广州市地方税务局
关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知
穗地税函[2013]179号 2013/9/17
局属各单位：
为进一步做好我市房地产开发项目土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，以下简称“187号文”）、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）等规定，现将土地增值税清算政策执行中的有关问题指引如下，请认真贯彻执行。
一、关于开发费用的扣除问题
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
“能够按转让房地产项目计算分摊”按照以下顺序确定：
（一）能够按照转让房地产项目准确分摊。准确分摊是指以该房地产项目名义取得的金融机构资金，直接全部用于该项目的开发。该部分资金从取得到归还的流向清晰，没有和自有资金、企业间拆借资金等其他资金发生混合。
（二）能够按照转让房地产项目合理分摊。合理分摊是指在一个独立企业法人范围内，可以合理方法对从金融机构取得并实际用于广州市范围内开发项目的项目开发贷款资金在不同开发项目之间进行分摊。合理方法是指按照不同的开发项目占用上述项目开发贷款金额和时间（即是积数）进行合理分配。
“商业银行同类同期贷款利率”是指企业提供的在签订该开发贷款合同当时，由广东省内任何一家商业银行提供给的同类同期贷款利率情况。“同类同期贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同的前提下，商业银行提供贷款的利率。该利率既可以是商业银行公布的同类同期平均利率，也可以是商业银行对某些企业提供的实际贷款利率。
二、关于家具家电成本的扣除问题
随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，比如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，计入开发成本予以扣除。其他家具、家电，比如分体式空调、电视、电冰箱等成本不予扣除。
三、关于综合开发项目可扣除项目的分摊方法问题
对兼有住宅和非住宅的综合开发项目在计算分配扣除项目金额时，应对总可售非住宅（包括已售、未售（含出租或自用）面积整体乘以1.4系数进行分摊计算。并将《关于房地产开发企业土地增值税征收管理的补充通知》（穗地税发〔2006〕39号）的第六条第（一）项第1点的公式调整为“分摊已售比例=[（已售住宅面积+已售非住宅面积×1.4）÷（总可售住宅面积+总可售非住宅面积×1.4）]×100%”。
对按照《转发国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》（粤国税发〔2008〕30号）细化的土地增值税清算审核的附表5《与收入相关的面积审核调整明细表》和附表7-1《扣除项目及成本结转汇总表》一并作相应调整（见附件1、2）。
四、关于建筑物面积计算口径的问题
土地增值税清算过程中，建筑物面积是指建筑面积，而不是套内建筑面积。
五、关于解除合同后退还土地使用权的征免问题
经法院判决解除合同后退还土地使用权的行为，不是转让土地使用权的行为，不属于土地增值税征税范围。
六、本指引自下发之日起执行。本指引下发之日已发出清算通知尚未发出清算书面审核结果的清算项目，可适用于本指引。
附件：1.与收入相关的面积审核调整明细表（清算附表5）
2.扣除项目及成本结转汇总表1（清算附表7-1）