关于印发《景德镇市地方税务局土地增值税清算工作实施方案》的通知
景地税发[2008]198号 2008/8/5
各县（市、区）地方税务局，市局各直属单位：
现将《景德镇市地方税务局土地增值税清算工作实施方案》印发给你们，请结合工作实际遵照执行。在具体实施过程中遇到新情况、新问题和建议，及时反馈市局。
二○○八年八月五日
景德镇市地方税务局
土地增值税清算工作实施方案
为做好我市土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征管法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、国家税总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《江西省地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知》（赣地税发〔2006〕99号）、《江西省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（赣地税发〔2007〕22号）、《江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知》（赣地税发〔2008〕76号）等文件规定，结合我市实际情况，制定《土地增值税清算实施方案》，具体实施方案如下：
一、指导思想
以“既抱西瓜、又捡芝麻”的税源管理理念为指导，以项目跟踪管理为抓手，充分发挥房地产税收一体化管理优势，借助社会综合治税平台，扎实有效地开展土地增值税清算工作，实现对该税种的科学化、规范化、精细化管理，提升全市房地产税收征管的质量和水平
二、土地增值税清算对象
凡在我市范围内转让国有土地使用权和房地产并取得收入的单位和个人为土地增值税的清算对象。
三、实施方法和步骤
坚持“全局齐动，先行试点，分步实施，整体推进”的原则，积极稳妥的开展土地增值税清算工作，本次清算工作从2008年8月1日开始，到2008年底结束。具体分为以下四个阶段：
第一阶段：清算部署阶段（8月1日至9月30日）
（一）组织领导。
市局成立土地增值税清算工作领导小组，由唐鹰任组长，李长寿任副组长，吴晓燕、李满云、陶普清、程镇平、雷水泉、王耀华、王玮、李芳、李辉民、李国强、计贵柳、占市林为成员。领导小组下设办公室，吴晓燕兼办公室主任，陈徽星、徐荣莲为办公室成员具体负责清算协调及情况汇总工作。各县(市、区)局、直属单位应成立相应的领导机构，并指定税政部门专人负责土地增值税清算具体事宜。
（二）宣传和培训。
1、加强宣传。要充分利用报纸、广播、电视等新闻媒体的舆论导向作用，采取多种形式，全方位、多角度地开展宣传报道，宣传重点主要包括开展土地增值税清算工作的目的意义、清算范围、方法步骤、政策原则、工作要求等内容，让社会各界和广大纳税人了解土地增值税清算的政策依据，认识到土地增值税清算对落实国家宏观调控政策、建立和谐社会、规范房地产市尝公平税负的重要意义，以取得社会各界的理解和支持，最大限度地排除干扰和阻力，为土地增值税清算工作的顺利开展创造良好的舆论氛围。同时，整理和收集土地增值税的有关文件，编印土地增值税宣传册子，发放给相关纳税人。
2、组织内外培训。一是内部培训。9月中旬市局集中组织一次土地增值税清算的专题培训，各单位也要结合本单位实际开展多种形式的学习培训，力争使每位参与此项工作的干部熟悉、掌握土地增值税清算的政策和方法。二是外部培训。召开房地产企业专题会议，各单位要组织对房地产开发企业，以及非从事房地产开发而发生单纯转让土地或旧房、建筑物行为的纳税人进行土地增值税清算的政策宣传与辅导，使每个纳税人了解清算政策，掌握清算方法，交明白税。同时有针对性地指导、督促纳税人对达到土地增值税清算标准的开发项目自行申报与清算。
3、调查摸底。各单位在开展土地增值税清算政策宣传与企业自行申报辅导工作的同时，应对房地产开发企业项目完工进度及销售情况进行调查摸底，并认真填报《房地产开发企业项目进度及销售情况统计表》(详见附件1)，在8月15前上报市局，路径为FTP：市局/国际税收科/上报文件/土地增值税。
第二阶段清算试点阶段（9月30日至11月15日）（各单位先选择1-2户企业或1-2个工程项目开展清算试点）
从符合清算条件的企业或符合条件清算的工程项目中抽取1-2个企业或1-2个项目进行试点，由各管理单位在9月16日前下达清算试点通知，纳税人应自行进行清算，并按方案要求报送资料。由各单位辅导企业先自行清算，并进行审核，清算结束，应于11月15日前将房地产开发企业填报的《土地增值税清算申报表1》（详见附件2），以及非从事房地产开发应缴纳土地增值税的纳税人填报的《土地增值税清算申报表2》（详见附件3）及土地增值税项目登记表（详见附件4）集中上报市局国际税政科。各单位先不下结论，由市局国际税政科提交土地增值税清算领导小组共同研究，根据清算试点情况，研究部署下一步工作方案，待决定后再另行通知。
1、实行查账征收的纳税人，必须按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的政策规定，依照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后计算土地增值额，准确计算应缴的土地增值税。
2、符合以下条件之一的均应进行土地增值税清算。
（1）整体转让土地使用权的；
（2）转让未竣工结算房地产的；
（3）房地产开发项目已竣工并完成销售的；
（4）已竣工验收、转让建筑面积占整个项目可售建筑面积比例达８５％以上的；
（5）虽然销售面积未达８５％以上，但剩余可售建筑已出租或自用、或取得销售（预售）许可证满３年仍未销售完毕的；
（6）纳税人申请注销税务登记未办理土地增值税清算手续的。
符合以上６项内容规定需要进行清算的项目，由税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到通知之后进行清算，并按方案要求报送资料。
3、有下列情形之一的，按核定征收率征收土地增值税：
（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定其收入或扣除项目金额的；
（4）符合土地增值税清算条件，不履行清算手续，拒绝接受清算检查的，责令限期清算逾期仍不清算的；
（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
核定征收率按如下规定执行：
住宅
普通标准住宅所在地在设区市所在城市的，核定征收率暂定为1.5%；
普通标准住宅所在地在县级市所在地的，核定征收率暂定为1.3%；
普通标准住宅所在地不在设区市所在城市、县级市所在地的，核定征收率暂定为1.1%。
杂物间（或贮藏室）与住宅捆在一起销售的，按住宅的征收率执行。
非普通标准住宅及别墅、渡假村所在地在设区市所在城市的，核定征收率暂定为3.5%；
非普通标准住宅及别墅、渡假村所在地在县级市所在地的，核定征收率暂定为3.3%；
非普通标准住宅及别墅、渡假村所在地不在设区市所在城市、县级市所在地的，核定征收率暂定为3.1%。
非住宅
非住宅所在地在设区市所在城市的，核定征收率暂定为4.8%，其中店面为6.8%；
非住宅所在地在县级市所在地的，核定征收率暂定为4.3%，其中店面为6.3%；
非住宅所在地不在设区市所在城市、县级市所在地的，核定征收率暂定为3.8%，其中店面为5.8%。
杂物间（或贮藏室）不与住宅捆在一起而单独销售的，按非住宅的征收率执行。
4、纳税人按上述土地增值税清算办法计算出应补的土地增值税，可以相应扣减原已按规定预征的土地增值税税额。
第三阶段：企业自行清算阶段（11月20日至12月20日）
所有达到清算标准的纳税人必须在试点的基础上，完成土地增值税的自行清算，申报缴库工作，申报缴库要求达到100%。
该阶段结束，各单位应于12月20日前将附件2、3、4报市局国际税收科。
各单位应要求纳税人在办理土地增值税清算时报送以下资料：
1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税清算申报表。
2、国有土地使用权出让合同及支付出让金凭证、土地使用权受让合同、取得土地使用权所支付的地价款凭证、土地使用权证书复印件等与取得土地使用权有关的合同、支付凭证。
3、申请立项的有关文件及项目批准文件、项目设计任务书、开发项目的预算、概算书、项目工程合同结算单、项目竣工决算报表、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料，以及银行贷款利息结算通知单、财务会计报表等。
4、土地增值税项目登记表（详见附件4）、预征土地增值税完税凭证复印件。
5、具有资质的税务中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
6、主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。
第四阶段：全面检查阶段及总结提高阶段（等市局另行通知）
全市成立市区、乐平、浮梁三个清算工作组（其中市区组由市稽查局牵头，从各管理部门抽调人员组成），对达到清算标准的纳税人进行土地增值税清算的检查，检查面不少于30%。检查结束，各清算工作组将检查结论。即土地增值税清算表（详见附件5）集中上报市局国际税收科。
检查结束，各单位应认真做好本次土地增值税清算情况的数据统计（详见附件6），以及总结、建制、建档工作。统计表与书面总结材料上报市局国际税政科，路径为FTP：市局/国际税收科/上报文件/土地增值税。