昆明市地方税务局 云南省地方税务局直属征收分局
关于房地产开发企业土地增值税清算管理的实施意见
昆地税发[2008]1号 2008/1/2
各县（市）、区地方税务局，各直属分局，稽查局，云南省地方税务直属征收分局各处、室：
根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《云南地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（云地税发［2007］180） 及有关文件规定，为进一步加强个规范房地产开发企业土地增值税税款清算管理工作，现结合昆明市实际，提出如下具体实施意见，请认真遵照执行。
一、清算范围
凡从事房地产开发的企业开发销售的房地产项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目。经济适用住房开发项目除外。
二、清算对象
土地增值税清算以纳税人初始填报的《房地产开发企业土地增值税纳税项目申报表（登记表）》中明确的房地产开发项目为对象。对一个清算项目中既有普通标准住宅工程，又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。
三、清算条件
（一）符合下列情况之一的，纳税人应主动到主管地方税务机关申请办理土地增值税清算手续：
1.全部竣工并销售完毕的房地产开打项目。
2.整体转让未竣工结算的房地产开发项目。
3.直接转让土地使用权的。
4.纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目的。
（二）符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.房地产开发项目已通过竣工验收，整个预（销）售的房地产建筑面积达到可销售总建筑面积的90%（含）以上的。
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
3.经主管地方税务机关进行评估发现问题,认为需要办理土地增值税清算的。
（三）房地产开发企业建造商品房，已自用或出租、出借使用年限在2年以上（不含2年）再出售的，应按转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算范围。
四、清算申请
凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在项目竣工结算、销售完毕后90天内主动到主管地方税务机关受理窗口提出清算申请,据实填写《土地增值税清算申请表》、《房地产开发企业土地增值税纳税清算表》（分清算对象填写），并完整报送以下清算资料：
（一）申请立项的有关文件及项目批准文件。
（二）项目设计任务书。
（三）项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。
（四）项目的工程竣工验收报告。
（五）测评部门测评的总建筑面积和可售总建筑面积报告书。
（六）销（预）售许可证、规划许可证、建设用地许可证、建筑施工许可证、国有土地使用权证等相关证书原件及复印件。
（七）销售商品房的有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式提供，内容包括：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售单价、销售收入、用途等。
（八）项目竣工结算表（报告），项目开发期间的年度和当期开发、销售财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本明细表）等。
（九）取得土地使用权是所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同，已缴纳耕地占用税、契税完税凭证。
（十）支付贷款利息的有关证明凭证及借款合同。
（十一）房地产转让收入、成本和费用等有关的证明资料。
（十二）预征土地增值税纳税申报表及完税凭证复印件。
（十三）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加等。
（十四）委托中介机构审核鉴证的清算项目，须报送中介结构出具的《土地增值税清算项目鉴证报告》和《土地增值税清算项目鉴证明细表》。
（十五）主管地方税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
五、清算受理
（一）主管地方税务机关在收取纳税人提交的清算申请时，应对纳税人报送的相关清算资料进行认真审核，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管地税机关应予受理，并在《土地增值税清算申请表》上签注受理意见，在90天内办理清算税手续，对纳税人提交的清算材料不齐全，或《鉴证报告》等内容不规范、审计事项情况不清楚的，应限期要求纳税人按规定补证，并将不予核准受理的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并将申请表退回纳税人，待纳税人清算资料补充完整后，再重新办理受理清算手续。
六、清算审核
主管地方税务机关受理纳税人清算申请后，应进行土地增值税纳税评估，主管税务人员应认真审核纳税人提交的证明凭证、资料是否真实有效；审核纳税申报表及附表数据，清算申报表内及与附表之间的逻辑关系，各表项目之间数据的一致性、计算准确性；审核各表格扣除项目内容与相关资料的关系；审核内容的齐全性，包括开发项目总建筑面积、批准总销售面积、企业总自用面积、总配套设施面积、项目分类用途情况、允许分摊的配套设施面积、本次土地增值税清算面积等；审核中介机构出具的《土地增值税清算项目鉴证报告》和《土地增值税清算项目鉴证明细表》的真实性；主管地税机关可对《鉴证报告》的工作底稿进行抽查和检查。
（一）清算项目销售收入的确定
1.销售收入是指销售（转让）房地产所取得的全部价款及有关经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。收入额的确定要重点审核：转让土地收入，转让地上建筑物及附着物收入，企业预售款和相关经济收益是否全部结转销售收入，同时应审核向购买方收取的房价款中是否包含代收费用。
2.对房地产开发企业转让房地产无法提供收入资料或提供的收入资料不实，成交价格明显偏低，以及房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，其收入额的确定由主管地方税务机关依照国家税务总局和云南省地方税务局有关清算管理文件规定的方法和顺序核定。
3.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
（二）清算项目扣除项目金额的确定
1.清算项目的扣除项目金额 ，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定计算，按计税收入与扣除成本相对应的原则确定。发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关的税金，须提供合法有效凭证；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中。
2.房地产开发企业应向主管地方税务机关提供合法有效凭证方可据实扣除项目金额的范围是：
（1）房地产开发企业为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（2）房地产开发企业在房地产开发过程中实际发生的土地征用费、耕地占用税、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁补偿净支出、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出。
（3）房地产开发企业在销售房地产过程中缴纳的营业税、城建税、教育费附加和地方教育费附加。
3.房地产开发企业办理清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。对纳税人所提供的凭证或资料不实或不符合清算要求的，在省地方税务局未确定具体核定办法前，主管地方税务局机关应根据建设部门定期公布的建安指导价格或参考其他相同（相近）单位建筑成本，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本单位面积额标准，并据以计算扣除。
4.公共配套设施费的扣除范围，以房地产开发中必须建造的，与清算项目配套但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定，包括：居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等公共设施。具体确认按国家税务总局清算管理通知中有关规定的原则处理。
5、开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用）扣除的确定。对财务费用中的利息支出，凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用（管理费用、销售费用），按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算金额之和的5%计算扣除。
对财务费用中的利息支出，凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除。房地产开发费用采取按比例计算的办法，即以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算金额之和的10%进行计算扣除。
（三）土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按清算项目转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊。对不同的房地产开发核算项目所涉及的收入、成本、费用、适用预征率应加以区别核算和管理。
对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在前期清算时应按实际发生的费用进行分摊；对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期金额的，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。
七、核定征收
（一）房地产开发企业进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，主管地方税务机关可以按确定的销售收入进行核定征收土地增值税，按销售收入实行核定征收的征收率是：普通标准住宅的核定征收率为0.5%；写字楼、营业用房、别墅、度假村、高级公寓等商品房的核定征收率为1%；开发土地使用权转让的核定征收率为2%。
1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置帐薄的；
2.擅自销毁帐薄或者拒不提供纳税资料的；
3.虽设置帐薄，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
4.符合土地增值税清算条件，但未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
（二）主管地方税务机关通过清算审核，对清算项目需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税核定征收通知书》送达纳税人。
八、清算管理
（一）云南省地方税务局直属分局各管理处，各县（市）区地方税务局、市局各直属分局要做好土地增值税的清算管理工作，认真查验和审核纳税人报送的相关清算资料及《鉴证报告》的内容，对纳税人不能按主管地税机关规定的期限提交及补正材料，以及经过纳税评估后，决定对纳税人申请的清算项目不予核准的，由主管地方税务机关进行清算检查，如发现纳税人申请清算项目存在伪造、变造、隐瞒、擅自销毁帐薄、记帐凭证，或多列支出、少列、不列收入，或进行虚假的纳税申报及其它应当立案查处情形的，应将清算项目资料以及检查工作底稿移送税务稽查部门，由稽查部门按照有关规定进行查处。
（二）主管地方税务机关在清算项目审核中，发现有下列情况之一的，应将全部资料移交稽查部门进行稽查处理；
1.纳税人办理清算时，报送的《鉴证报告》内容不完整、不规范，退回重报后，《鉴证报告》仍不符合要求的；
2.纳税人办理清算时，所提交报送的表报资料及《鉴证报告》需要退税的；
3.纳税人未按土地增值税政策规定预缴税款的。
（三）经主管税务机关清算审核后，需要补交税款的，经主管税务人员签署意见后由纳税人自行申报办理纳税申报手续；需要办理退税的，经税政管理部门审核报分管局长审批后，按有关规定流程办理退税手续。
九、清算处罚
（一）对房地产开发企业存在未及时、如实进行土地增值税清算申报，提供虚假纳税资料，偷逃税款等违规违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处罚。
（二）地税机关在土地增值税清算审核工作中，发现中介机构违反有关税收法律、法规为纳税人少缴、不缴土地增值税出具虚假鉴证报告的，除按《中华人民共和国征收管理法》及《实施细则》的有关规定对纳税人进行处罚外，还要将违法中介机构上报上级地税机关按规定进行通报，取消其鉴证资格，构成犯罪的，应及时向司法机关举报。
十、审核鉴证
（一）凡是经过国家税务总局批准，取得注册税务师执业资格，纳入云南省注册税务师管理中心备案管理，并经省级税务机关审查合格在省级报刊予以公示的税务师事务所，均可从事土地增值税清算审核鉴证工作。
（二）对税务师事务所出具的《鉴证报告》，主管地方税务机关应当受理。主管地方税务机关对其出具的《鉴证报告》，应认真检查、审核，对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
（三）主管地方税务机关在办理土地增值税税款清算时，如发现税务师事务所出具的《鉴证报告》内容不规范、事实不清楚、提供清算资料不完整等问题的，要退回重新修改或补充资料后，再办理税款清算。
十一、执行时间
（一）凡2007年2月1日以后进行土地增值税清算的房地产开发项目，均按本实施意见规定执行。
对于2007年2月1日以前的房地产开发项目，凡符合土地增值税清算条件的，可参照本实施意见规定进行土地增值税清算。
（二）未尽事宜及其他事项，严格按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《云南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（云地税发［2007］180号）和有关规定执行。
十二、工作要求
（一）土地增值税政策规定复杂，征管难度较大，做好清算管理工作意义重大。各单位要高度重视，切实加强对清算管理工作的组织领导，结合实际制定清算管理的具体实施意见和工作规程，认真做好政策宣传和对内对处的清算业务培训工作，进一步加强与国土、房管、建设、规划等部门的协作联系，强化源泉控管，实施户籍税源与开发项目的动态监控管理，建立完善项目申报和预征税款分户台帐，全面掌握每户开发企业及每个清算项目的开发、成本、销售、费用核算等基础信息，为开展清算奠定坚实基础，确保清算工作胜利进行。
（二）各单位要将受理清算，核定比例清算和移交稽查检查的房地产开发企业及其项目的情况，以及涉及各税种的征收和补（退）税款情况按季上报市局税政三处（见附表）。
昆明市地方税务局
云南省地方税务局直属征收分局
二○○八年一月二日