益阳市地方税务局
关于发布《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》的公告
益阳市地方税务局2014年第5号 2014/5/13
为进一步加强和规范我市土地增值税的征收管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和总局、省局相关文件规定，结合我市实际，制定了《益阳市地方税务局土地增值税管理办法》，现予以发布。
特此公告。
益阳市地方税务局
2014年5月13日
益阳市地方税务局土地增值税管理办法
第一章 总 则
第一条 为进一步加强土地增值税征收管理、规范清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《湖南省地方税务局关于加强土地增值税征收管理工作的通知》（湘地税发〔2010〕25号）、《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》（湖南省地方税务局公告2014年第7号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法（以下简称《办法》）。
第二条 凡在我市行政区域内转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人，均应当依照本办法缴纳土地增值税。
第二章 征收管理
第一节 项目管理
第三条 主管税务机关应按照房地产税收管理一体化的相关规定，运用一体化管理软件，实行专人专责，进行项目管理；做到税务管理与项目开发同步,与相应的建筑安装项目管理有机结合,切实加强房地产开发项目的日常征管，推进土地增值税项目管理规范化。
第四条 主管税务机关应从纳税人取得土地使用权，获准立项开始，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发的全过程实行跟踪管理，并按项目分别建立档案，设置台帐。
第五条 主管税务机关应加强与国土、建设、规划、房管、消防等部门的密切联系，建立房地产开发项目信息共享机制，并借助其相关职能，实施税收协控联管；对未按规定申报或进行土地增值税清算的房地产开发企业与项目，要落实“先税后验”、“先税后证”等有效措施。
第六条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，主管税务机关应要求纳税人按项目或按分期项目开具发票，严格实行“以票管税”，并按照《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的规定做好发票的管理工作。
第二节 征收方式
第七条 主管税务机关应加强土地增值税征收方式的鉴定，对有下列情形之一的纳税人，应出具《土地增值税核定征收方式认定表》（附件8），并向其发出《土地增值税核定征收税务事项告知书》（附件9），严格进行核定征收管理：
（一）未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或者扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税项目清算条件，未按照规定的期限办理项目清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第八条 土地增值税核定征收率，按下列标准执行：
（一）普通标准住宅5%；
（二）非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等6%；
（三）对既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的其销售收入应分别核算，否则一律从高核定；
（四）对以前年度开发的房地产项目，按取得收入所在年度适用的土地增值税核定征收率进行征收；
（五）纳税人转让土地使用权的，或以房地产投资、联营的或以转让股权名义转让房地产的，不适用核定方式征收，应进行查帐清算。
第九条 对实行查账征收方式的房地产开发项目，要严格遵循“先预征，后清算”的管理规定。主管税务机关应告知纳税人在每月终了15日内，对转让房地产取得的收入（包括预售收入）按规定的预征率申报缴纳土地增值税；对未按规定期限申报缴税的，依法加收滞纳金。
第十条 土地增值税预征率，按下列标准执行：
（一）普通标准住宅1.5%；
（二）非普通标准住宅（含车库等）2%；
（三）别墅、写字楼、营业用房等3%；
（四）单纯转让土地使用权5%；
（五）对既开发建造普通标准住宅，又开发建设其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税，并不能享受普通标准住宅的税收优惠；
（六）对以前年度开发的房地产项目，按取得收入所在年度适用的土地增值税预征率。
第三节 分类征管
第十一条 主管税务机关应加强普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅以及旧房转让的土地增值税的分类管理。对既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的纳税人，应督促其提交政府有关部门批准的各项相关资料，并对其销售收入分别进行核算管理。
第十二条 各区、县（市）地税机关负责普通标准住宅的认定并出具《普通标准住宅认定表》（附件7）。普通标准住宅必须同时符合以下条件：
（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；
（二）单套建筑面积在144平方米或套内建筑面积在 120平方米以下；
（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均成交价格1.2倍以下。
第十三条 纳税人转让旧房及建筑物，应依据不同情况对其征收土地增值税：
（一）采用重置成本评估方式的，应以房屋及建筑物的重置成本乘以“成新度折扣率”计算的房屋成本价、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的相关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额后再计征土地增值税。
（二）纳税人不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目。对纳税人购买房地产时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
（三）纳税人既不能提供重置成本评估报告，又不能提供购房发票的，主管税务机关应依法核定征收土地增值税。
第三章 清算管理
第一节 清算条件
第十四条 主管税务机关应加强土地增值税的清算管理（以下简称“清算”），及时指导纳税人在房地产开发项目符合清算条件后，依照有关规定，计算应缴税额，提供有关资料，办理清算手续，结清应纳税款。
第十五条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
所列第（一）项情形，全部竣工是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一：
1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；
2、开发产品已开始交付购买方；
3、开发产品已取得了初始产权证明。
第十六条 纳税人符合以下条件之一的，税务机关应要求其进行土地增值税的清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或者该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或者自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）税务机关规定的其他情况。
所列第（一）项情形，“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算单位可售建筑面积比例在85%以上的。
所列第（二）项情形，是指清算项目取得的最后一张销售(预售)许可证满三年。
所列第（三）项情形，应当在办理注销登记之前进行土地增值税清算。
第二节 清算流程
第十七条 土地增值税清算包括清算申请与清算通知、资料报送与受理、清算审核与管理等几个步骤，具体的操作流程见《土地增值税清算流程图》（附件1）。
第十八条 对符合规定应进行土地增值税清算的项目，纳税人应在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对税务机关确定需要进行清算的项目，纳税人应自收到清算通知之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。纳税人可委托符合资质的税务中介机构对房地产开发项目进行土地增值税清算鉴证。
第十九条 主管税务机关对符合条件应进行清算而未清算的或确定需要进行清算的纳税人，应发出《责令限期改正通知书》，限其在30日内办理清算手续；对纳税人在规定的期限届满仍拒不清算或者拒不提供清算资料的，应按照规定进行核定征收或者移送税务稽查。
对于不符合清算条件的项目，主管税务机关不予受理。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由的不得撤消。
第二十条 主管税务机关对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》（附件5），同时转入清算审核程序。
第二十一条 纳税人办理土地增值税清算，应如实提供以下资料：
（一）土地增值税纳税申报表（按照普通住宅、非普通住宅、非住宅三类填写）及附表（表样见《土地增值税清算管理规程》附件）；
（二）清算项目的工程合同、预算、概算书、竣工决算书，当期财务会计报表；
（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证及有关证明材料、国有土地使用权出让（转让）合同；
（四）银行贷款利息结算通知单；
（五）转让房地产的收入、成本和费用有关的合法凭据；
（六）商品房销售合同统计表，内容包括：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、合同号、发票号等，具体格式由企业自定并加盖公章（同时报电子文档）；
（七）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、印花税和教育费附加（地方）等；
（八）中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》；
（九）清算项目的工程竣工验收报告；
（十）清算项目的销售许可证；
（十一）属经济适用房、廉租房、棚户区改造的，应提供相关证明材料；
（十二）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
第二十二条 主管税务机关在完成清算审核之日起5个工作日内将清算审核有关文书送达给纳税人。
（一）对清算项目需要进行核定征收的，应向纳税人送达《土地增值税清算终止核准通知书》（附件11）和《土地增值税核定征收认定表》；
（二）对清算项目达到移送税务稽查条件的，应向纳税人送达《土地增值税清算终止核准通知书》，由税务稽查部门进行税务检查。
（三）对清算项目符合土地增值税清算的各项规定，同意其清算结果的，应向纳税人送达《土地增值税清算核准通知书》（附件14）；
（四）对清算项目符合土地增值税清算的各项规定，需要补税的，应当向纳税人送达《土地增值税清算税款缴纳通知书》；
（五）对清算项目符合清算规定需退税的，纳税人在收到《土地增值税清算核准通知书》后，向主管税务机关填报《土地增值税清算退税审核表》（附件16），办理退税手续。
第三节 清算审核
第二十三条 土地增值税清算审核流程包括初审、复核。
初审由主管税务机关负责。初审完毕出具《土地增值税清算初审报告》。复核由区县（市）局税政法规部门或清算审核小组实施，复核完毕后，出具《土地增值税清算复核意见》。
第二十四条 各单位应明确专人负责，从税务分局、稽查、征管、税政等部门抽调业务能力强、熟悉房地产行业财务核算的人员组成清算审核小组，分工协作，采取案头审核和实地审核相结合的方式，对纳税人的清算资料、成本核算、税款结算等进行集中审核。
第二十五条 土地增值税的清算审核以国家有关部门对房地产开发项目审批颁发的《建设工程规划许可证》为依据进行清算单位的确认。审核中，对房地产开发项目应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅分别计算增值额、增值率和应缴税额；对分期开发的房地产项目，各期清算方式应保持一致。
第二十六条 主管税务机关应认真审核纳税人转让房地产所取得的各项收入，包括转让房地产的全部价款以及有关的经济收益；对纳税人转让房地产销售价格的合理性进行有效评估，对售价明显偏低又无正当理由的，应按照有关规定严格审核与确认。
第二十七条 对房地产开发企业非直接销售和自用房地产的收入的审核，按以下原则确定：
（一）纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或者投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按照下列方法和顺序确认：
1．按照本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2．由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第二十八条 计算土地增值税准予扣除项目包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）房地产开发成本，包括：土地征用以及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；
（三）房地产开发费用；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）国家规定的其他扣除项目。
第二十九条 计算土地增值税不予扣除项目：
（一）建筑安装施工企业就质保金未开具发票的，房地产开发企业扣留的质保金不得计算扣除；
（二）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除；
（三）未计入房价的代收费用不允许扣除；
（四）预提费用除另有规定外不得扣除。
第三十条 计算土地增值税不予加计扣除项目：
（一）计入房价的代收费用，扣除时不得作为加计20%扣除的基数；
（二）取得土地使用权后未开发即进行转让的，不能对地价加计扣除。
第三十一条 扣除项目应当符合下列要求：
（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除；
（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的；
（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆；
（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或者应当分摊的；
（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应当按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用；
（六）对于同一类事项，应当采取相同的会计政策或者处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
第三十二条 对纳税人开发的同一项目中既包含住宅，又包含商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。具体计算方法和步骤如下：
（一）计算层高系数
在同一项目中，选取住宅层高为基数，设定为1；层高低于住宅的，以1为系数。
商业用房层高系数=商业用房平均层高÷住宅平均层高
（二）计算层高系数面积
1、总层高系数面积=∑（商业用房层高系数×商业用房可售建筑面积）
2、商业用房已售部分的层高系数面积=商业用房层高系数×商业用房已售建筑面积
（三）计算商业用房已售部分可分摊的房地产开发成本
商业用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷总层高系数面积×商业用房已售部分的层高系数面积
第三十三条 推行“成本疑点排查法”，组建由税收业务骨干以及大专院校和相关专业管理部门的工程定额、造价、监理、预决算专业人员组成的专家团队，对重点清算项目成本实行集中审核，在主要用材、基础设施、园林绿化等建筑安装成本，以及各类扣除项目凭证的合法有效性等方面，运用对比分析法、因素分析法和相关分析法进行剖析、查找疑点，确保清算质量。
第四节 后续管理
第三十四条 对土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，各单位应督促纳税人按规定及时进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
第三十五条 主管税务机关应加强清算结果的执行：
（一）对清算项目转为核定征收的，督促纳税人在收到《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收方式认定表》之日起15日内办理纳税申报，纳税人在此期内补缴的土地增值税，不加收滞纳金；
（二）对清算项目符合清算规定需补缴税款的，应督促纳税人在收到《土地增值税清算税款缴纳通知书》之日起15日内办理纳税申报，纳税人在此期限内补缴的土地增值税，不加收滞纳金；
（三）对清算项目移送稽查部门的，应在下达《土地增值税清算终止核准通知书》之日起5日内将相关资料移送至稽查部门。
第三十六条 对开发项目中既有普通标准住宅，又有其它类型商品房的，当开发项目中其他类型商品房没有销售完毕或部分暂不对外销售的，不予办理退税手续，待开发项目全部销售完毕，全面清算审核后，再办理补（退）税手续。
第三十七条 土地增值税清算项目涉及退税50万元以上的（含50万元），须报市局审批。主管税务机关自《土地增值税清算复核意见》出具后3个工作日内，应将《复核意见》和相关清算资料报送市局财产和行为税科进行审核，发现疑点或重大问题的应及时移送税务稽查部门，稽查部门自收到清算资料起10个工作日内应完成审查，同时将审查结果传至市局财产和行为税科办理有关手续。
第三十八条 主管税务机关应加强清算档案的管理，对清算工作中形成的资料与原保存的该项目的税务资料合并立卷；对于成片开发分期清算的房地产开发项目，应全部清算完毕后再立卷归档。
第四章 责任追究
第三十九条 主管税务机关对纳税人未按规定的期限申报预缴土地增值税、未按规定报送税务机关要求报送的相关资料，未按规定进行土地增值税清算的，应按照《中华人民共和国税收征管法》及其实施细则的相关规定进行处理。
第四十条 各级税务机关对税务师事务所等中介机构在受托办理土地增值税清算业务时出具的鉴证报告不符合规定或弄虚作假的，一律不予受理认可。对中介机构违反《土地增值税清算鉴证业务准则》等规定的，税务机关应提请有关部门追究相应的法律责任。
第四十一条 建立土地增值税征管考核机制，各级税务机关及有关工作人员如不认真履行职责、不按规定进行预征管理或核定征收、以及不按规定进行清算审核的，将严肃追究责任。
第五章 附 则
第四十二条 本《办法》未尽事宜，按有关规定执行。
第四十三条 本《办法》由益阳市地方税务局负责解释。
第四十四条 本《办法》自公告之日起施行。
附件（略）：1.土地增值税清算流程图
2.土地增值税纳税清算申请表
3.土地增值税清算材料清单
4.土地增值税清算通知书
5.土地增值税清算受理通知书
6.土地增值税清算材料补正通知书
7.普通标准住宅认定表
8.土地增值税核定征收方式认定表
9.土地增值税核定征收税务事项告知书
10.土地增值税清算中止核准通知书
11.土地增值税清算终止核准通知书
12.土地增值税清算审核结论表（核定征收适用）
13.土地增值税清算审核结论表（查账征收适用）
14.土地增值税清算核准通知书
15.土地增值税清算审核事项协查函
16.土地增值税清算退税审核表