政设施建设（交通基础设施、停车设施及公园城市建设，地铁建设及沿线开发建设）、城市更新与城市建设其他相关事项。基于相关重点工作任务，以改造环节为时间链条，梳理青岛市城市更新和城市建设过程中，征地、拆迁、安置、建设、施工等涉及的货物和劳务税及附加（增值税及附加）、所得税（企业所得税、个人所得税）、财产和行为税（房产税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税、契税等）方面的税费政策规定，可作为相关主体办理涉税事宜的政策参考。供货方提供货物、劳务、服务等，按规定依法申报缴纳相关税费，因篇幅限制，本指引暂不涉及。
《2024年修订版》涉及的修订内容主要是：政策变动涉及的文件；原规定2023年12月31日执行到期的有关增值税小规模纳税人增值税政策规定，根据《财政部 税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税政策的公告》（2023年第19号），执行到2027年12月31日；原规定执行至2023年6月30日的《青岛市财政局 国家税务总局青岛市税务局关于延续实施城镇土地使用税、房产税减免政策的通知》（青财税〔2023〕5 号）关于增值税小规模纳税人继续免征城镇土地使用税、房产税的规定，没有延续政策，经财行处确认后，相关规定在修订中删除；根据《财政部 税务总局关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告 2023 年第33号），对公租房税收政策相关内容进行调整，执行至2025年12月31日；公园城市建设及《青岛市公园城市建设规划（2021-2035年）》、《青岛市地铁建设及地铁沿线开发建设三年攻坚行动方案（2022-2024年）》等相关内容；同时，对原版本引用文件及附件、引用条款等，进行了新一轮订正。
《2024年修订版》相关内容依照有权部门主动公开的国家相关法律法规、税务规范性文件等编纂，青岛市城市更新和城市建设相关税费政策包括但不限于本指引的相关内容。本指引可作为政策参考，不构成约束性规范。涉及的具体政策内容，以有权机关发布的法律、行政法规、税务规范性文件的正式文本为准。未尽事宜，按照税收法律、行政法规及相关规定执行。《2024年修订版》发布后，国家相关法律法规、上级文件等对相关事宜作出规定的，以有权机关的规定为准。后续将继续根据国家相关法律法规以及青岛市城市更新和城市建设工作情况对本指引适时修订。
2024年4月
页码序号正式印刷时由印刷所订正- 1 -
一、历史城区保护更新- 1 -
1.1改造施工- 1 -
1.1.1改造环节- 1 -
1.1.1.1工程施工企业- 1 -
1.1.1.2专业经营单位- 2 -
二、重点低效片区（园区）开发建设- 3 -
2.1全面改造- 4 -
2.1.1 拆迁补偿环节- 4 -
2.1.1.1被征收单位或个人（原权属人）- 4 -
2.1.1.2 合作企业- 6 -
2.1.1.3 工程施工企业- 7 -
2.1.2 土地出让环节- 7 -
2.1.2.1 自然资源和规划部门- 7 -
2.1.2.2 合作企业- 8 -
2.1.3 房地产开发、销售环节- 9 -
2.1.3.1 合作企业- 9 -
2.1.3.2 工程施工企业- 11 -
三、城镇老旧小区、城中村改造- 12 -
3.1村企合作改造- 12 -
3.1.1 合作意向企业垫付前期费用环节- 12 -
3.1.1.1村集体经济组织- 13 -
3.1.1.2 提供前期服务的专业机构- 14 -
3.1.2 改造主体公司返还前期费用环节- 14 -
3.1.2.1 合作意向企业- 14 -
3.1.2.2 改造主体公司- 15 -
3.1.3 拆迁补偿环节- 16 -
3.1.3.1村民、村集体经济组织、集体土地使用方- 16 -
3.1.3.2 改造主体公司- 17 -
3.1.3.3 其他- 18 -
3.1.4 土地出让环节- 19 -
3.1.4.1自然资源和规划部门- 19 -
3.1.4.2改造主体公司- 19 -
3.1.5 复建安置房建设环节- 20 -
3.1.5.1方式1：改造主体公司代建安置房- 20 -
3.1.5.1.1 改造主体公司- 20 -
3.1.5.1.2 村集体经济组织- 22 -
3.1.5.1.3 工程施工企业- 22 -
3.1.5.2方式2：改造主体公司自建安置房- 23 -
3.1.5.2.1 改造主体公司- 23 -
3.1.5.2.2 村集体经济组织- 25 -
3.1.5.2.3 工程施工企业- 26 -
3.1.5.3方式3：村集体经济组织自建安置房- 26 -
3.1.5.3.1 村集体经济组织- 26 -
3.1.5.3.2 改造主体公司- 27 -
3.1.5.3.3 工程施工企业- 28 -
3.1.5.3.4 其他- 28 -
3.1.6 复建安置房分配环节- 29 -
3.1.6.1 村集体经济组织- 29 -
3.1.6.2 村民- 29 -
3.1.7 融资区房屋建设、销售环节- 31 -
3.1.7.1 改造主体公司- 31 -
3.1.7.2 工程施工企业- 32 -
3.2村集体经济组织留用地转让- 32 -
3.2.1 补缴土地出让金环节- 33 -
3.2.1.1 村集体经济组织- 33 -
3.2.2 留用地使用权转让、权属变更环节- 34 -
3.2.2.1 村集体经济组织- 34 -
3.2.2.2 合作企业- 35 -
3.2.2.3 其他规定- 35 -
3.2.3 分成物业移交环节- 35 -
3.2.3.1方式1：无偿移交- 36 -
3.2.3.1.1 合作企业- 36 -
3.2.3.1.2 村集体经济组织、村民- 37 -
3.2.3.2方式2：固定价格回购- 38 -
3.2.3.2.1 合作企业- 38 -
3.2.3.2.2 村集体经济组织、村民- 39 -
3.3村集体经济组织租赁改造村级园区市场- 39 -
3.3.1 拆迁补偿环节- 40 -
3.3.1.1 集体物业承租方- 40 -
3.3.1.2 工程施工企业- 41 -
3.3.2 土地租赁环节- 41 -
3.3.2.2 改造企业- 42 -
3.3.3 物业建设、运营环节- 42 -
3.3.3.1 改造企业- 42 -
3.3.3.2 工程施工企业- 43 -
3.3.4 物业收回环节- 44 -
3.3.4.1村集体经济组织- 44 -
3.4政府直接收储- 44 -
3.4.1 土地征收（收回）环节- 45 -
3.4.1.1 村集体经济组织- 45 -
3.4.1.2 集体土地承租方- 46 -
3.4.1.3 其他规定- 47 -
3.4.2 建筑物拆除、平整环节- 47 -
3.4.2.1 工程施工企业- 47 -
四、旧厂房改造- 48 -
4.1自主改造- 48 -
4.1.1 补缴土地出让金环节- 48 -
4.1.1.1 不动产权属人- 49 -
4.1.2 自主改造环节- 49 -
4.1.2.1 不动产权属人- 49 -
4.1.2.2 工程施工企业- 50 -
4.2收购改造- 51 -
4.2.1 收购环节- 51 -
4.2.1.1 被收购企业- 51 -
4.2.1.2 收购企业- 52 -
4.2.2 改造环节- 53 -
4.2.2.1 收购企业- 53 -
4.2.2.2 工程施工企业- 54 -
4.3合作改造- 55 -
4.3.1 改造主体公司成立环节- 55 -
4.3.1.1 旧厂房原权属人- 55 -
4.3.1.2 改造主体公司- 57 -
4.3.2 引入合作企业环节- 57 -
4.3.2.1改造主体公司- 57 -
4.3.3 补缴土地出让金环节- 57 -
4.3.3.1 改造主体公司- 57 -
4.3.4 拆迁补偿环节- 58 -
4.3.4.1 旧厂房用地承租方- 58 -
4.3.4.2 工程施工企业- 59 -
4.3.4.3 改造主体公司- 59 -
4.3.5 复建物业过户及股权退出环节- 60 -
4.3.5.1 改造主体公司- 60 -
4.3.5.2 旧厂房原权属人- 62 -
4.3.5.3 其他- 63 -
4.3.6 物业开发、销售环节- 63 -
4.3.6.1 改造主体公司- 63 -
4.3.6.2 工程施工企业- 64 -
4.4单一主体归宗改造- 65 -
4.4.1 拆迁补偿环节- 65 -
4.4.1.1 不动产原权属人- 65 -
4.4.1.2 改造主体公司- 67 -
4.4.1.3 工程施工企业- 68 -
4.4.2 土地出让环节- 69 -
4.4.2.1 自然资源和规划部门- 69 -
4.4.2.2 改造主体公司- 69 -
4.4.3 房地产开发、销售环节- 70 -
4.4.3.1 改造主体公司- 70 -
4.4.3.2 工程施工企业- 72 -
五、市政设施、交通基础设施、停车设施及公园城市建设，地铁建设及沿线开发建设- 72 -
5.1全面改造- 72 -
5.1.1 拆迁补偿环节- 73 -
5.1.1.1被征收单位或个人（原权属人）- 73 -
5.1.1.2 合作企业- 74 -
5.1.1.3 工程施工企业- 75 -
5.1.2 土地出让环节- 76 -
5.1.2.1 自然资源和规划部门- 76 -
5.1.2.2 合作企业- 76 -
5.1.3 房地产开发、销售环节- 77 -
5.1.3.1 合作企业- 77 -
5.1.3.2 工程施工企业- 79 -
六、城市更新与城市建设其他相关事项- 79 -
6.1违法建设整治- 80 -
6.1.1 拆除、整治环节- 80 -
6.1.1.1 工程施工企业- 80 -
6.2政府征收储备土地、出让土地- 81 -
6.2.1 土地收储环节- 81 -
6.2.1.1被征收单位、个人- 81 -
6.2.1.2 土地原使用方- 83 -
6.2.2 土地使用权出让环节- 84 -
6.2.2.1 自然资源和规划部门- 84 -
6.2.2.2 房地产开发企业- 84 -
6.2.3 配建物业移交环节- 85 -
6.2.3.1方式1：直接移交方式- 86 -
6.2.3.1.1 房地产开发企业- 86 -
6.2.3.2方式2：无偿移交方式- 86 -
6.2.3.2.1 房地产开发企业- 87 -
6.2.3.2.2 接收单位- 88 -
6.2.3.3方式3：政府回购方式- 89 -
6.2.3.3.1 房地产开发企业- 89 -
6.2.3.3.2 回购单位- 89 -
6.2.4 房地产开发销售环节- 90 -
6.2.4.1 房地产开发企业- 90 -
6.2.4.2 工程施工企业- 92 -
6.2.5 自持物业运营环节- 92 -
6.2.5.1方式1：经营租赁- 92 -
6.2.5.1.1 房地产开发企业- 92 -
6.2.5.2方式2:长租或转让永久使用权- 95 -
6.2.5.2.1 房地产开发企业- 95 -
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