山西省地方税务局
关于发布《应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管办法》的公告
山西省地方税务局公告2014年第4号
2014-11-6
现将《山西省地方税务局应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管办法》予以发布，自2014年1月1日起施行。
特此公告。
山西省地方税务局
2014年11月6日
山西省地方税务局
应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管办法
第一条 为了切实加强存量房交易环节税收征管，防范存量房交易活动中所形成的税收风险，营造依法、公平纳税的良好环境，促进房地产市场健康有序发展，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《中华人民共和国契税暂行条例》及细则等法律法规的有关规定，按照《财政部 国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税[2011]61号)和《国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知》(税总发[2013]129号)的要求，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域范围内存量房(俗称二手房)交易环节的税收征管。
存量房含住宅和非住宅。
第三条 发生存量房交易的单位和个人，应在办理产权变更登记前，向地税机关申报缴纳相关税款。交易双方应当依法如实申报存量房交易价格，依法足额缴纳相关税款。
第四条 市、县两级主管地税机关要按照房地产税收一体化管理要求，设立存量房交易税收“一窗式”征收窗口，建立与产权变更登记部门的协作机制，严格执行契税“先税后证”制度，加强存量房交易税收征管。
第五条 市、县两级主管地税机关要应用统一的存量房交易申报价格评估审核系统(全省通用版)，对各类存量房交易申报价格进行评估(以下简称存量房评估)。
第六条 市、县两级主管地税机关应当应用房地产批量估价技术确定存量房交易价格估值，并下浮一定比例形成存量房评估价格，据此作为核定申报的存量房交易价格是否偏低的标准。自2015年1月1日起，各地下浮比例不得超过10%。具体比例由各市地方税务局确定。
第七条 存量房评估工作由市、县(市、区)地方税务局直属二分局负责，各市、县(市、区)在本区域内的存量房评估技术标准必须统一。
第八条 当地主管地税机关要对纳税人申报的存量房交易价格进行全面评估审核，严格禁止不经评估即直接按纳税人申报的交易价格征税。
第九条 当地主管地税机关要严格按照规定实施存量房评估。要应用存量房评估价格与纳税人申报价格进行比对，对于申报价格高于评估价格的，以申报价格计税；对于申报价格明显低于评估价格的，应进一步经过规定程序确认申报交易价格偏低是否有正当理由，经确认有正当理由的，予以认可；无正当理由的，以评估价格作为依据核定计税价格征税。
以下情况可视为有正当理由：
(一)法院裁决；
(二)拍卖；
(三)亲属(三代以内血亲)间交易且申报价格不低于评估价格的规定范围；
(四)房屋客观上有明显缺损且申报价格不低于评估价格的规定范围；
(五)税务机关认定的其他情形。
本条第(三)、(四)项的评估价格下浮具体比例由各市地方税务局确定。
纳税人应按当地主管地税机关要求提供正当理由的合法、有效资料。
第十条 纳税人对评估价格有异议的，可向当地主管地税机关提出异议处理申请，并提供证据资料，当地主管地税机关要按照合法、合理、规范、高效的原则进行异议处理。纳税人对异议处理结果有异议的，当地主管地税机关应当按照山西省物价局、山西省财政厅、山西省国家税务局、山西省地方税务局联合发布的《涉税财务价格认定管理办法》(晋价认字[2010]176号)委托价格主管部门设立的价格鉴定机构进行认定。
纳税人对价格主管部门设立的价格鉴定机构认定的评估价格有异议的，可以依法申请复核裁定。
第十一条 纳税人发生存量房交易行为，未按规定缴纳税款的，由当地主管地税机关依法追缴应纳税款、滞纳金，并依照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。
第十二条 主管地税机关应优化纳税服务，充分尊重纳税人的知情权，保护纳税人的合法权益。要对实施存量房评估进行公告，积极向纳税人宣传存量房评估工作，依纳税人申请公开存量房交易评估机制的内容、评估工作的原理和程序，为纳税人提供咨询。
第十三条 存量房评估数据库维护和评估数据的调整由各市地方税务局直属二分局负责。要根据市场变化情况，完善评估技术标准，保证评估结果符合市场实际情况。要采取多种方式监测房地产市场价格情况，根据市场变化情况，及时修正评估模型(当本地房地产价格指数连续3个月环比变动幅度累计超过5%时，应对评估模型进行调整)。评估数据和申报数据，按照税务档案管理的要求进行保管。
第十四条要严格评估结果管理，明确管理权限。除征管工作需要外，严禁以任何理由、任何方式向纳税人及其代理人公开或透露存量房评估值。
第十五条 本办法自2014年1月1日起实施。《山西省地方税务局应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管办法(试行)》(山西省地方税务局公告2012年第6号)同时废止。
关于《山西省地方税务局应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管办法》的解读
2012年，山西省地税局按照财政部和国家税务总局要求，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则、《中华人民共和国契税暂行条例》及实施细则等法律法规的有关规定，按照《财政部 国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税[2011]61号)的要求，结合我省实际，以2012年第6号公告发布了《山西省地方税务局应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管办法(试行)》。对切实加强存量房交易环节税收征管，防范存量房交易活动中“阴阳合同”所形成的税收风险，营造依法、公平纳税的良好环境，促进房地产市场健康有序发展发挥了重要作用。
今年，山西省地税局对试行办法进行认真总结的基础上，依据《国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知》(税总发[2013]129号)，对办法进行了进一步的修改完善，现就制定依据及修改部分解读如下：
应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作所涉及的采用评估价格(核定的计税价格)征收税款的直接依据。一是《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条“纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：……(六)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”的规定；二是《中华人民共和国契税暂行条例》第四条“……前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。”的规定。
办法中的第六条关于“自2015年1月1日起，各地下浮比例不得超过10%。具体比例由各市地方税务局确定。”的规定，主要依据是《国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知》(税总发[2013]129号)。
办法中第十三条关于“当本地房地产价格指数连续3个月环比变动幅度累计超过5%时，应对评估模型进行调整”的规定，主要依据是《国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知》(税总发[2013]129号)。
办法中第十四条关于“除征管工作需要外，严禁以任何理由、任何方式向纳税人及其代理人公开或透露存量房评估值。”的规定，主要依据是《国家税务总局关于进一步加强存量房交易税收征管工作的通知》(税总发[2013]129号)。