宿州市地方税务局
土地增值税清算管理暂行办法
宿地税[2007]99号 2007/10/8
第一条 为进一步加强房地产开发项目土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》以及有关税收法律法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡在我市境内的房地产开发项目应当按照本办法的规定进行土地增值税清算。
第三条 土地增值税以各地建设主管部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
同一项目中，既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额。在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例计算确定扣除金额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例规定的免税规定，同时应以整个开发项目（包含普通住宅和非普通住宅）为基准，计算征收土地增值税。
第四条 符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：
（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。
（二）整体转让未竣工的房地产开发项目。
（三）直接转让土地使用权的项目。
第五条 符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（一）房地产开发项目已竣工验收，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85％（含）以上的或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理清算手续的。
第六条 房地产开发单位建造的商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。
第七条 由纳税人自行或者由主管地税机关要求对所开发的房地产项目进行清算的，均应按规定向主管地税机关报送以下清算所需的资料：
1、清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单、项目竣工清算报表。
2、国有土地使用权证书。取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。
3、清算项目的销售许可证。
4、能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。
5、销售商品房有关证明资料，包括销售项目房屋套数和编号、销售面积、销售收入、房产用途等。
6、清算项目的工程竣工验收报告。
7、与转让房地产有关的完税凭证，包括已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。
8、主管地税机关要求报送的其它资料；
第八条 凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应自符合清算条件之日起15日内向主管地税机关提出土地增值税清算申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件一），主管地税机关应在接到清算申请之日起30日内予以审核、确认，并结合该项目土地增值税预征情况下达《土地增值税清算审核表》（附件二），纳税人据此按规定在30日内将土地增值税清算报告报送主管地税机关。
对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。
第九条 凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》（附件三）并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起15日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。
第十条 主管地税机关应认真审核纳税人提供的证明凭证、资料是否真实有效；对委托中介机构进行清算而出具的《鉴证报告》的真实性、格式的规范性、内容的齐全性进行认真审核。内容应包含开发项目总建筑面积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的配套设施面积、本次土地增值税清算面积，审核各表格扣除项目内容与相关资料的关系等。
凡发现中介机构出具的鉴证报告不规范、弄虚作假的，主管地税机关不予采信。
第十一条 清算项目收入的确定。销售收入是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。收入的确认重点审核企业预售款和相关的经济收益是否全部结转为销售收入，审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用。若使用代收单位的规范票据，单独记帐且不纳入销售收入中的代收费用，不作为清算项目的销售收入处理。
对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，其收入由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格（或者按评估价）核定。
对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实、成交价格明显偏低的，由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定其收入。
第十二条 纳税人将开发的部分房地产转为自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征土地增值税，在税款清算时不列收入，相应的成本和费用也不纳入扣除项目中。
第十三条 对清算项目扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按纳税人提供的合法有效凭证所记载的金额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除。
（一）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）纳税人在房地产开发过程中实际发生的土地征用费用、耕地占用税、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出。
（三）纳税人在销售房地产过程中缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加等。
（四）对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等。
对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，税务机关应按建设部门提供的建安造价定额、综合开发项目的结构、用途、区位等因素核定开发成本，并以此确定扣除金额：
1、无法按清算要求提供开发成本核算资料的；
2、提供的开发成本资料不实的；
3、发现《鉴证报告》内容有问题的；
4、虚报房地产开发成本的；
（五）公共配套设施费的扣除范围确认，
公共配套设施主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。应按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。
对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。
（六）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
(七) 对开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。
对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％计算扣除。
（八）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
（九）房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
第十四条 纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，清算或有偿转让的，应在销售或有偿转让的次月10日内办理纳税申报，其扣除项目金额依据清算时的单位建筑面积成本费用与销售或转让面积确定。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
第十五条 纳税人建造普通标准出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额征收土地增值税；
第十六条 各区县地方税务局要做好土地增值税的清算管理工作，认真查验和审核清算企业报送的《鉴证报告》内容及相关资料，在审查清算项目过程中因鉴证事项或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关的证明资料时，决定暂停清算，应向纳税人开具《土地增值税清算中止核准通知书》（附件），待纳税人重新补充证明资料后，再办理税款清算手续。
第十七条 主管地方税务机关在清算项目审核中，发现有下列情况的之一的，应将全部资料移交稽查部门进行清算工作。
一、 纳税人办理清税时，报送的《土地增值税清算申请表》或《鉴证报告》内容不真实、程序不规范，退回重报后，仍不符合要求的；
二、纳税人未按土地增值税政策规定预缴税款、逾期仍不改正的。
三、主管地税机关审核确认，存有偷逃税收行为的；
四、取举报线索的；
第十八条 地税机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》（附件四）和《土地增值税核定征收通知书》（附件五）送达纳税人。
主管地税机关通过对房地产开发项目纳税评估或稽查检查需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税核定征收通知书》送达纳税人。
第十九条 纳税人经地方主管税务机关清算审核后，需补缴土地增值税的，应于收到《土地增值税清算审核表》15日内，持《土地增值税清算审核表》到主管办税服务厅办理补税手续。
第二十条 主管地税机关清算审核后，需办理退还土地增值税手续的，可以抵减以后开发项目应缴纳的土地增值税或依照有关规定和程序办理退税手续。
第二十一条 主管地税机关负责将清算工作中形成的资料与原保存的该项目税务资料按照有关规定合并立卷。对于成片开发分批清算土地增值税的项目，应在全部办理清算土地增值税税款工作后再进行归档。
第二十三条 各地应加强与建委、规划、房管、国土资源等部门的联系，及时了解和掌握开发项目的土地规划用途、计划投资、商品房预售证发放、施工进度、工程预决算等信息。建立健全开发项目数据库，实行项目管理，准确录入开发项目名称、地址、总建面积、完工面积、可售面积、已售面积和预征情况，及时安排清算工作，提高税源监控水平。
第二十四条 对房地产开发企业纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处罚。
第二十五条 税务机关在土地增值税清算审核工作中，一经发现中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，除按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚外，对中介机构出具的其他开发项目的《鉴证报告》，在办理土地增值税清算工作时均应严格审核确认。
第二十六条 本办法自下发之日起开始执行。