以土地及房屋投资入股，土增税纳税风险分析

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以下内容摘自：发行人及保荐机构关于第四轮问询函的回复意见(XXXX科技股份有限公司)（2019年11月20日）

问题5.关于其他

请发行人补充说明，2016年10月，发行人将持有的JJ科技94.53%股权转让给邵某某是否存在土地增值税缴纳风险，如有，具体增值税测算情况及对发行人的影响。

请保荐机构、申报会计师核查上述事项，并发表明确意见。

回复

（一）发行人将持有的JJ科技94.53%股权转让给邵某某的简要情况

1、QC有限以实物资产（老厂房）认缴JJ科技1,728万元注册资本

2015年12月28日，经JJ科技股东会决议，同意JJ科技注册资本由100万元增加至1,828万元，新增的1,728万元注册资本由QC有限以实物资产（老厂房）认缴，增资完成后，JJ科技的股东为QC有限、邵某某。【点击学习：非房企接受土地投资，取得土地使用权支付的金额如何确认？】

2015年12月28日，QC有限与JJ科技签署《土地使用权及房屋产权作价入股协议》，约定QC有限以上述老厂房作价1,728万元增资JJ科技，作价参照四川公诚信房地产土地评估有限公司出具“川公房评（2015）咨字第12-07号”《房地产咨询估价报告》。

2016年2月3日，JJ科技取得成都市龙泉驿区市场监督管理局换发的《营业执照》。

2、QC有限转让所持JJ科技全部股权

2016年10月24日，JJ科技召开股东会，一致同意QC有限将其持有的JJ科技94.53%股权（对应出资额1,728万元）转让给邵某某，作价参照中联资产评估集团有限公司出具的“中联评报字[2016]第1608号”《评估报告》。

2016年11月2日，JJ科技取得成都市龙泉驿区市场监督管理局换发的《营业执照》。

（二）发行人将持有的JJ科技 94.53%股权转让给邵某某是否存在土地增值税缴纳风险

1、土地增值税的相关规定

（1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。”

（2）财政部国家税务总局《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）第四条规定：“单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税（上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业）。”（该通知的执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日）

（3）财政部税务总局《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）第四条规定：“、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”（该通知执行期限为2018年1月1日至2020年12月31日）

2、发行人转让JJ科技94.53%股权给邵某某是否存在土地增值税缴纳风险

（1）QC有限以实物资产（老厂房）出资设立JJ科技不存在土地增值税缴纳风险

QC有限以实物资产（老厂房）认缴JJ科技1,728万元注册资本，属于《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定的“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物”的行为，该行为属于土地增值税征税范围。

但QC有限的上述出资行为符合《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）中“单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税”的规定。

QC有限与JJ科技签署《土地使用权及房屋产权作价入股协议》的时间为2015年12月28日，QC有限土地增值税纳税义务发生时间属于“2015年1月1日至2017年12月31日”期间内，符合《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）第四条关于“暂不征土地增值税”的规定。

根据2016年8月11日四川省XXXX地方税务局第八税务所出具的《龙泉地税局第八税务所关于成都QC科技发展有限公司有关税款计算情况》：“根据财税[2015]5号文第四条规定，暂不征收土地增值税”。

根据2016年8月12日四川省XXXX地方税务局第八税务所《通知单》：“成都QC科技发展有限公司将其位于XXXX大道10号的房屋对外转让所涉及的各项流转税已在我所全额解缴入库。”

综上所述，QC有限以实物资产（老厂房）认缴JJ科技1,728万元注册资本符合《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）关于“暂不征土地增值税”的规定，不存在土地增值税缴纳风险。

（2）发行人转让JJ科技94.53%股权给邵某某不存在土地增值税缴纳风险

2016年10月24日，发行人前身QC有限将其持有的JJ科技94.53%股权转让给邵某某，为股权转让行为。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。”发行人上述股权转让行为不属于“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人”，不涉及土地增值税纳税义务。

为进一步确认发行人转让JJ科技 94.53%股权给邵某某是否存在土地增值税缴纳义务，发行人于2019年11月18日向国家税务总局XXXX税务局请示：“我公司于2016年10月将所持有的成都JJ科技有限公司94.53%股权转让给邵某某。该股权转让行为，是否属于《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的土地增值税征收范围”。

根据国家税务总局XXXX税务局于2019年11月19日在前述《请示》上的确认：“根据《土地增值税暂行条例》第二条之规定，股权转让行为不属于土地增值税征收范围。”

因此，发行人将持有的JJ科技 94.53%的股权转让给邵某某的情形不属于《土地增值税暂行条例》规定的土地增值税纳税义务行为，不存在土地增值税缴纳风险。

3、如果需要缴纳土地增值税，具体测算情况及对发行人的影响

（1）如果需要缴纳土地增值税，具体测算情况如下：

单位：元

注1：建筑物的评估价格取自中联资产评估集团有限公司出具“中联评报字[2016]第1608号”《评估报告》

注 2：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条，计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

测算应缴纳的土地增值税=增值额*税率=5,455,112.01*30%=1,636,533.60元。

（2）对发行人的影响

如果需要缴纳土地增值税，对发行人2016年财务报表的影响情况如下：

单位：元

模拟缴纳土地增值税后，发行人2016年净利润为32,793,728.49元，较模拟前净利润34,184,782.05元减少1,391,053.56元，降幅为4.07%，扣除非经常性损益后归属于母公司净利润保持不变。

发行人控股股东邵某某承诺：如因发行人转让JJ科技 94.53%股权给邵某某需要补缴土地增值税，或者由此发生的滞纳金及有关部门的行政处罚，邵某某将无条件地全额承担该等应当补缴的税金、滞纳金及有关部门的行政处罚并承担相应的责任，保证发行人不会因此遭受损失或不利影响。

（三）核查程序及意见

1、核查程序

（1）访谈发行人控股股东、财务负责人，了解实物出资及产权变动、股权

转让的背景、原因、真实性；获取实物出资、股权转让的评估报告，确认实物出资及股权转让的作价是否公允；获取税费缴纳的相关凭证；

（2）获取并查阅了上述实物出资及产权变动、股权转让的董事会、股东会资料；

（3）查阅土地增值税相关税收法律法规；

（4）取得四川省XXXX地方税务局第八税务所出具的《XX地税局第八税务所关于成都QC科技发展有限公司有关税款计算情况》及四川省成都市龙泉驿区地方税务局第八税务所《通知单》；

（5）取得发行人于2019年11月18日向国家税务总局XXXX税务局出具的《请示》及国家税务总局XXXX税务局的确认；

（6）取得控股股东邵某某就出具的承诺。

2、核查意见

经核查，保荐机构、申报会计师认为：

（1）根据《土地增值税暂行条例》的相关规定、国家税务总局XXXX税务局的确认，发行人将持有的JJ科技 94.53%的股权转让给邵某某不存在土地增值税缴纳风险。

（2）经测算，如果需要缴纳土地增值税，发行人 2016 年净利润为32,793,728.49 元，较模拟缴纳土地增值税前的净利润 34,184,782.05 元减少1,391,053.56元，降幅4.07%，扣除非经常性损益后归属于母公司净利润保持不变。

（3）发行人控股股东邵某某已经作出承诺：如因发行人转让JJ科技94.53%股权给邵某某需要补缴土地增值税，或者由此发生的滞纳金及有关部门的行政处罚，邵某某将无条件地全额承担该等应当补缴的税金、滞纳金及有关部门的行政处罚并承担相应的责任，保证发行人不会因此遭受损失或不利影响。

来源：陇上税语

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