南宁市地方税务局
关于进一步做好土地增值税清算工作的通知
南地税发[2014]97号 2014/10/27
各县(区)地方税务局，各直属机构，局内各单位：
为加强土地增值税征收管理，推进土地增值税清算工作，现结合我局实际提出以下工作要求，请遵照执行。
一、宣传服务与全面清理并进，杜绝清算死角
各主管税务机关要按照市局清算工作方案要求，对近几年积压未清算的项目进行全面清理，制定工作计划，督促企业限期自行清算，对拒不清算的要严肃处理。与此同时，要加强纳税服务和税收宣传，把清算的相关政策和规定宣传、解读好，让纳税人熟悉政策，在达到清算条件后自行主动做好清算申报，切实提高清算申报率。
二、深入贯彻清算规程，提高清算工作水平
组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节，各主管税务机关要克服畏难情绪，严格按照清算规程要求，严格审核房地产开发项目收入和扣除项目。对购买中介服务开展土地增值税清算鉴证(评估)的单位，要学习、借鉴中介机构开展清算和纳税评估的经验和方式方法，切实提高税务干部清算及纳税评估的工作能力。要充分发挥中介机构的作用，提高清算效率，推进清算工作。
三、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞
(一)规范土地增值税核定征收率下限
对符合条件、确需核定征收的，各主管税务机关要根据实际情况从严确定核定征收率，不搞一刀切,现将南宁市范围内土地增值税核定征收率明确如下：
1.纳税人建造普通住宅出售的，核定征收率不低于5%;
2.纳税人建造非普通住宅出售的，核定征收率不低于6%;
3.纳税人建造商铺、写字楼、别墅和其他建筑物出售的，核定征收率不低于8%;
4.纳税人转让土地使用权，原则上应据实清算土地增值税，确因特殊原因无法确定扣除项目的，土地增值税核定征收率不低于12%;
5.纳税人转让购置、自建的建筑物，符合核定征收情形的，比照上述1至3项同类型房产的核定征收率执行。
(二)采用匡算项目税负率与核定征收率下限孰高原则确定清算项目核定征收率
各主管税务机关在确定核定征收率前要做好项目税负测算工作，对项目土地成本、开发成本等扣除项目进行初步评估，匡算出项目增值额和应交土地增值税，计算出项目税负率，采用项目税负率与核定征收率下限孰高原则确定该项目核定征收率。
项目税负率匡算方法：
1.项目税负率=项目应交土地增值税/项目销售收入
2.项目应交土地增值税=项目增值额×适用税率-扣除项目金额×适用扣除率
3.项目增值额=项目销售收入-扣除项目金额
4.扣除项目金额=帐载扣除项目-不可扣除项目
同一项目中既有普通住宅、又有非普通住宅和商用房的，应分别计算不同类型房屋的税负率，即将扣除项目总金额在总可售面积中进行分摊后计算出不同类型房屋已售部分相应的扣除项目金额。
(三)符合核定征收条件，但由于纳税人未设置账簿，丢失或擅自销毁账簿、凭证，或拒不提供纳税资料等原因，造成难以匡算扣除项目金额，无法计算项目不同类型房屋税负率的，按项目进行清算，核定征收率不低于10%(转让土地使用权除外)。
本通知下发前符合清算条件但未按规定期限进行清算的房地产项目，符合核定征收条件的，一律按本通知规定执行。