【郴地税公告字[2014]1号】关于发布《郴州市地方税务局房地产开发经营企业税收征管办法》的公告
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所属类别： 【土地增值税】
发文机构： 郴州市地方税务局
发文日期： 2014/3/28
名 称： 郴州市地方税务局关于发布《郴州市地方税务局房地产开发经营企业税收征管办法》的公告
文 号： 郴地税公告字[2014]1号
有 效 性 ： 有效
各县（市、区）地方税务局，市局局内各单位：
现将《郴州市地方税务局房地产开发经营企业税收征管办法》予以发布，本公告自公布之日起施行。
特此公告。
郴州市地方税务局
2014年3月28日
郴州市地方税务局房地产开发经营企业税收征管办法
第一章 总则
第一条 为加强和规范房地产业税收征管，堵塞税收征管漏洞，提高一体化软件应用水平，强化信息管税，推进依法办事、依率计征，维护房地产市场的公平竞争，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《中华人民共和国发票管理办法》及实施细则和其他相关法律、法规、规范性文件的规定，制定本办法。
第二条 凡在郴州市范围内从事房地产开发经营企业的地方税收（费金）征收管理，均适用本办法。
第三条 本办法所称的房地产开发经营企业，是指全市行政区划内进行基础设施、土地、房屋等不动产的投资建设，销售或者出租开发产品或者转让土地使用权的单位。
第四条 房地产开发经营企业必须依法办理税务登记，建立账簿，正确核算销售收入、成本和费用，编制财务报表，如实向税务机关报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关要求报送的其他涉税资料。
第五条 房地产开发经营企业的涉税信息发生变更、补充的，应在15个工作日内书面告知主管地税机关。
第二章 土地使用权取得和转让税收管理
第六条 主管地税机关应在房地产开发经营企业取得《国有土地使用权证》或签订国有土地使用权出让合同时，指定项目税收跟踪管理责任税管员，按照《郴州市地方税务局关于进一步加强房地产开发企业土地增值税管理的通知》（郴地税函〔2013〕77号）的规定对项目进行登记，按项目实行跟踪管理。责任税管员要建立台账式征管档案，如果是分期开发的项目，应以分期项目为单位建立管理档案，并辅导企业按期缴纳城镇土地使用税、契税、耕地占用税等相关税费。
第七条 房地产开发经营企业取得土地，属于城镇土地使用税征税范围的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。房地产开发经营企业因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
第八条 房地产开发经营企业转让国有土地使用权（含一并转让的地面建筑物及其附着物），应在向国土资源部门申请土地权属变更手续之前，到主管地税机关申报缴纳相关税费，并提供转让合同、取得土地使用权的有效凭证、有资质的中介机构出具的价格评估报告等资料。
第九条 房地产开发经营企业取得的国有土地使用权证书应按照“权利许可证照”缴纳印花税。
第十条 房地产开发经营企业取得《国有土地使用权证》后契税的纳税义务发生时间，为其签订土地、房屋权属转移合同的当天，或其取得其他有土地房屋权属性质凭证的当天。契税的具体征收管理应按照《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则执行。
第三章 房地产开发项目工程税收管理
第十一条 主管地税机关要与国土、规划、建设、房产等职能部门和辖区内房地产开发经营企业建立有效的联系机制，采集相关税源信息，及时更新征管档案。信息内容包括：房地产开发项目名称、用地规划、投资计划、资金来源、施工单位、承包或分包（转包）情况、开工时间及工期、施工进度及预付工程款情况、竣工决算及税收清算情况等。
第十二条 房地产开发经营企业建造普通标准住宅出售的，应于项目开工前，按要求持项目计划文件向主管地税机关申请领取、如实填报《普通标准住宅审核表》（附件一），办理审核手续。
第十三条 主管地税机关应加强房地产开发项目工程日常税收征管，及时掌握工程项目施工进度和工程施工价款结算情况，严格执行纳税申报管理办法。对已竣工房地产开发项目工程，应在竣工验收后1个月内办理项目基建环节的税收检查结算事项，并将相关检查结算法律文书传递到办税服务厅窗口，办税服务厅窗口对已经缴清应纳税款的应按规定开具发票。对未完工项目应要求房地产开发经营企业严格按工程项目施工进度及时申报缴税。
第十四条 主管地税机关应加强施工企业工程成本的控管。对建安成本高于当地建设工程造价管理部门公布建安造价定额的施工企业，应要求施工企业出具书面说明并提供相关证明材料。对建安成本费用不实的，应根据当地主管部门公布的年度建筑工程经济技术指标价格核定其建安成本费用。
第十五条 主管地税机关应加强对异地施工企业的税收征管。异地施工企业，应以工程项目为单位，由工程项目所在地主管地税机关进行项目登记并按照《郴州市地方税务局外来（出）建筑施工税收管理办法》（郴地税发〔2013〕73号）进行管理。
第四章 房地产转让（销售）税收管理
第十六条 房地产开发经营企业应按月进行纳税申报，并向主管地税机关报送有关涉税资料。房地产开发经营企业当期申报的税款必须当期入库。对未按规定办理延期缴纳手续又未在规定的期限内缴纳税款的，主管地税机关应按规定加收滞纳金。
第十七条 房地产开发经营企业应在取得房地产开发项目《商品房销售（预售）许可证》之日起15日内到主管地税机关备案，报送《商品房销售（预售）许可证》复印件、《可售房源明细表》（附件二）及主管税务机关要求报送的其他涉税资料。
第十八条 房地产开发经营企业收取预售房款（包括以预收定金、VIP卡金、诚意金等各种名义收取款项）时，应到主管地税机关领购销售不动产预收款专用收据开具给交款人，不得以其他形式的收据作为收款凭证。同时，必须向主管地税机关如实申报收入，如交款人中途退款则可抵减收入。在房地产开发项目验收合格后，房地产开发经营企业必须在办理房屋权属登记前，向主管地税机关申请代开销售不动产专用发票。
第十九条 房地产开发经营企业在开发项目取得商品房预售许可证后，向主管地税机关申报纳税时，应分项目报送《房屋销售（预售）合同统计表》和《销售收入（预收）明细表》；主管地税机关应审核预售收入申报的准确性，并在征管档案和房地产管理一体化系统中登记销售（预售）收入台帐。《房屋销售（预售）合同统计表》和《销售收入（预收）明细表》内容应包括开发项目名称、建筑栋号房号、业主姓名、房产签约面积、合同签订时间、合同金额、合同付款方式、纳税人预收款金额及日期等，具体格式由主管地税机关设计。
第二十条 房地产开发经营企业销售不动产营业税的纳税义务发生时间，为其收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天；采用预收款（含预收定金）方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（预收定金）的当天；将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
第二十一条 房地产开发经营企业销售不动产的营业额为房地产开发经营企业向对方收取的全部价款和价外费用。
第二十二条 房地产开发经营企业开发的同一个项目中既包括普通标准住宅，又包括其他类型商品房时，应分别核算销售收入。对于未分别核算销售收入的一律视为非普通标准住宅，一律从高适用预征率，且在办理清算时不得适用普通标准住宅的优惠政策。
第二十三条 房地产开发经营企业发生销售不动产业务应纳土地增值税的纳税义务发生时间，是在其转让国有土地使用权、出售地上建筑物及其附着物，并取得收入或获取收入凭证的当天。
第二十四条 主管地税机关对房地产开发经营企业应纳土地增值税的征收方式包括“项目登记、按月预缴、竣工清算、多退少补”的查账征收和核定征收率征收两种，并应严格按照《湖南省地方税务局关于加强土地增值税征收管理工作的通知》（湘地税发〔2010〕25号）的具体规定进行征管。
第二十五条 房地产开发经营企业与购房者书立的商品房买卖合同（预售商品房合同），按“产权转移书据”缴纳印花税。
第二十六条 商品房购买环节契税管理严格按照《湖南省地方税务局关于加强商品房购买环节契税管理的通知》（湘地税函〔2013〕74号）和《郴州市地方税务局关于进一步规范和加强契税耕地占用税征管工作的通知》（郴地税函〔2013〕73号）执行。
第五章 房地产租赁、装修税收管理
第二十七条 房地产开发经营企业将待售房地产租出的，或转作经营性资产，先以经营性租出或以融资方式租出后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售不动产确认收入的实现，并分别按照有关规定在各环节缴纳相关税费。
第二十八条 个人购买商品房进行房屋出租的，主管地税机关应按照《湖南省财政厅湖南省地方税务局关于个人房屋出租有关税收征管问题的通知》（湘财税〔2014〕6号）进行征收管理。
第二十九条 房地产开发经营企业在商品房销售前形成的房屋装修税收（即房地产开发经营企业将商品房精装修后销售的），由装修公司直接申报缴纳或由房地产开发企业代征代缴相关地方税（费金）；商品房购房者自行装修的，按照《郴州市地方税务局关于进一步加强“三私”税收征管的通知》（郴地税发〔2013〕74号）有关规定进行管理。
第六章 综合管理规定
第一节 征收方式确定
第三十条 房地产开发经营企业有下列情形之一的，土地增值税实行核定征收：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税项目清算条件，未按照规定的期限办理项目清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第三十一条 基层地税机关应根据房地产开发经营企业或开发项目的实际情况，按规定填报《土地增值税核定征收认定表》（附件三）；县市区局地税机关根据审核情况，向房地产开发经营企业发出《土地增值税核定征收税务事项告知书》（附件四）。
第三十二条 房地产开发经营企业具有下列情形之一的，企业所得税实行核定征收：
（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；
（二）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；
（三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（四）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；
（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
（六）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第三十三条 主管地税机关不得事先确定房地产开发经营企业的企业所得税征收方式为核定征收，应严格按照相关法律法规规定范围和程序进行确定。
第三十四条 房地产开发经营企业的土地增值税和企业所得税征收方式应按企业进行确定，不得随意变更，并适用于该企业开发的所有项目。
第二节 所得税处理规定
第三十五条 企业所得税实行查账征收方式的房地产开发经营企业，其房地产开发经营业务企业所得税税务处理适用《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）。
第三十六条 房地产开发经营企业兼营其他业务，其收入的确认与计量、成本费用的税前扣除按《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》的相关规定进行处理。
第三十七条 房地产开发经营企业在开发项目开工之前，应向主管地税机关提交《房地产开发经营企业计税成本对象备案报告表》（附件五）等资料，履行成本对象备案手续。主管地税机关受理企业提交的成本对象备案申请后，应根据成本对象的确定原则，结合企业开发项目实际，从开发地点、开工时间、完工时间、产品归属、产品结构、产品类型、产品功能、产品用途、产品成本、产品售价等方面对企业申请备案的成本对象进行审核。成本对象确定符合规定且备案资料齐全的，主管地税机关应书面出具备案通知书。成本对象确定不符合规定的，主管地税机关应书面告知企业调整成本核算对象并重新履行备案手续。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管地税机关同意。
第三十八条 房地产开发经营企业销售未完工开发产品的计税毛利率按以下规定执行：
（一）开发项目位于郴州市城区范围内（包括城郊，规划105平方公里范围内），计税毛利率为20%；
（二）开发项目在县（市）范围内的，计税毛利率为18%；
（三）开发项目属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为5%。
第三十九条 房地产开发经营企业开发经济适用房、限价房和危改房项目，在对未完工开发产品收入进行首次纳税申报的同时，必须向主管地税机关报送有关部门批准项目开发、销售的文件和其他相关证明材料。凡不符合规定或未报送有关部门的批准文件和其他相关证明材料的，一律按销售一般开发产品处理。
第四十条 房地产开发经营企业销售未完工开发产品涉及到不同计税毛利率的，应分别核算未完工开发产品的销售收入，并分别适用计税毛利率计算缴纳企业所得税；未分别核算的，应从高适用计税毛利率计算。
第四十一条 企业所得税实行核定征收方式的房地产开发经营企业，其企业所得税的征收按照《郴州市地方税务局关于重新修订个人所得税征收率及企业所得税应税所得率的通知》（郴地税发〔2013〕81号）中应税所得率换算为征收率的方式执行:
（一）郴州市城区及郊区核定应税所得率为12%的，换算征收率为3%；
（二）郴州市所辖县市核定应税所得率为10%的，换算征收率为2.5%。
第四十二条 企业所得税实行核定征收方式的房地产开发经营企业兼营其他业务，对其他业务一律按房地产开发经营业务确定应税所得率。
第三节 专业化管理和信息管税
第四十三条 主管地税机关要成立房地产税收管理分局（或科所），配备专职人员对房地产开发经营企业进行专业化管理，要落实管理机构和管理人员的具体职责范围，明确工作任务和工作目标。
第四十四条 主管地税机关应要求税管员充分利用郴州市社会治税信息平台获取房地产开发项目涉税信息，及时掌握房地产开发项目法人、规模、时间、坐落地点、土地面积、建筑施工单位名称、税款缴纳等情况，加强房地产开发项目的登记管理和房地产税收的源泉控管。
第四十五条 主管地税机关应充分利用省级大集中系统的“房地产一体化”模块对房地产开发经营企业进行管理。房地产开发经营企业税管员负责项目信息的采集、登记、修改补充及录入；办税服务厅负责税款征收和发票开具。房地产税收必须通过“房地产一体化”模块进行征收。除特殊原因外，办税服务厅原则上不使用通过审批增加可开发票金额这一方式征收税款和开具发票。房地产开发项目税收管理必须按照项目的流程正向流转，禁止逆向体外循环方式进行。在年度综合业务考核中，市局将按本年度“房地产一体化”模块征收税款占建筑业和房地产业税款总和的比重对主管地税机关进行考核计分。
第四节 纳税评估和税务稽查
第四十六条 主管地税机关对管辖范围内的房地产开发经营企业每年至少开展一次纳税评估。主管地税机关在纳税评估中发现异常情况，要及时对企业进行税务约谈和纳税辅导，并向稽查等部门反馈有关信息。各级稽查部门每一年度内对本辖区的房地产开发经营企业稽查面应不低于30%，每三年对辖区内的房地产开发经营企业全部稽查一次。
第五节 发票管理
第四十七条 主管地税机关应严格房地产开发项目施工企业的发票管理。房地产开发项目工程竣工决算前预付、支付和借支、垫付（或结算）工程款项时，开发项目建设企业必须取得真实合法有效的发票，未按规定取得发票的，由主管地税机关按照《中华人民共和国发票管理办法》相关规定进行处罚。主管地税机关在做好施工企业自行申报缴纳建安税收工作的同时，应积极与开发项目建设单位签订委托代征协议，从源头上控管建安税收。
第四十八条 房地产开发经营企业销售不动产票据的开具、取得、保管和缴销严格按《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则、《郴州市地方税务局发票管理办法》及《郴州市地方税务局代开发票管理办法》执行。
第四十九条 房地产开发经营企业必须根据合法、有效的凭证记账。其中，对于村民的青苗补偿等非应税收入应由税务机关提供免税发票。房地产开发经营企业在收取预售房款时，必须开具由主管地税机关提供的《湖南省郴州市销售不动产预收款专用收据》。销售不动产预收款专用收据实行交旧验新管理，办税服务厅发票管理员一次性最多提供房地产开发经营企业三个月的用票量，三个月后企业上缴旧收据领取新收据，没有开具的收据作作废处理。房地产开发经营企业的销售不动产专用发票一律由主管地税机关代开。
第六节 历史遗留问题的处理
第五十条 关于市城区房地产开发项目历史遗留问题的处理。定义：根据市政府2010年第61期常务会议纪要精神，历史遗留问题项目原则上确定为2006年12月31日以前建设项目。
第五十一条 遗留问题项目中住宅（含车库）和非住宅（含商铺门面）应区别对待。个人住宅业主要办理房产证的，自行到市地税局缴纳契税后，由房地产遗留项目所在地主管地税机关统一出具证明到房产部门办理房产证。商铺（门面）无论是否有经营收入，必须承担缴税义务方可取得销售不动产发票。
第五十二条 对于历史遗留问题项目，主管地税机关原则上不向住宅业主开具销售不动产发票。对于缴清购房款的住宅业主要求开具销售不动产发票的，在主管地税机关向开发商追缴税款成功后开具；对于未缴清购房款的住宅业主要求开具销售不动产发票的，按购房款的全额由住宅业主补齐售房环节所有税款后方可开具，应予认定可抵房款。
第五十三条 对于开发商的欠缴税款要按照“老项目老政策”的原则确定，即按当时项目合同约定或完工时的市场价格及当时的税收政策计算确定；新项目严格按新政策执行（新项目所属时期的税收政策）。
第五十四条 对开发建设单位已注销和法人代表因死亡或被追究刑责，走逃无下落的，确实无法追缴应由开发建设单位和法人承担税费的，经市城区房地产开发历史遗留问题处理领导小组办公室同意后，由市房产局直接办理房屋所有权证。属于拆迁（征收）性质的项目，采取拆一补一或产权置换的，市房产局凭当时拆迁补偿协议（合同）直接办理房屋所有权证并函告税务部门办证情况。
第七章 附则
第五十五条 各主管地税机关在房地产税收征收管理中要认真按本办法的规定执行。市局将对此项工作进行督查督办，凡未按本办法规定执行的，将视情节轻重实施责任追究。
第五十六条 本办法与国家法律、法规及规范性文件不相符的，以国家法律、法规及规范性文件为准。
第五十七条 本办法由郴州市地方税务局解释。
第五十八条 本办法自公布之日起执行，《郴州市地方税务局房地产开发企业税收征管办法》（郴地税发[2007]27号）同时废止。
附件：略
我是小金，土地增值税政策的梳理汇总小秘书。
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