赣州市地方税务局
关于明确房地产开发企业的企业所得税、土地增值税征收方式的通知
赣市地税发[2013]65号 2013/12/2
各县（市、区）地方税务局，市局机关各科室、直属各单位：
为了切实加强对从事房地产开发企业的税收征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，进一步发挥税收收入分配调节功能作用，促进社会公平正义，降低税收执法风险，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国企业所得税法》等税收法律法规，现对房地产开发企业的企业所得税、土地增值税征收方式通知以下：
一、企业所得税
加强建账管理。建立健全会计账簿是纳税人的基本义务，各地要督促房地产开发企业（包括挂靠的开发项目）依照法律、行政法规的规定设置账簿,规范财务核算行为，实现账簿凭证真实反映经营成果状况。各地要按照税收征管法及其实施细则等有关规定，采取多种方式对房地产开发企业加强税收征管，要积极辅导和引导房地产开发企业(项目)如实建账，稳步扩大查账征收面。对于个别暂时无法建账的，应积极指导并督促其限期如实建账，不得以无法建账为由简单的实行核定征收企业所得税。
加强对企业所得税征收方式的认定管理。对于房地产开发企业一律不得预先认定为核定征收企业所得税，对房地产开发企业的企业所得税征收方式原则上采取查账征收。不论是查账征收还是核定征收企业所得税的房地产开发企业，主管税务机关和税务管理人员均要严格核查企业（项目）的收入、成本、费用等涉税信息，提高企业纳税申报质量。实行查账征收企业所得税的房地产开发企业销售未完工产品，要按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）要求，依据市局确定的预计计税毛利率计算出应纳税所得额预缴申报，企业所得税年度终了后根据实际毛利额与预计毛利额之间的差额进行汇算清缴。
对个别暂时确实达不到查账征收企业所得税条件的房地产开发企业，由纳税人提出申请，经县级地税机关审查，报市局认定备案后，实行按核定应税所得率方式进行预征，税款在年度终了后必须进行汇算清缴。
各地接本通知后要对房地产开发经营企业的企业所得税征收方式进行一次全面的清理，结合年度企业所得税认定管理工作，在2013年12月31日前，将房地产开发经营企业的企业所得税征收方式统一为“查账征收”。各地对今后新设立的房地产开发企业（项目）的企业所得税一律不得实行核定征收。
二、土地增值税
从2014年1月1日起，房地产开发企业的土地增值税清算一律采取据实清算，不得采用核定清算。纳税人的收入、成本费用不实、帐务不健全的，要根据《土地增值税条例》及相关规定，按市场价格确认收入，成本费用如有不实，则不予确认，对虚假的成本费用一律不予扣除。同时各地要加快土地增值税清算审核进度。对已经达到清算条件的项目，全面进行梳理、统计，制定切实可行的工作计划，按照《赣州市地方税务局关于进一步加强土地增值税征管工作的通知》（赣市地税函〔2013〕155号）文件要求在今年12月底前完成积压项目的清算审核。
本通知发布之前如有与本通知不符的一律以本通知为准，各地在执行本通知过程中有什么情况及时向市局报告。
赣州市地方税务局
2013年12月2日