【最新汇总】“以土地作价入股”，土地增值税如何处理？

企业以土地投资入股的土地增值税处理可以分为下面三种情况：（1）非房地产企业将土地投资入股到非房地产企业名下，则非房地产企业不缴纳土地增值税。（2）非房地产企业将土地投资入股到房地产企业名下，则非房地产企业必须缴纳土地增值税。（3）房地产企业将土地投资入股到非房地产企业名下，则房地产企业必须缴纳土地增值税。
关于企业以土地投资入股，部分地区也有相关规定：

目录

1.山东

2.广东

3.安徽

4.江苏

5.海南

6.福建

7.内蒙古

......

“土地投资”土地增值税处理

1

山东省规定

关于土地增值税有关问题的通知（鲁财税[2007]35号）五、以房地产投资或联营的土地增值税征收问题以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或房地产开发企业以其建造的商品房进行投资、联营或被兼并的，均应按规定征收土地增值税。
关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知（青地税函[2009]47号）六、关于以土地使用权投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其土地成本如何进行确认？答：房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：（一）2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。（二）2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税金清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。其中，对在2006年3月2日之前虽未穗办理土地使用权变更登记手续，但受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。

济宁市地税局关于土地增值税若干具体问题的通知六、关于以土地(房地产)投资入股进行投资或联营的扣除问题(一)房地产开发企业以接受投资方式取得的土地，并在该宗土地上从事房地产开发，在计算土地增值税时以《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：1、2006年3月2日之前，以土地(房地产)作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以源投资方取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。投资方不能提供取得土地使用权支付凭证的，不得扣除。2、2006年3月2日之后，以土地(房地产)作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，在投资或联营环节已对投资人按规定征收了土地增值税，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资方取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及投资方缴纳的土地增值税作为被投资方可扣除的土地成本。被投资方不能提供投资方取得土地使用权支付凭证的，其土地价款不得扣除。(二)以土地(房地产)作价入股进行投资或联营，被投资企业从事非房地产开发的，再转让该(土地)房地产时，应以投资方取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额计算土地增值税扣除项目金额。被投资企业不能提供投资方取得土地使用权支付凭证的，其土地价款不得扣除。(三)房地产开发企业以土地作价入股进行投资或联营的，按照《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第五条"房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定"执行。21号文中的“建造的商品房”即土地（房地产）

2

广东省规定

（四）以投资入股方式取得土地使用权的，如在投资入股环节按规定免征土地增值税的，被投资企业在土地增值税清算时，应以入股投资者原取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据予扣除；如在投资入股环节入股投资者已按规定缴纳土地增值税的，以其计税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据予扣除。

3

安徽省规定

关于以土地使用权投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其土地成本如何进行确认?

房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：

(一)2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。

(二)2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。其中，对在2006年3月2日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。

4

江苏省规定

对于非房地产开发企业以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的应征收土地增值税。

一、财政部、国家税务总局财税字[1995]48号文《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（以下简称《通知》中第一条对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的，由县局、分局审批暂免征收土地增值税，并报市局备案。

土地价款确认

（1）对2006年3月2日以前房地产开发企业因投资方以土地作价入股或联营方式取得的土地使用权，其项目清算时土地价款应根据该项土地出让或者转让环节的合法有效凭证上所载明的金额进行确认，不得以投资或联营评估价格作为土地价款扣除金额。

对2006年3月2日以后根据财税[2006]21号文件第五条规定，以土地作价入股或联营，进行房地产开发的，其土地使用权按规定征收土地增值税后，以计税金额作为该土地清算项目的土地价款扣除金额。

5

海南省规定

你公司将投资入股的土地进行房地产开发，所开发的房地产项目在销售计算土地增值税时，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，其土地成本按你公司成立时的土地帐面价值予以扣除。 

由于个人独资企业的财产为投资人个人所有，因此，个人以其拥有的土地使用权投资成立(或转入)个人独资企业的行为，不属于土地增值税的应税行为，不征收土地增值税。

......

个人以土地使用权投资成立一人有限责任公司，由于一人有限责任公司的财产为公司所有，并非投资人个人所有，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号)第五条的规定，凡所投资成立的一人有限责任公司是从事房地产开发的，应依照规定征收土地增值。

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条规定，海南省旅游总公司和海南五指山第一村，以土地作价入股，将土地转让给海南香水湾皇家国际海洋花园有限公司时，暂免征收土地增值税。海南香水湾皇家国际海洋花园有限公司将入股土地再转让或开发房地产后销售的，应征收土地增值税。 

6

福建省规定

纳税人因接受投资而取得的土地使用权，按照投资方投资入股的土地使用权作价金额以及按国家统一规定交纳的有关费用作为取得土地使用权所支付的金额。

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