辽宁省地方税务局
关于印发《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知
辽地税发[2007]102号 2007/8/2
各市地方税务局，省地方税务局稽查局：
为进一步加强土地增值税清算工作，省局制定了《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（以下简称《办法》）现印发给你们，并就有关问题明确如下：
二、各地要严格按照《办法》的规定核定征收率，不得擅自降低标准，在做好测算工作基础上，确定符合本地区实际的征收率。
三、要严格按照《办法》的规定，审核税务中介机构的准入条件，对不符合准入条件的税务中介机构出具的鉴证报告，不予采信和审核。
四、各市要依照《办法》并结合本地区征管的实际情况，制定土地增值税清算工作的具体办法，落实岗位责任，确保《办法》的顺利实施。
五、《办法》执行中遇到的问题，要及时向省局反馈。
辽宁省地方税务局
二ΟΟ七年八月二日
附：
辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法
第一章 总则
第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。
第二条 凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，均适用本办法。
第三条 对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额；未分别核计算增值额的，按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。
普通住宅标准，按各省辖市人民政府根据省人民政府授权制定并对社会公布标准执行。省辖市人民政府未制定普通住宅标准的，按照《辽宁省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于切实做好稳定住房价格工作实施意见的通知》（辽政发[2005]53号）规定的标准执行。
第四条 纳税人如委托中介机构在办理土地增值税清算税款手续时，应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》，附件1）。
第二章 清算条件
第五条 符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：
（一）全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目；全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的，在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目；
根据辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案的有关规定，以工程验收部门核发《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》之日，作为土地增值税清算项目竣工的时限；
（二）整体转让未竣工的房地产开发项目；
（三）直接转让土地使用权的项目。
第六条 符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（一） 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85%（含）以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）地方税务机关认定有可能造成税款流失、经县级（含县级）以上主管地方税务机关批准清算的开发项目；
（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
第七条 房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。
第三章 清算申请、受理与审核
第八条 凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在满足清算条件后90个工作日内向主管地方税务机关办理清算税款手续，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件2）。
第九条 凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应向纳税人出具《土地增值税清算通知书》（附件3－01）。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起90个工作日内，到主管地方税务机关办理清算税款手续。
第十条 纳税人在办理土地增值税清算手续时，应向主管地方税务机关提交以下有关清算项目材料，并填写《土地增值税清算材料清单》（附件4）。
（一）项目竣工决算报表，当期项目开发、销售期间的财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等；
（二）国有土地使用权证书；
（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同；
（四）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；
（五）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；
（六）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、销售单价、用途等；
（七）清算项目的工程竣工验收报告；
（八）清算项目的销售许可证；
（九）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加等；
（十）《土地增值税清算税款鉴证报告》；
（十一）《土地增值税纳税申报表》（包括预缴完税证明）；
（十二）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
第十一条 主管地方税务机关应认真审核纳税人提供的清算材料，对纳税人提交的清算材料齐全的，主管地方税务机关应予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》（附件3－02）。对纳税人提交的清算资料不完整、内容不规范、审核事项情况不清楚的，应退回纳税人重新修改或补充资料，并向纳税人出具《土地增值税清算补充材料通知书》（附件3－03）。纳税人须在收到《土地增值税清算补充材料通知书》之日起30个工作日内提供清算补充材料，重新办理税款清算手续。
第十二条 主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90个工作日内完成清算审核工作，不含纳税人应税务机关要求补充资料的时间。
第十三条 主管地方税务机关有权对清算工作中的工作底稿进行检查；审核纳税人提供的证明凭证、资料是否真实齐全；审核各项报表扣除项目内容与相关资料的关系是否相符等。
第十四条 清算项目销售收入的确定。销售收入是指清算项目或转让土地使用权所取得的全部价款（包括预收房款）及有关的经济收益。收入的确认重点审核企业预售款和相关的经济收益是否全部结转为销售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用。
对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，其收入的确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。
第十五条 对清算项目扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得扣除。
第十六条 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
第十七条 对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
第四章清算管理
第十八条 主管地方税务机关要根据房地产开项目的建设形象进度，做好应税事项的跟踪管理。要认真查验和审核清算企业报送的相关资料，在审查清算项目过程中因需要纳税人进一步补充与清算项目相关的材料时，决定中止审核，应向纳税人开具《土地增值税中止清算审核通知书》（附件3－04），待纳税人重新补充证明材料后，再办理税款清算手续。
第十九条 发现纳税人有下列情况之一的，可以按照确定的销售收入，核定征收土地增值税。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的；
（二）擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；
（三）符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；
（四）对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的；
（五）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的；
（六）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；
（七）未按规定的时间提交清算补正材料的。
第二十条 土地增值税核定征收率不得低于本地区的土地增值税预征率，各地根据本地的实际情况和相关规定，确定具体的征收率。
第二十一条 主管地方税务机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税终止清算审核通知书》（附件3－05）和《土地增值税核定征收通知书》（附件3－06）。
第二十二条 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积
第二十三条 对进行土地增值税清算后应补缴税款的纳税人，自主管地方税务机关清算审核完毕之日起15个工作日内到主管地方税务机关缴纳税款。
第二十四条 经主管地方税务机关清算审核后，需办理土地增值税退税的，依照规定的程序办理退税手续，并报市局备案。
第二十五条 主管地方税务机关档案管理部门负责办理完成土地增值税清算项目的资料保存。土地增值税档案应按项目归类保存，对于成片开发分批清算土地增值税的项目，应在全部办理清算土地增值税税款工作后，将相关资料移交档案管理部门并按照档案管理的有关规定保存。
第二十六条 同时具备以下条件的税务中介机构从事土地增值税清算鉴证工作，主管地方税务机关可以采信。
（一）经国家税务总局及其授权机构批准设立、通过年检，取得《税务师事务所执业证》的税务师事务所；
（二）具有取得“中华人民共和国注册税务师执业资格证书”、注册为执业会员并通过年检的注册税务师；
（三）经工商管理机关登记注册。
第五章 法律责任
第二十七条 对进行土地增值税清算后应补缴税款的纳税人，未按规定期限缴纳税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》六十八条等有关规定进行处罚。
第二十八条 税务机关在土地增值税清算审核工作中，一经发现税务中介机构违反有关税收法律、法规出具虚假鉴证报告，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚。
第六章 附则
第二十九条 本办法由辽宁省地方税务局负责解释。
第三十条 本办法中所称“主管地方税务机关”，是指县区级地方税务机关及其所属的分局、税务所。
第三十一条 此前规定与本办法不一致的，按本办法执行。省地方税务局辽地税发[2006]86号文件第六条中有关规定停止执行。
附件（略）：
附件1：《土地增值税清算税款鉴证报告》
附件2：《土地增值税清算申请表》
附件3-01：《土地增值税清算通知书》
附件3-02：《土地增值税清算受理通知书》
附件3-03：《土地增值税清算补充材料通知书》
附件3-04；《土地增值税中止清算审核通知书》
附件3-05：《土地增值税终止清算审核通知书》
附件3-06：《土地增值税核定征收通知书》
附件4：《土地增值税清算材料清单》
附件5：土地增值税清算各项通知书编号说明