黑龙江省地方税务局
关于加强土地增值税预征工作的通知
黑地税发[2005]94号 2005-12-31
各市（地）地方税务局：
为了进一步加强我省土地增值税的征收管理，规范土地增值税的征收行为，保证税款均衡及时入库，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的有关规定，现对土地增值税预征工作及有关问题通知如下：
一、关于土地增值税的预征范围
凡在我省境内从事房地产转让并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人）。纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因而无法据以计算土地增值税的，属于土地增值税预征范围。在其项目全部竣工结算前为预征期。
二、关于土地增值税预征率的确定
纳税人开发普通标准住宅、别墅、度假村、高档住宅及其它房地产开发项目取得转让收入时，均应按规定预征土地增值税。
普通标准住宅是指：按所在地政府规定的一般民用住宅标准建造的居住用住宅。在实际工作中掌握的原则是：除别墅、度假村及超过当地住宅销售平均价格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可视为普通标准住宅。
土地增值税预征率暂定为0.5%?3%，具体预征率由各市（地）地方税务局根据不同开发项目自行确定，并报省局备案。
三、关于预征税款的计算
纳税人按照取得的房地产转让收入和确定的预征率计算预缴土地增值税。其计算公式如下：
应预缴税款＝房地产转让收入ｘ预征率
房地产转让收入是指：纳税人转让房地产实际取得的转让收入价款、预收款、定（订）金等，包括货币收入、实物收入和其它收入。
纳税人既从事住宅开发项目又从事其它房地产开发项目的，其在财务处理上能分别正确核算相应开发项目的，按住宅和其它开发项目的预征率分别核算预征土地增值税，否则按从高征收的原则预征土地增值税。
四、关于土地增值税的清算
（一）纳税人在开发项目竣工且全部销售后，可向主管地税机关提出清算申请，主管地税机关审核清算后，多退少补。
（二）对纳税人转让房地产进行项目结（清）算时，对已取得收入的部分，按已转让房地产面积占房地产开发总面积的比例分摊后扣除开发成本、施工成本及相关费用，计算出增值额，确定税率，结缴土地增值税。
（三）纳税人开发综合商品房，既有普通标准住宅又有其它房地产开发项目的，应按《条例》的规定，计算增值额，确定土地增值税税率，再按不同的开发项目的销售比例划分增值额后，按规定征收土地增值税。
（四）纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让的，对允许扣除项目的金额，原则上按已转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例分摊后，计征土地增值税；或按已建筑面积占应建筑面积分摊，计征土地增值税。
五、关于土地增值税的纳税申报
（一）纳税人应在转让房地产合同签订的七日内，到房地产所在地主管地税机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其它与转让房地产有关的资料。
（二）纳税人转让（预售）房地产，并取得收入的，应根据当地主管税务机关确定的纳税期限，定期申报缴纳土地增值税。
六、关于土地增值税的核定征收
因纳税人财务制度不健全，主管地税机关难以对其预征税款和已完工项目税款进行清算的，主管地税机关有权按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，对其应纳的土地增值税实行核定征收。核定征收的税款不能低于按预征率计算征收的税款。
七、高度重视土地增值税预征工作。本通知从2006年1月1日起执行，各市（地）地方税务局要高度重视土地增值税预征工作，在执行中遇到的问题要及时反馈给省局。本通知下发前已经开展预征工作的市（地）要依据本通知的规定认真进行调整、充实、完善。
二○○五年十二月三十一日