青岛市地方税务局
关于印发《房地产开发项目土地增值税清算业务指引》的通知
青地税函[2013]44号
市稽查局、直属征收局，各分局、各市地税局：
为规范全市房地产开发项目土地增值税清算管理，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)和《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)等文件的规定，市局编写了《房地产开发项目土地增值税清算业务指引》，现印发给你们，供各单位贯彻执行。
附件：房地产开发项目土地增值税清算审核业务指引
一、关于房地产开发企业(以下简称“开发企业”)转让房地产的收入确认时间
按照国家税务总局的有关规定，开发企业转让房地产，其收入确认时间是指：
(一)所销售的房地产，已收讫全部价款或者取得索取全部价款的凭据；
(二)对视同销售的房地产，其房地产的所有权发生转移；
(三)国家税务总局的其他规定。
开发企业转让房地产，无论其是否与受让方办理了房地产权属证书转移或变更登记手续，只要有合同、收据、发票、判决书、裁定书等证据，其转让行为实质发生、取得了相应的经济利益，并且受让方享有占有、使用、收益或处分该房地产的权利，税务机关应当视其为所有权转移。
二、关于转让车位、车库等配套设施取得的收入
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法〔1995〕6号)第四条的规定，开发企业与业主签订销售合同，将房地产开发项目(以下简称“开发项目”)中的车位、车库等配套设施销售给业主取得的收入，税务机关应要求其当并入房地产转让收入计算土地增值税。
开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，开发企业出售上述车位、车库、储藏室取得的收入，可分别按照普通住宅和非普通住宅的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例进行分割后，对应计入普通住宅和非普通住宅的转让收入计算土地增值税。
可售建筑面积，是指开发企业向县级以上人民政府房产管理部门办理登记可供销售的商品房的建筑面积。
三、关于公共配套设施产权属于全体业主所有的理解
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项第1条规定，公共配套设施“建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除”，其中“建成后产权属于全体业主所有的”，可以按照以下原则之一确认：
一是法律法规明确规定属于全体业主共有；二是经人民法院裁决属于全体业主共有；三是商品房销售合同、财产处分合同等契约中注明有关公共配套设施归业主共有，并且相关公共配套设施移交给业主或者依规定成立的业主自治组织，由业主共同支配上述公共配套设施的各项权益和负担相应成本。
四、关于普通住宅和非普通住宅扣除项目金额的计算分摊方法
根据规定，开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，开发企业应当分别计算普通住宅和非普通住宅的增值额以及土地增值税税额。
对于未分别核算的，其扣除项目金额应按照普通住宅和非普通住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例确定。
五、关于建筑安装工程成本费用的审核
主管税务机关应根据开发项目的建筑工程设计方案内容，加强与建筑工程管理行政主管部门的协作，认真查验各项建筑工程的概预算资料、决算报告和工程造价审计资料，对与申报资料相比出现较大差异的，应要求开发企业说明原因。
对开发企业成本费用申报资料符合下列条件之一的建筑工程，主管税务机关可以参照我市各级建筑工程行政主管部门分年度建筑安装工程平方米造价指标，核定其准予扣除的成本费用：
(一)建筑工程费高于中标概算价格或者建筑工程承包合同金额又无正当理由的；
(二)大宗建筑材料供应商或者建筑工程承包人(含分包人)为开发企业的关联企业，并且未按照独立企业之间的业务往来支付价款、费用的；
(三)清算申报时所附送的建筑安装工程费凭证和资料不符合清算申报要求的。
六、关于清算申报资料的补正时间和清算审核时间
由于土地增值税清算申报计算过程复杂、报送资料较多，根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)第十三条的规定，对开发企业报送的清算资料不全的，主管税务机关应要求开发企业在在十个工作日内补正，开发企业在十个工作日内补齐清算资料后，予以受理。主管税务机关受理清算申报后，在《土地增值税纳税申报表(一)》盖章，其中一份退开发企业。
七、关于清算申报审核结束后的调整申报
主管税务机关应当自清算申报受理之日起60日内完成清算审核工作；60日内不能办结的，经主管税务机关负责人批准，可以延长30日，并将延长期限的理由告知开发企业。
主管税务机关完成土地增值税清算申报的审核后，应向开发企业出具《税务事项通知书》，告知开发企业此次清算申报审核的最终结论，并通知其在规定的时间内办理税款缴纳或退还手续。
开发企业有下列情形之一的，可在自收到前款所述的《税务事项通知书》后三年内向主管税务机关进行申报，经主管税务机关审核属实的，调整清算申报审查结论：
(一)清算申报审核完毕的开发项目又发生成本、费用的；
(二)取得清算申报时尚未取得的扣除项目相关凭证的。
八、关于对经主管税务机关通知清算申报的开发企业销售剩余开发产品收入的处理
对经主管税务机关通知清算申报的开发项目，在开发企业收到土地增值税清算申报审核结论前，主管税务机关应督促其就销售剩余开发产品取得的收入暂按规定的预征率预缴土地增值税。
主管税务机关作出清算审核结论并送达后，开发企业应根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第八条的规定，计算上述清算审核期间销售剩余开发产品应缴纳的土地增值税，并于下一个申报期内，填写《土地增值税纳税申报表(一)》进行申报，多退少补。
主管税务机关应当重视开发项目清算申报审核后的管理工作，设立岗位对已清算项目新发生的销售、成本支出等开发情况进行跟踪管理，监督开发企业按照规定计算缴纳销售剩余开发产品的土地增值税。
九、关于开发项目土地增值税的核定征收
凡符合《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)第三十四条规定条件的，主管税务机关可实行核定征收，按照《房地产开发项目土地增值税分类核定征收率明细表》(见附件)规定的区域和房地产用途，在规定的幅度内确定征收率，然后按照开发项目查实的转让收入，包括视同销售部分，乘以核定征收率，核定开发企业的应纳税额。
十、关于国家税务总局土地增值税清算具体规定下发之前部分老开发项目的核定清算
以往一些在房地产市场发展初期开发的项目，因开发时间较早、核算不够规范，难以满足2006年之后出台的一系列土地增值税清算的规定查账征收条件的，主管税务机关可以根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第七条的规定，实行核定征收。
对在2002年底以前已经完成销售的开发项目，凡符合核定征收规定条件的，区分不同的房产类型或房地产用途，按照1-2%的征收率核定征收；对在2003年到2005年底之间完成销售的开发项目，凡符合核定征收规定条件的，区分不同的房产类型或房地产用途，按照2-4%的征收率核定征收。
主管税务机关应当对上述老开发项目进行认真调查和梳理，分别填制2002年之前完成销售和2003-2005年间完成销售的开发项目登记表，固定老项目数量和相关数据资料，逐个项目认真核查登记。清算审核工作要按照市局三级审核的工作制度，依照规定动作和程序完成，最后按照市局清算档案管理办法的要求归档。
附件：房地产开发项目土地增值税分类核定征收率明细表
类别 | 坐落地 | 房地产用途 | 征收率 |
一类区 | 市南区、崂山区 | 普通住房 | 6-8% |
普通住房以外的住宅公寓 | 8-10% | ||
别墅、商业用房 | 15-18% | ||
二类区 | 市北区(原市北区) | 普通住房 | 5-7% |
普通住房以外的住宅公寓 | 7-9% | ||
别墅、商业用房 | 12-15% | ||
三类区 | 市北区(原四方区)、李沧区、城阳区、经济技术开发区 | 普通住房 | 5-7% |
普通住房以外的住宅公寓 | 6-8% | ||
别墅、商业用房 | 12-15% | ||
四类区 | 即墨市、胶州市、黄岛区(原胶南市) | 普通住房 | 5-6% |
普通住房以外的住宅公寓 | 6-7% | ||
别墅、商业用房 | 8-10% | ||
五类区 | 莱西市、平度市 | 普通住房 | 5% |
普通住房以外的住宅公寓 | 5-6% | ||
别墅、商业用房 | 6-8% |
注：
1.转让本办法所称"公共配套设施"取得的收入，比照"普通住房以外的住宅公寓"的核定征收率执行。
2.主管税务机关应结合房地产开发项目区位、售价、造价、户型等因素，在该表"征收率"栏规定的幅度内确定开发项目的核定征收率。