宣城市地方税务局
关于宣城市地方税务局土地增值税清算管理办法的公告
宣城市地税局公告2011年第1号 2011/7/1
现将《宣城市地方税务局土地增值税清算管理办法》予以发布，自2011年8月1日起施行。
特此公告。（政策内容中“地税”均修改为“税务”）
宣城市地方税务局土地增值税清算管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强和规范土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）（以下简称《规程》）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》（国税发[2007]132号）（以下简称《准则》）及《安徽省地方税务局转发国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（皖地税[2007]39号）等有关规定，结合我市房地产开发经营业务的特点，制定本清算管理办法（以下简称《办法》）。
第二条 《办法》适用于在我市行政区域内的房地产开发项目土地增值税清算。
第三条 土地增值税清算是房地产开发企业（以下简称纳税人）从事房地产项目开发应履行的法律责任与义务，纳税人应当按规定期限如实申报应缴纳的税款，并对清算申报的真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
第四条 纳税人应委托税务师事务所对土地增值税税款申报进行清算鉴证，由税务师事务所出具《土地增值税清算税款鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）（附件1）。
第五条 主管地税机关应加强土地增值税清算政策业务宣传，及时、准确解答纳税人咨询事宜，为纳税人提供优质纳税服务。
第六条 主管地税机关应对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，经集体审议后，通知纳税人办理税款结算手续。
第二章 前期管理
第七条 主管地税机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目建立档案、设置台帐，督促纳税人及时填报《土地增值税项目登记表》(附件2)并据此登记《土地增值税项目统计台帐》（附件3）；应对项目开发、销售、清盘等全过程情况实行跟踪监控，将相关信息按季登记到《土地增值税项目动态监控表》（附件4）；应对项目开发、销售、清盘等全过程情况实行跟踪监控，将相关信息按季登记到《土地增值税项目动态监控表》
第八条 主管地税机关应关注纳税人项目开发期间的会计核算工作，注重甄别纳税人成本核算对象的确认（或项目的确认）、成本结构、成本费用的分摊方法以及与之相对应的出让（转让）、建造（安装）合同、协议等信息的真实性和合理性。督促纳税人根据清算要求按不同项目（或不同期间）合理归集有关收入、成本、费用，并按要求向主管地税机关备案。
第九条 纳税人发生视同销售（将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等）行为，应按规定确认本项目销售收入，向房地产受让方开具发票，并在办理清算申报时报主管地税机关备案。
第三章 清算受理
第十条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的；
（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
第十一条 对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）省地方税务局规定的其他情形。
第十二条 对符合《办法》第十条规定应当进行清算的以及主管地税机关依据《办法》第十一条规定通知纳税人进行清算的，纳税人在规定的期限届满拒不清算或拒不提供清算资料的，主管地税务机关应向纳税人发出《责令限期改正通知书》（附件5），要求其在10日内办理清算手续。纳税人在规定的期限届满仍未办理清算手续的，按《办法》第五章规定核定征收税款，并按《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
第十三条 对符合《办法》第十条规定之情形，应进行土地增值税清算的，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续。
对符合《办法》第十一条规定之情形，可进行土地增值税清算的，由主管地税机关调查核实、集体审议、负责人批准并根据工作安排确定其是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管地税机关向纳税人发出《税务事项通知书》（附件6），通知纳税人在90日内到主管地税务机关办理清算手续。
第十四条 纳税人办理土地增值税清算申报应提供下列资料
（一）《土地增值税纳税申报表》（附件7）。
（二）收入和扣除项目明细表（按经济类别统计）（附件8）。
（三）税务师事务所出具的《鉴证报告》。
（四）主管地税机关要求报送的其他与清算有关的资料。
第十五条 主管地税机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理，同时转入清算审核程序。对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全、清算鉴证事项情况不清的，主管地税机关应予以退回并一次性告知纳税人补充资料，要求纳税人在10日内补报。纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，主管地税机关予以受理并转入清算审核程序。
第四章 清算审核
第十六条 清算审核是土地增值税清算管理的重要环节，但清算审核不免除纳税人对清算申报事项、数据真实性、合法性的责任。
第十七条 主管地税机关受理纳税人清算资料后，在 45日内完成清算审核（不含纳税人应主管地税机关要求的补正材料时间）。特殊情况确需延长的，需经分管领导批准同意。
第十八条 清算审核结论经主管地税机关集体审议、负责人批准后，在3个工作日内向纳税人发出《土地增值税清算审核表》（附件9），要求纳税人在15日内办理税款结算手续。
第十九条 主管地税机关对纳税人申报的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费等四项成本按实际发生额在规定的标准内扣除。
第五章 核定征收
第二十条 主管地税机关在清算审核过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
第二十一条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经主管地税机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第二十二条 对符合《办法》第二十一条规定的核定征收条件的，经主管地税机关集体审议，可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地房地产开发企业的土地增值税税负情况，按下列规定予以核定征收。
符合《办法》第二十一条第二、四项规定情形之一的，按不低于8%的标准核定征收率征收土地增值税。
除上述符合《办法》第二十一条第二、四项规定情形之外的，按不低于5%的标准核定征收率征收土地增值税。
第二十三条 主管地税机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的，应向纳税人发出《税务事项通知书》告知纳税人进行核定征收的理由。
第二十四条 符合《办法》第二十一条规定的核定征收条件的，主管地税机关应在发出《税务事项通知书》之日起15日内完成核定征收核查，经集体评议和负责人批准后，在3个工作日内向纳税人发出《土地增值税清算审核表》，要求纳税人在15日内办理税款结算手续。
第二十五条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。
第六章 清算后再转让房地产的处理
第二十六条 主管地税机关应将已清算的项目及时登入《土地增值税清算项目一览表》（附件10），并依据《土地增值税清算审核表》的有关信息进行统计分析，计算出清算的总建筑面积、清算时的扣除项目总金额、已转让（销售）面积、未转让面积等基本数据，加强对未转让房地产土地增值税的后续管理工作。
第二十七条 土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，不再采用预征的方式征收，应由纳税人按下列公式直接计算缴纳土地增值税。
应纳土地增值税=（销售或转让收入－单位建筑面积成本费用×销售或转让面积）×适用税率－速算扣除数
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
第七章 清算鉴证
第二十八条 建立税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务准入制度。凡注册地在宣城市境内符合资质的税务师事务所均可接受纳税人委托进行土地增值税清算鉴证。
第二十九条 建立税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务退出制度。主管地税机关在清算审核中发现税务师事务所违反有关税收法律、法规出具虚假《鉴证报告》，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，应及时上报市局核实后在全市予以通报，两年内取消该税务师事务所在我市从事土地增值税清算鉴证业务资格。市局每两年组织相关部门人员对此项工作开展抽查。
第三十条 税务师事务所受托对清算项目鉴证时，应依据《准则》的要求对清算项目的总体情况、不同用途房地产的面积划分情况、销售收入、成本及费用等情况进行鉴证，据此按《准则》规定格式及附件出具《鉴证报告》。
第三十一条 税务师事务所出具《鉴证报告》时应提供对下列事项鉴证的工作底稿，并对其真实性、合法性和有效性负责：
（一）销售商品房有关证明资料、销售明细表、商品房购销合同统计表，包含：销售项目栋号、房号、销售面积、单价、销售金额、发票号码、用途、结算形式等；取得实物收入的，应提交资产评估报告。
（二）对每一扣除项目所对应的支付凭证应鉴证其真实、合法、有效性，并提供相对应的经济合同和协议；如：支付凭证中记载的资金是否真实地流出企业，有无挂账的应付款项，采取何种结算方式等。
第八章 违章处理
第三十二条 纳税人存在下列税收违法行为之一的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》相关规定进行处理；达到移送标准的，移交同级稽查部门立案查处。
（一）未及时、如实进行土地增值税清算申报的；
（二）伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证的；
（三）提供虚假纳税资料的；
（四）符合清算条件，经主管地税机关通知清算申报逾期仍未申报的；
（五）违反土地增值税管理规定的其他情形的。
第三十三条 税务师事务所在土地增值税清算鉴证业务中出具虚假《鉴证报告》的，由各地上报市局按相关法律法规处理。
第九章 附 则
第三十四条 主管地税机关应将清算工作中形成的资料与原保存的该项目税务资料按规定合并立卷。对于成片开发分期清算土地增值税的项目，应在全部办理土地增值税税款清算工作后再进行归档。
第三十五条 本《办法》未尽事宜，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号)及相关规定执行。
第三十六条 本《办法》所涉及各类文书和表格均列举在附件中。
第三十七条 本《办法》由宣城市地方税务局负责解释。此前规定与本办法不一致的，按本办法执行。
第三十八条 本《办法》自2011年8 月1 日起执行。