鹰潭市地方税务局
关于发布《鹰潭市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告
鹰潭市地方税务局公告2014年第1号
为进一步加强全市房地产开发项目土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，鹰潭市地方税务局制定了《鹰潭市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》。自公告之日起执行。
特此公告。
鹰潭市地方税务局
2014年1月10日
鹰潭市房地产开发项目土地增值税清算管理办法
01第一章 总则
第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法（以下简称《办法》）。
第二条 凡在我市范围内的房地产开发项目的土地增值税清算管理，均适用本办法。
第三条 办法所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税款，并对清算申报的真实性、准确性和完整性负责。
第五条 主管税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
02第二章 前期管理
第六条 从事房地产开发项目的纳税人（以下简称纳税人）的新建项目，应依照《江西省房地产开发业地方税收项目管理实施办法》（赣地税发〔2008〕24号）规定自领取项目建筑工程施工许可证并签订建筑合同后30日内，到主管税务机关办理项目登记，填报《土地增值税项目登记表》，并报送以下材料复印件：
（一）房地产开发项目批准文件；
（二）建设部门批准的《建筑工程施工许可证》；
（三）规划部门审批的《房地产开发项目总平面图》；
（四）国有土地使用权出让合同或国有土地使用权转让合同、《国有土地使用权证》；
（五）建筑工程项目施工合同；
（六）主管税务机关要求的其他资料。
第七条 纳税人应自取得房产部门出具的《商品房销售（预售）许可证》30日内将复印件报送主管税务机关备案。
第八条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。从纳税人办理项目登记开始，按项目分别建立档案、设置《房地产开发项目土地增值税日常管理台账》，认真做好台账登记、更新和管理工作，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第九条 主管税务机关应加强调研和纳税评估，关注纳税人项目开发期间的会计核算工作，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
第十条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，主管税务机关应当要求纳税人按项目或按分期项目开具发票，并按《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的要求做好发票的开具、保管工作。
第十一条 主管税务机关应在每季季度终了20日前将上季《房地产开发项目土地增值税日常管理台账》报送市局（税政三科）。
03第三章 清算主体
第十二条 土地增值税清算的主体是符合土地增值税清算条件的纳税人。纳税人可自行清算，也可委托税务中介机构出具鉴证报告。
第十三条 税务中介机构是依法设立并承办法律、法规、规章规定的涉税服务和鉴证业务的税务师事务所。根据《关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》（国税发〔2007〕132号）规定，只有纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，才可从事本市的土地增值税清算鉴证工作。
第十四条 主管税务机关和各级稽查部门不得取代纳税人进行土地增值税清算。
04第四章 清算单位
第十五条 土地增值税清算单位应主要依据发展和改革委员会批准的项目文件确定。对于分期开发的项目，应以分期项目为单位进行清算。
第十六条 分期项目确认
（一）对于发展和改革委员会批准的同一项目，分次取得《建筑工程施工许可证》的，以每次《建筑工程施工许可证》确定的工程项目为清算单位。
（二）对于发展和改革委员会批准的同一项目并一次性取得《建筑工程施工许可证》的，纳税人以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的，以纳税人房地产成本核算确定的分期项目为清算单位。
（三）对于发展和改革委员会批准的同一项目并一次性取得《建筑工程施工许可证》的，纳税人以分期销售形式开发但不能分别核算各期收入和扣除项目的，以纳税人相近期间取得《商品房销售（预售）许可证》确定的工程项目为清算单位。
对前款所列第（一）项情形，纳税人依据本办法第六条办理项目登记手续时，应以《建筑工程施工许可证》确定的工程项目分别办理项目登记。主管税务机关应督促纳税人按照登记的项目合理归集不同项目的收入、成本、费用。
主管税务机关在日常税收管理中发现纳税人有前款所列第（二）项情形的，应通知纳税人以房地产成本核算确定的分期项目补充办理项目登记。
05第五章 清算条件
第十七条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十八条 对符合以下条件之一的，主管税务机关必须通知纳税人进行土地增值税清算：
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
对前款所列第（一）项情形，纳税人存在将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等视同销售行为的,视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。
对前款所列第（二）项情形，应依据本办法第十五、十六条规定确定的项目或分期项目取得最后一次销售（预售）许可证确定的时间计算是否满三年并分别通知清算。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十九条 房地产开发项目凡符合下列条件之一的，应视为全部竣工或已经竣工验收：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
06第六章 清算受理
第二十条 对符合本办法第十七条规定应当进行清算的项目，纳税人应在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
第二十一条 对于符合本办法第十八条的项目，主管税务机关必须在纳税人符合清算条件之日起30日内下达《土地增值税清算通知书》（见附件3），纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
第二十二条 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关通知清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定处理，同时下达《责令限期改正通知书》，要求其在30日内办理清算手续。
第二十三条 纳税人清算土地增值税时应提供以下清算资料：
（一）《土地增值税清算申报表》、《土地增值税清算申报附表》。
（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
（三）项目竣工决算报表、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
第二十四条 纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格；纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的，在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。
第二十五条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，应分以下情况处理：
对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理，并向纳税人下达《土地增值税清算受理通知书》，同时转入清算审核程序。
对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的、《鉴证报告》内容不规范、审核鉴证事项情况不清楚的，主管税务机关应向纳税人下达《土地增值税清算补充资料通知书》，要求纳税人在15日内补报。
纳税人在规定的期限内补齐清算资料或提交规范的《鉴证报告》后，主管税务机关予以受理，并向纳税人下达《土地增值税清算受理通知书》，同时转入清算审核程序。
07第七章 清算审核
第二十六条 主管税务机关是土地增值税清算审核主体，应当在受理纳税人清算资料之日起90日内（不含纳税人应主管税务机关要求的补正资料时间）组织开展并完成清算审核工作。
第二十七条 清算审核包括案头审核、实地审核。主管税务机关的清算审核以案头审核为主，必要时可开展实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
第二十八条 清算审核的内容按照国家税务总局《土地增值税清算管理规程》及相关税收政策规定执行。清算审核时，审核人员应特别关注以下内容的审核。
（一）房地产开发项目是否按规定分别计算“普通标准住宅”和“其他类型房地产”增值额并按相应增值率计算申报土地增值税。
（二）同一清算单位内，扣除项目金额能按不同的受益对象直接归集的，就直接归集；不能直接归集的，按受益对象建筑面积分摊后归集。多个清算单位内，扣除项目金额能在不同清算单位之间直接归集的，直接归集，再按同一清算单位的归集原则处理；扣除项目金额难以按不同清算单位直接归集的，应按各清算单位的建筑面积分摊归集。
对归集后的扣除项目金额(不含与转让房地产有关的税金)，先在已售面积与未售面积之间分摊，再在普通住宅与其他类型房产之间按建筑面积分摊计算。计算扣除与房地产转让有关的税金，应区分核算对象据实扣除。
（三）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否包含在施工企业开具的建筑业统一发票价款中重复计算扣除项目。
（四）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具，验证纳税人所取得的建筑安装发票的真实性和准确性。
（五）利息支出是否取得金融机构证明。利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除。已单独扣除的利息支出是否在房地产开发成本中重复计算扣除。
（六）扣除项目金额支付的截止时间，原则上以满足应清算条件之日起或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内，为计算扣除项目金额支付的截止时间。
（七）对于成片开发分期清算项目的基础设施费以及不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。对于后期清算时实际支付的基础设施费和公共配套设施费用大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。
第二十九条 主管税务机关应当在完成土地增值税清算审核之日起3日内将清算审核结果报市局合议批准，并在批准后7日内向纳税人下达《土地增值税清算审核结果通知书》，要求纳税人在收到通知书之日起15日内结清应纳税款。
第三十条 清算审核结果不免除纳税人对清算申报事项、数据真实性、合法性的法律责任。
08第八章 核定清算
第三十一条 为进一步规范房地产企业税收征管，房地产开发项目土地增值税原则上实行查账清算。但在清算审核中发现有下列情形之一的，可实行核定清算：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第三十二条 主管税务机关通过清算审核、县（市）稽查局在对房地产开发企业进行纳税检查过程中发现纳税人符合本办法第三十一条规定应按核定征收方式进行清算的，应出具《土地增值税核定征收调查报告》（见附件10）经县级地税机关局长办公会研究同意后报市局审核。
市局稽查局在对房地产开发企业进行纳税检查过程中发现纳税人应按核定征收方式进行清算的，应出具《土地增值税核定征收调查报告》报市局审核。
经审核需要进行核定征收的清算项目，由主管税务机关向纳税人下达《土地增值税核定征收通知书》。
第三十三条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。
09第九章 清算检查
第三十四条 稽查部门按规定开展税务检查时，应对未达清算条件的房地产开发项目土地增值税预征情况进行检查。
第三十五条 对符合本办法第十七条规定的项目，纳税人未在规定时间内进行土地增值税清算的，稽查部门可以进行土地增值税清算检查。
对符合本办法第十八条规定的项目，主管税务机关对土地增值税清算审核结束后，稽查部门可以进行土地增值税清算检查；纳税人接到主管税务机关清算通知超过90日仍未进行土地增值税清算的，稽查部门可以进行土地增值税清算检查；但对主管税务机关未下达清算通知的，稽查部门不能先进行土地增值税清算检查，而应及时向项目所在地县级地税机关反馈，由县级地税机关责令主管税务机关下达清算通知，依照本办法的规定进行土地增值税清算。
第三十六条 主管税务机关依据本办法第二十二条规定下达《责令限期改正通知书》后，纳税人在规定的期限届满仍未改正的，主管税务机关应移交稽查部门检查。
第三十七条 稽查部门进行土地增值税清算检查时，有证据认为主管税务机关实行的土地增值税清算方式不当，应向本级地税局重大案件审理委员会出具相关的证据和资料，由重大案件审理委员会决定是否改变土地增值税清算方式。
第三十八条 稽查部门在对纳税人进行土地增值税清算检查后，应依据清算结果填制《土地增值税清算检查结果表》并分别送达纳税人和项目主管税务机关。
10第十章 后续管理
第三十九条 清算后再转让房地产的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算时的可销售总建筑面积
经稽查部门清算检查的项目，纳税人在清算检查后销售或有偿转让的，应按《土地增值税清算检查结果表》中确定的单位建筑面积成本费用计算申报缴纳土地增值税。
第四十条 纳税人清算后再转让房地产应当按月区分普通标准住宅和其他类型房产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
第四十一条 纳税人清算后再转让房地产的，对于买卖双方签订的房地产销售合同有约定付款日期的，纳税义务发生时间为合同签订的付款日期的当天；对于对采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。在签订合同时，可按合同约定的销售额计算增值额、增值率和应纳土地增值税，再根据各期收入或预收款占合同销售额的比重分期申报缴纳土地增值税。
第四十二条 纳税人清算后再转让房地产的，应在纳税义务发生时间的次月十五日内填报《清算后再转让土地增值税纳税申报表》，到主管税务机关申报纳税并结清上月应纳税款。
第四十三条 主管税务机关负责将清算工作中形成的资料与原保存的该项目税务资料应按规定合并立卷。对于成片开发分批清算土地增值税的项目，应在全部办理清算土地增值税税款工作后再进行归档。
11第十一章 附 则
第四十四条 本办法其它未尽事宜，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)及相关规定执行。
第四十五条 本办法由鹰潭市地方税务局负责解释。
第四十六条 本办法自公布之日起执行。