黑龙江省地方税务局
关于土地增值税若干政策问题的公告
黑龙江省地方税务局公告2016年第1号
2016-3-25
为提高我省土地增值税征管工作质量，统一税收政策，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和有关政策规定，现就土地增值税若干政策问题公告如下：
一、关于预缴税款申报缴纳期限问题
房地产开发企业在地税机关下达《税务事项通知书(审核结论通知)》前转让房地产取得的收入，应按规定的预征率预缴土地增值税，于每月终了15日内，向主管地税机关申报缴纳。对未按预征规定期限预缴税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满次日起，加收滞纳金。
二、关于普通标准住宅认定问题
自2014年11月28日起，我省普通标准住宅的认定标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米及以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍及以下的住房。判定时间以商品房销售合同签订日期为准。
三、关于取得销(预)售许可证满3年起始计算时间问题
对于房地产开发项目分次取得多个销(预)售许可证的，“销(预)售许可证满3年，地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算”规定中的“满3年”，以其取得最后一个销(预)售许可证的时间算起。
四、关于土地增值税清算单位认定问题
房地产开发项目土地增值税清算，以国家有关部门(以规划部门为主，结合发改委、建设部门的相关项目资料)审批、备案的房地产开发项目(分期项目)为单位进行清算。
五、关于扣除项目金额的归集和分摊问题
(一)扣除项目金额中，凡是能够明确归属于某一项目或某一类型房地产所直接发生的成本和费用，要予以单独归集;对于共同发生、无法单独归集的成本和费用，除本条第二款外，一律按各项目或各类型房地产建筑面积占总建筑面积的比例分摊。
(二)纳税人成片受让、分期开发项目的，其取得土地使用权所支付的金额，按各期项目占地面积占总占地面积的比例分摊。
六、关于利用地下人防修建的公共配套设施有关成本、费用支出扣除问题
房地产开发企业利用地下人防修建的符合条件的公共配套设施有关成本、费用支出的扣除原则，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第三款规定办理。即：凡能够提供有关证明凭证，证明建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用支出可以扣除;凡能够提供有关证明凭证，证明建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用支出可以扣除;凡建成后有偿转让产权的，应计算收入，并可以扣除成本、费用支出。
七、关于装修支出问题
房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出，可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品(如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等)，不计入收入，也不允许扣除相关成本、费用。
八、关于房地产开发费用扣除问题
(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。
(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。
九、关于保障性住房土地增值税处理问题
根据相关规定，保障性住房包括符合规定条件的经济适用住房、公租房以及城市棚户区、国有工矿(含煤矿)棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房等改造安置住房。按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)精神，对上述保障性住房可不预征土地增值税。对房地产开发项目符合核定征收条件、被认定为核定征收土地增值税的，凡保障性住房销售收入(含回迁安置视同销售部分)能够单独核算，可以从核定征收计税依据中剔除。
十、关于房地产开发项目之外发生费用支出的扣除问题
房地产开发企业在房地产开发项目之外发生的各项费用支出，除符合《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条第二款规定的拆迁异地安置条件的允许记入拆迁补偿费扣除外，其他费用支出一律不得扣除。
十一、关于房地产开发企业从政府、财政等部门取得的财政补贴、奖励等款项的处理问题
对于房地产开发企业从政府、财政等部门取得的财政补贴、奖励、土地出让金返还、税收返还等财政补贴性收入，在计征土地增值税时，凡是明确相关款项用途的，直接冲减相关扣除项目金额，如土地出让金返还冲减取得土地使用权支付的金额等;（凡是没有明确相关款项用途的，依次冲减取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本。）[黑龙江省地方税务局关于修改土地增值税有关规定的公告（公告[2017]10号），将括号部分删除。 ]房地产开发企业同时开发两个及以上项目涉及分摊计算的，比照本公告第五条的相关规定执行。
十二、关于清算后再转让房地产处理问题
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报。其中对于以查账方式进行清算的项目，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用(剔除与转让房地产有关的税金)乘以销售或转让面积，加上本次转让时与转让房地产有关的税金计算;对于以核定征收方式进行清算的项目，按再转让房地产所取得的收入，乘以该项目清算审核时确定的核定征收率计算。
十三、关于核定征收率适用时间问题
对于以核定征收方式进行土地增值税清算的房地产开发项目，其适用的核定征收率，按地税机关发出《税务事项通知书(核定征收通知)》时当地的核定征收率执行。
本公告除第二条外，自2016年4月1日起施行。之前已清算完毕的项目不再调整，未清算完的项目一律按本公告相关规定执行。《黑龙江省地方税务局关于土地增值税清算工作有关业务问题的通知》(黑地税函〔2010〕33号)同时废止。
特此公告。
黑龙江省地方税务局
2016年3月25日