常州市地方税务局税政一处
关于土地增值税若干征税问题的处理意见
常地税一便函[2012]5号
各市（区）地方税务局、本局有关单位：
一、 清算单位
1、清算单位的确认问题
国家有关部门审批、备案的项目是指由发改委（计委）、经发局审批的项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。
对开发周期较长的开发项目（一般是指从项目立项起满5年），纳税人可按照规划局的建筑工程规划许可证作为分期项目的依据申报办理立项登记；对纳税人自行分期开发且其收入、成本、费用按规定进行归集的，经主管税务机关核准，纳税人可申请将自行分期项目确定为清算单位，并同时将各期开发的建筑面积、投资总额、预计各期开工日期、竣工日期、销售期限等有关情况报税务机关备案。在房地产项目开发过程中，因资金和房地产市场等情况变化，应当将调整后的分期开发建筑面积和投资额等情况报税务机关重新备案。
2、立项登记的办理时限及要求
从事房地产开发的纳税人应当自取得房地产项目立项批文次月15日内，向主管税务机关办理房地产项目信息登记，填报《房地产项目开发情况报告表》及其附表《项目相关权证、报告统计表》、《项目合同统计表》。登记内容发生变化的，应自发生变化次月15日内变更《房地产项目开发情况报告表》及其附表。
二、核算对象
1、按实清算项目中不同类型房屋核算问题
纳税人应当根据不同类型开发产品（普通标准住宅、其它类型住宅、其它类型房产）分别计算应缴土地增值税，独立建造的房产同时包含其它类型住宅和其它类型房产的应合并以地上建筑面积最大的类型确定为清算类型。开发产品类型可参考《建筑工程规划许可证》确定，建筑工程规划许可证未明确的或者规划许可证与实际不一致的，应根据商品房的实际形态或实际用途确定。
三、清算条件
1、取得销售（预售）许可证满三年问题
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第二条第二款第二项规定“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”，其中“取得销售（预售）许可证满三年”是指清算单位取得的最后一张销售（预售）许可证满三年的情形。
四、转让收入
1、关于土地增值税清算时不能办理产权登记的房产的处理
房地产开发企业在开发项目中建造的不能办理产权登记的房产，在计算土地增值税时按以下原则处理：?
（1）建成后无偿移交全体业主的，其成本、费用可以扣除；
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； ?
（3）建成后有偿转让其使用权、但不转让所有权的，不属于土地增值税征税范围，其收入不计入土地增值税应税收入，其相关成本、费用也不得计入扣除项目金额。
2、关于精装修房计征土地增值税问题
房地产开发企业销售精装修房时，如其精装修房销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品等取得的收入，不属于土地增值税征收范围，在确认转让房地产收入时不能包括家具、电器等设备的价值。
五、取得土地使用权所支付金额
1、拍卖取得土地使用权所支付的佣金的扣除问题
通过拍卖方式取得土地使用权时，支付给拍卖单位的佣金，计算土地增值税时，不作为“取得土地使用权所支付的金额”，应列入“房地产开发费用”计算扣除。
六、房地产开发成本
1、企业开发土地所发生的相关费用如拆迁公证费，中标代理费，贷款抵押费，登记费等的扣除问题。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字(1995)6号第七条的规定，上述有关费用在计算土地增值税时按如下办法扣除：
拆迁公证费计入土地征用及拆迁补偿费；
中标代理费、贷款抵押费、登记费以房地产开发费用按规定扣除；
2、房地产开发用地拆迁户过渡房租金的扣除问题
房地产开发项目用地的拆迁户过渡房租金，由房地产开发企业签订承租协议并承担租金的，计入土地征用和拆迁补偿费。
3、房地产项目用地拆迁时，为确定拆迁房屋补偿金额对拆迁房屋进行评估，发生的评估费用扣除问题。
评估委托方是房地产开发企业，房地产开发企业支付的评估费用，计入土地征用和拆迁补偿费；评估委托方是被拆迁人，支付的评估费用不可以扣除。
4、关于财政返还资金的处理问题
地方政府、财政部门以各种名义向房地产开发项目返还土地出让金、城市建设配套费、税金等，在计算土地增值税扣除项目金额时应抵减相应项目的扣除项目金额。
5、在计算土地增值税时，地下建筑物成本如何处理？
地下建筑可作为物业管理用房、储藏室和车库等用途，从计算土地增值税的角度，地下建筑物可划分为四类：一类是未经许可建设的地下建筑，二类是作为公共配套设施（包括可扣除的人防设施）的地下建筑，三类是可售地下建筑，四类是许可建设但不属于公共配套设施且无法办理产权证（销售、预售许可证）的地下建筑。
对未经许可建设地下建筑，在计算土地增值税时，不作为扣除项目金额。
对作为公共配套设施（包括可扣除的人防设施）的地下建筑，按规定予以扣除。
对可售地下建筑面积， 按照已售面积配比扣除。
对于许可建设但不属于公共配套设施且无法办理产权证（销售、预售许可证）的地下建筑，房产企业一般通过与业主签订转让永久使用权、无固定期限或与房屋同期限让渡使用权等形式的转让协议，一次性收取固定年限使用费，其实质并未发生房屋所有权的转移。土地增值税只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税，因此其收入不属于土地增值税征收范围，相应的成本也不予扣除。
计算其成本时，分两步确认地下建筑成本：
第一步计算各类型地下建筑物成本，考虑到我市地下人防、地下车库均可以办理国有土地使用权证书，因此在计算土地增值税时，应按照占地面积法或者总建筑面积法分摊取得土地使用权所支付的金额，土地征用及拆迁补偿费也按照土地成本的分摊方法计算。对于其他房地产开发成本，如果纳税人在会计核算时，能够直接准确归集的，按照直接归集的成本确定；对于未能直接归集开发成本的，则应当按照地下建筑物面积占该项目总建筑面积比例计算分摊开发成本。
第二步加上应分摊的可扣除公共配套设施成本，按照各地下建筑物面积占该项目剔除可扣除公共配套设施面积后的总建筑面积比例计算各类型地下建筑物应分摊的公共配套设施费。
6、企业在开发间接费用中计提的福利费，在计算土地增值税时如何扣除？
房地产开发企业按规定在开发间接费用中列支的工资，对应发生的职工福利费，可以计入开发间接费用，但应当在开发间接费用中允许列支的工资总额的14%以内按实列支。
七、房地产开发费用和加计扣除
1、 “融资顾问费”的扣除问题。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字[1995]6号 第七条(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。因此该笔“融资顾问费”不能作为利息支出扣除。
2、房地产开发企业聘请的中介机构，负责企业开发楼盘的全程管理监督，将楼盘打造成一定品牌。企业向该中介机构所支付的费用扣除问题。
房地产开发企业发生的上述费用属于管理费用，应当作为房地产开发费用在计算土地增值税时按规定扣除。
3、政府规费加计扣除问题。
对苏地税函[2011]81号文明确的行政事业性收费按对应的归集方向进行列支，房地产企业支付的其他政府收费（属于行政事业性收费的除外），发生时间在开发项目竣工验收之前的可计入相应的土地或开发成本中，但不得作为加计20%扣除的基数，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。
八、已清算房地产项目继续销售问题
1、清算后发生的成本和费用或清算后取得的成本和费用凭证的扣除问题。
按照国税发[2006]187号第八条“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算”的规定，已清算房地产项目清算后发生成本和费用或清算后取得成本费用凭证不再另行清算。
为解决清算后发生的成本和费用或清算后取得的成本和费用凭证无法扣除的问题，对于达到可清算条件的房地产项目，满足下列条件之一的税务机关可暂不通知清算。
（1）工程合同价款仍未结算的；
（2）工程合同价款虽已结算但未全部取得发票的；
（3）存在应付未付的工程价款、政府规费等款项的；
（4）存在因纠纷等原因已付但未能取得合法有效凭证的。
对暂不通知清算的项目，税务机关应发出税务事项告知书要求纳税人在2个月内进行结算、取得发票，逾期未结算或未取得发票的，应按规定办理清算手续。
对于原已清算且纳税人在申报及中介机构鉴证报告中已说明或披露的应付未付、已付未取得合法有效凭证款项，经主管税务机关核准暂允许其从清算申报受理之日起三年内按照合理方法增加单位面积成本费用。
2、已清算房地产项目，清算时未售商品房继续销售的，应纳土地增值税纳税期限如何确定？
纳税人已清算房地产项目，清算时未售商品继续销售的，应当于销售发生次月按规定的申报期限申报应纳税款。
3、已清算房地产项目，清算时未售商品房继续销售的，应当如何计算应纳土地增值税？
(1）收入为：截止上月清算时未售商品房累计取得的收入；
(2）扣除项目为：按截止上月清算时未售商品房累计销售面积计算的扣除项目金额，具体是：
单位建筑面积成本费用=（清算时的扣除项目总金额－清算时的营业税、城建税、教育费附加等）÷清算时的建筑面积
扣除项目总金额=单位建筑面积成本费用× 截止上月清算时未售商品房累计销售面积 ＋累计缴纳的营业税、城建税、教育费附加
3）增值额=截止上月清算时未售商品房取得的收入－扣除项目总金额
4）增值率=增值额÷本次的扣除项目总金额
5）根据增值率，每月重新确定适用税率。
6）应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
4、企业已自行申报清算的符合可清算项目的房地产项目，税务机关尚未开展专项纳税评估，所发生的后续销售，其扣除项目金额如何计算？
暂按纳税人清算申报的单位面积扣除项目金额计算后续销售部分房地产的扣除项目金额，待评估后，再按评估后确定的扣除项目金额调整应纳税额。
九、预征问题
1、非货币收入预征的纳税义务发生时间问题。
纳税人发生将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、股利分配、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等视同销售行为的，应当在发生视同销售行为的次月15日内申报预缴土地增值税。
纳税人以产权调换方式安置被拆迁人，其开发产品用于补偿被拆迁人的部分（不含向被拆迁户收取的补价），应当在开具销售发票（最终销售发票）的次月15日内申报预缴土地增值税。
2、常地税规〔2010〕2号文的普通住宅是否需要按面积和容积率的标准来区分普通住宅和非普通住宅？
我省的土地增值税预征办法（苏地税发[2004]58号）区分普通住宅、营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等房屋类型规定了预征率的幅度。当时的普通住宅的范围实际上是除普通标准住宅、营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅之外的住宅，包含了按照财税[2006]21号规定的普通住宅和一部分非普通住宅。因此，普通住宅的预征率是同时适用于普通住宅和一部分非普通住宅的。
十、其他问题
1、同一个企业的两个房地产项目同时进行了清算，其中一个退税，一个补税。退税和补税是否可以合并后根据差额进行补（退）税申报？
同一个企业的两个房地产项目同时进行了清算，其中一个退税，一个补税，不得直接以补退税抵消后的金额申报，两个项目应分别按清算的补税和退税金额申报。
注：1、房地产开发项目分期开发的，纳税人应在确定分期开发之日起的15日内，将本表报送税务机关备案。纳税人作出分期开发有关事项变更决议之日起的15日内，应将变更后的分期开发事项重新填报本表
2、《房地产项目分期开发备案表》需录入土地增值税风险管理系统，以录入风险管理系统的时间作为备案时间。