宁夏回族自治区地方税务局
关于银川市房地产企业土地增值税清算实施办法的批复
宁地税函[2007]123 号
银川市地方税务局：
你局报来的《关于上报〈银川市房地产企业土地增值税清算实施办法〉 的请示》 (银地税发[2007]214 号)收悉。 根据国家税务总局《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 (国税发[2006]187)要求和自治区地方税务局《关于房地产企业增值税清算管理办法》 的规定， 经研究， 同意你局制定的《银川市房地产企业土地增值税清算实施办法》，请认真组织实施并做好宣传辅导工作。
自治区地方税务局：
根据国家税务总局《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 (国税发【2006】 187)和区局《关于房地产企业土地增值税清算管理办法》 的有关精神， 结合《土地增值税暂行条例》 及其实施细则的有关规定， 通过对部分房地产企业进行试点测算， 我局制定了《银川市房地产企业土地增值税清算实施办法》， 对清算中有关税收征管问题进行了明确， 现呈报区局审批。
银川市房地产开发企业土地增值税清算管理办法
为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作， 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国税收征收管理法》 和《国家税务总局关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 (国税发[2006]187 号)和《宁夏回族自治区房地产开发企业土地增值税清算管理办法》 的有关规定， 制定本管理办法。
第一条 房地产开发企业凡在我市境内转让国有土地使用权、 地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的， 均应按照本办法规定清算土地增值税。
第二条 土地增值税清算单位及相关规定
(一)土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。 其他企业从事房地产开发项目， 均比照本办法执行。
对于分期开发的项目， 以分期项目为单位清算。 经土地部门批准成片承受土地， 由于企业有计划的对开发项目分期分批进行， 先后进入开发阶段的， 以分期项目为单位清算。
(二)开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的混合开发项目，应分别计算增值额(对普通住房增值额占扣除项目金额在 20%以下的免征土地增值税)。
(三)根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》 (国税发【2005】 89 号)和银川市人民政府《关于银川市普通商品住宅标准的报告》 银川市 2004 年普通商品住宅平均交易价格是(不含经济适用住房、 高档别墅)， 分区域为： 兴庆区 2223 元/平方米、 金凤区 2130.89 元/平方米、 西夏区 1415 元/平方米。
银川市 2005 年普通商品住宅标准是： (1)住宅小区的容积率在 1.2 以上； (2)单套建筑面积在 130 平米以下； (3)成交价格为兴庆区 2934 元/平方米以下； 金凤区 2812 元/平方米以下； 西夏区 1867 元/平方米以下。 2005 年以后年度在银川市政府公布新的普通商品住宅标准前， 暂按照 2005 年普通商品住宅标准执行。
贺兰县、 永宁县、 灵武市的普通住宅标准， 按照经县(市)政府批转且向社会公布的普通住宅标准执行。
(四)此次土地增值税清算对 2003 年以前竣工并已经销售的住宅(不含别墅)开发项目，均按照普通住宅认定进行清算。
第三条 土地增值税的清算条件
(一)符合下列情形之一的， 纳税人应进行土地增值税清算：
1、 房地产开发项目全部竣工、 完成销售的；
2、 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 对整体转让尚未竣工决算的开发项目， 应以整体项目开发过程中所发生的土地和开发项目成本以及开发费用为扣除项目金额，据以清算土地增值税。
3、 直接转让土地使用权的。
(二)符合下列情形之一的， 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1、 已竣工验收的房地产开发项目， 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上， 或该比例虽未超过 85%， 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2、 取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。
3、 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4、 省级税务机关规定的其他情况。
对区、 市地税局核定并下达核定征收通知书以及经税务部门清算的以前年度的开发项目， 不再重复清算。
第四条 开发项目收入的确定
(一)转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 包括货币收入、 实物收入和其他收入。
纳税人“以房抵债” “以房抵息” “以房换房” “以房换地” ， 且发生产权转移的， 应视为取得“房地产转让收入” 清算土地增值税。
“以房抵债” 是指纳税人以其开发的房地产抵偿贷款、 借款或其他债务， 以其所抵偿的债务额和其他经济利益作为转让房地产的收入；“以房抵息” 是指纳税人以其开发的房地产抵偿贷款利息或借款利息，以其所抵偿的利息额和其他经济利益作为转让房地产的收入；“以房换房” 是指纳税人相互之间交换各自拥有产权的房地产，其转让房地产的收入由地税机关参照当地同类型(地段、 新旧程度)房地产的市场价格予以核定；“以房换地” 是指纳税人以其开发的房地产抵偿所占有土地的价值，以其所抵偿占有土地的价值和其他经济利益作为转让房地产的收入；纳税人拆迁安置超面积返还部分应取得的收入，或者拆迁安置中对外销售部分取得的收入， 应并入取得收入年度的房地产主营业务收入。
(二)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、 奖励、 对外投资、 分配给股东或投资人、 抵偿债务、 换取其他单位和个人的非货币性资产等， 发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：
1、 按本企业在同一地区、 同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2、 由主管税务机关参照当地当年、 同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(三)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时， 如果产权未发生转移， 不征收土地增值税， 在税款清算时不列收入， 同时也不允许扣除相应的成本和费用。
第五条 开发项目的扣除项目
(一)为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
(二)房地产开发项目实际发生的成本， 包括土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、 建筑安装工程费、 基础设施费、 公共配套设施费、 开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费， 包括土地征用费、 耕地占用税、 劳动力安置费及有关地上、 地下附着物拆迁补偿的净支出、 安置动迁用房支出等。
前期工程费， 包括规划、 设计、 项目可行性研究和水文、 地质、 勘察、 测绘、 “三通一平” 等支出。
建筑安装工程费， 是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费， 以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费， 包括开发小区内道路、 供水、 供电、 供气、 排污、 排洪、 通讯、 照明、 环卫、 绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费， 包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用， 是指直接组织、 管理开发项目发生的费用， 包括工资、 职工福利费、 折旧费、 修理费、 办公费、 水电费、 劳动保护费、 周转房摊销等。
(三)与房地产开发项目有关的管理费用、 销售费用、 财务费用。
财务费用中的利息支出， 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的， 允许据实扣除， 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 其他房地产开发费用， 按本条(一)、 (二)项规定计算的金额之和的 5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、 (二)项规定计算的金额之和的 10%以内计算扣除。
(四)在转让房地产时缴纳的营业税、 城市维护建设税、 印花税可以扣除。 因转让房地产交纳的教育费附加、 地方教育费附加、 水利建设基金也可以扣除。
(五)对专门从事房地产开发的企业， 可按本条(一)、 (二)项规定计算的金额之和， 加计20%的扣除。
(六)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、 建筑安装工程费、 基础设施费、 开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的， 地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料， 结合房屋结构、 用途、 区位等因素， 核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 具体核定方法由省级税务机关确定。
(七)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、 会所、 停车场(库)、 物业管理场所、 变电站、 热力站、 水厂、 文体场馆、 学校、 幼儿园、 托儿所、 医院、邮电通讯等公共设施， 按以下原则处理：
1、 建成后产权属于全体业主所有的， 其成本、 费用可以扣除；
2、 建成后无偿移交政府、 公用事业单位用于非营利性社会公共事业的、 其成本、 费用可以扣除；
3、 建成后有偿转让的， 应计算收入， 并准予扣除成本、 费用。
(八)房地产开发企业销售已装修的房屋， 其装修费用可以计入房地产开发成本。 房地产开发企业的预提费用， 除另有规定外， 不得扣除。
(九)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额， 应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行， 除另有规定外， 扣除取得土地使用权所支付的金额、 房地产开发成本、 费用及与转让房地产有关税金， 须提供合法有效凭证； 不能提供合法有效凭证的， 不予扣除。
(十)属于多个房地产项目共同的成本费用， 应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法， 计算确定清算项目的扣除金额。
(十一)对支付的土地出让金和前期开发费用以及项目开发成本按除以开发项目的总建筑面积进行分摊扣除； 属项目设计要求等特殊情况， 需采用按土地使用权面积或其他合理方法分摊的， 需经主管税务机关认定。
(十二)纳税人成片受让土地使用权后， 分期分批开发、 转让房地产的， 其扣除项目金额的确定， 可按实际转让土地的面积占可转让土地总面积的比例计算分摊。 其中： 可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施(道路、 绿化等)用地面积后的剩余面积。
(十三)对纳税人建造商住混合楼， 即既有营业网点又有住宅的工程项目， 其营业网点与住宅收入及成本应分别核算， 凡核算中成本不能区分的， 对营业房的成本可按平均成本加计30%进行扣除。
(十四)对取得土地使用权后投入的资金， 将生地变为熟地转让的， 计算其增值额时， 允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、 交纳的有关费用， 和开发土地所需成本再加计开发成本的 20%以及在转让环节缴纳的税费。
(十五)转让旧房的， 应按房屋及建筑物的评估价格， 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。 对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的， 不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
(十六)《土地增值税暂行条例实施细则》 第十一条第四款规定， 因城市实施规划、 国家建设的需要而搬迁， 由纳税人自行转让原房地产的， 可以免征土地增值税。 财税【2006】21 号规定， 因“城市实施规划” 而搬迁， 是指因旧城改造或因企业污染、 扰民(指产生过量废气、 废水、 废渣和噪音， 使城市居民生活受到一定危害)， 而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况； 因“国家建设的需要” 而搬迁， 是指因实施国务院、 省级人民政府、 国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。 与此不符的其他行为原因， 如因商业性购买和开发企业的开发行为等， 纳税人自行转让房地产的， 则不能免税。
(十七)房屋及建筑物的评估， 必须到政府相关部门批准成立的具有相关资质的房地产评估机构进行评估， 对评估价值明显低于市场价值或同类型同地段的房屋及建筑物的价值的，税务机关可以另行确定其价值。
(十八)县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用， 如果是计入房价中向购买方一并收取的， 应视为取得房地产转让收入， 在计算土地增值税和扣除项目金额时可予以扣除； 如果不计入房价中， 而在房价之外单独收取的， 可以不作为房地产转让收入， 在计算土地增值税扣除项目金额时不予扣除。
第六条 土地增值税清算应报送的资料
符合本办法第三条第(一)项规定的纳税人， 须在满足清算条件之日起 90 日内到主管税务机关办理清算手续； 符合本办法第三条第(二)项规定的纳税人， 须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
纳税人办理土地增值税清算应提供和报送以下资料：
(一)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、 土地增值税纳税申报表以及与开发项目有关的资料：
1、 建设工程规划许可证； 2、 建设用地规划许可证； 3、 测绘面积表； 4、 房屋销售(预售)许可证； 5、 项目竣工备案表； 6、 竣工项目检测报告； 7、 其他项目开发资料；
(二)项目竣工决算报表、 取得土地使用权所支付的地价款凭证、 国有土地使用权出让合同、 银行贷款利息结算通知单、 项目工程合同结算单、 商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、 成本和费用有关的证明资料；
(三)主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关证明资料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目， 还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
第七条 土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况， 按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税；
(一)依照法律、 行政法规的规定应当设置但未设置帐薄的；
(二)擅自销毁帐薄或者拒不提供纳税资料的；
(三)虽设置帐薄， 但帐目混乱或者成本资料、 收入凭证、 费用凭证残缺不全， 难以确定转让收入或扣除项目金额的；
(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的；
(五)申报的计税依据明显偏低， 又无正当理由的。
经测算银川市三区商住楼项目土地增值税核定征收率按 2%执行， 营业房及其他核定征收率按 5%执行。
贺兰县、 永宁县、 灵武市商住楼项目的核定征收率在不小于 1.5%， 营业房及其他项目核定征收率在不小于 4.5%的比例范围内核定并报区局审批后执行。
第八条 清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让房地产的， 清算后销售或有偿转让的， 纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积
第九条 土地增值税清算项目的审核鉴证税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关认定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。 对符合要求的鉴证报告， 税务机关可以采信。
房地产开发企业不得将同一开发项目的分期清算审核鉴证业务分别委托不同的税务中介机构。 受托的税务中介机构必须对同一房地产开发项目的土地增值税清算的最终鉴证结果出具结论性报告， 并承担相应的法律责任。 分期清算审核鉴证报告须有同一开发项目的累计土地增值税清算数据。
税务中介机构的行业管理部门，应对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构的工
作程序、 鉴证内容、 鉴证报告格式等方面做出明确规定， 经区地方税务局审核后实施。
第十条 纳税人已预缴的税款少于清算后应缴纳税款的， 应在主管地税机关规定的期限内结清应补缴的税款。 预缴税款超过清算后应缴税款的， 主管地税机关应及时办理退税， 或者抵缴其后应缴纳的土地增值税。 对需补交税款的经主管税务人员签署意见后由纳税人自行办理纳税申报手续； 对需要退税的， 按有关退税程序办理退税手续。
第十一条 清算中按照《银川市房地产企业土地增值税清算计算表》的相关要求，如实填写有关信息， 并将清算方法、 扣除项目分摊方法等做详细说明。
本办法未尽事宜， 按《征管法》、《条例》、 《细则》、 区地税局《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》 及有关规定执行。
第十二条 本办法由银川市地方税务局负责解释。
第十三条 本办法自 2007 年 2 月 1 日起执行。