马鞍山市地方税务局
关于印发《马鞍山市房地产开发企业土地增值税清算管理暂行办法》的公告
马鞍山市地方税务局2016年第5号
2016/6/1
加强我市房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，马鞍山市地方税务局制定了《马鞍山市房地产开发企业土地增值税清算管理暂行办法》，现公告如下：
马鞍山市房地产开发企业土地增值税清算管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为规范我市房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发〔2007〕132号）和《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法（以下简称《办法》）。
第二条 凡在我市行政区域内的房地产开发项目土地增值税清算管理，均适用本《办法》。
第二章 前期管理
第三条 房地产开发企业的新建项目，须在项目开工建设前到主管地税机关办理备案手续，并报送以下材料复印件：
（一）《国有土地使用权证》；
（二）发改委出具的《项目立项批复》；
（三）规划部门出具的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；
（四）建筑业主管部门出具的《建设施工许可证》；
（五）主管地税机关要求的其他资料。
第四条 房地产开发企业自取得房产部门出具的《商品房销售（预售）许可证》之日起10个工作日内将复印件报送主管地税机关备案。
第五条 土地增值税清算对象是指按照《关于土地增值税有关问题的批复》（皖地税函 [2012] 583）中明确的由规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的房地产开发项目。
第六条 主管地税机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，督促纳税人填报《企业土地增值税项目登记表》(附件1 )，并据此登记《土地增值税项目登记统计表》（附件2），应对项目开发、销售、清盘等全过程情况实行跟踪管理。
第七条 主管地税机关应关注纳税人项目开发期间的会计核算工作，关注纳税人成本核算对象的确认（或项目的确认）、成本结构、成本费用的分摊方法以及与之相对应的出让（转让）、建造（安装）合同、协议等信息的真实性和合理性。督促纳税人根据清算要求按不同项目（或不同期间）合理归集有关收入、成本、费用。
第八条 纳税人发生视同销售（将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等）行为，应按规定确认本项目销售收入，向房地产受让方开具发票，并在办理清算申报时报主管地税机关备案。
第三章 清算受理
第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十条 对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省地方税务局规定的其他情形。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十一条 对符合本办法第九条规定应当进行清算的项目，纳税人应在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续。
第十二条 对符合本办法第十条规定可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管地税机关确定是否进行清算。确定需要清算的项目，主管地税机关应当集体审议，经主要负责人批准之后向纳税人下达《税务事项通知书》。纳税人应当自收到《税务事项通知书》之日起90日内向主管地税机关提供清算资料，办理清算手续。
第十三条 对符合《办法》第九条规定应当进行清算的项目以及主管地税机关依据《办法》第十条规定通知纳税人进行清算的项目，纳税人在规定的期限届满拒不清算或拒不提供清算资料的，主管地税机关应向纳税人发出《责令限期改正通知书》，要求其在10个工作日内办理清算手续。
第十四条 纳税人清算土地增值税时应提供以下清算资料：
（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、《土地增值税纳税清算申报表》（附件5）及附表；
（二）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）；
（三）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管地税机关需要了解的其他情况；
（四）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证、房屋测绘报告书及测绘表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管地税机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件；
（五）主管地税机关要求的其他资料。
第十五条 主管地税机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人10个工作日内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。主管地税机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。
第四章 清算审核
第十六条 主管地税机关受理纳税人清算资料后，在 60日内完成清算审核（不含纳税人应主管地税机关要求的补正材料时间）。特殊情况确需延长的，需经主管地税机关的分管领导批准同意。
第十七条 清算审核结论经主管地税机关集体审议、负责人批准后，在3个工作日内向纳税人发出《土地增值税清算审核表》（附件4），要求纳税人在15个工作日内申报缴纳应补缴的税款或办理退税。
第十八条 清算审核的内容按照国家税务总局《土地增值税清算管理规程》及相关税收政策规定执行。
第十九条 主管地税机关对纳税人申报的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费等应当重点关注，审核是否真实发生和虚列情形，取得凭证是否合法有效。对提供的凭证或资料不符合清算要求或不实的，参照马鞍山市的上述四项开发成本的单位面积金额核定标准计算扣除。
第二十条 清算审核不免除纳税人对清算申报事项、数据真实性、合法性的法律责任。
第五章 核定征收
第二十一条 主管地税机关在清算审核过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
第二十二条 在土地增值税清算中，发现纳税人符合以下条件之一的，可实行核定征收：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经主管地税机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第二十三条 对符合《办法》第二十二条规定的核定征收条件的，经主管地税机关集体审议后，向纳税人发出《税务事项通知书》，告知纳税人核定征收的理由和依据。
第二十四条 主管地税机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的，按照马鞍山市地税局确定的核定征收率核定征收。
第二十五条 主管地税机关需在送达《税务事项通知书》之日起15个工作日内完成核定征收核查，经集体审议和负责人批准后，在3个工作日内向纳税人送达《土地增值税核定征收表》（附件6），并要求纳税人在15个工作日内申报缴纳应补缴的税款或办理退税。
第六章 后续管理
第二十六条 主管地税机关应将已清算的项目及时登入《土地增值税清算项目统计表》（附件3），依据《土地增值税清算审核表》的有关信息进行统计分析，加强对未转让房地产土地增值税的后续管理工作。
第二十七条 主管地税机关按年度填写《土地增值税清算项目统计表》，并于次年1月20日前报市局备案。
第二十八条 纳税人在项目完成清算，主管地税机关发出《土地增值税清算审核表》两年内，继续支付并取得合法、有效凭证的支出，经由纳税人申请，主管税务机关核准，可调整清算结论。
第二十九条 主管地税机关需将清算中形成的备案资料和清算资料按照档案化管理要求分户合并立卷。
第七章 清算鉴证
第三十条 凡经国家税务总局网站公告的税务师事务所，均可接受纳税人委托进行土地增值税清算鉴证。
第三十一条 税务师事务所受托对清算项目鉴证时，应依据《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定出具规范的《鉴证报告》。
第三十二条 税务师事务所出具《鉴证报告》时应提供对鉴证事项的工作底稿，并对其真实性、合法性和有效性负责。
第三十三条 主管地税机关应当对《鉴证报告》的合法性、真实性进行严格审核，对符合土地增值税相关政策规定和要求的《鉴证报告》予以采信。对未采信的《鉴证报告》，由主管地税机关退回并告知其理由。
第三十四条 主管地税机关在清算审核中发现税务师事务所违反税收法律、法规出具虚假《鉴证报告》，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，须在发现上述行为之日起5个工作日内将名单报市局，市局核实后在全市予以通报并上报省局。
第八章 附 则
第三十五条 本《办法》违章责任及其它未尽事宜，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)及相关规定执行。
第三十六条 本办法由马鞍山市地方税务局负责解释。此前规定与本办法不一致的，按本办法执行。
第三十七条 各县地方税务局可根据本办法，结合地区实际，参照执行。
第三十八条 本办法自2016年5月1日起执行。
马鞍山市地方税务局
2016年6月1日