合作开发分配房产，收入如何确认？

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来源：金穗源商学院

面对融资环境趋于严峻，合作开发逐步成为房企经营的常态模式，而合作开发的税收风险就逐步显露出来。今天，我们聊聊向资金投入方分配房产业务收入确认的问题。

仍然通过案例讲解，大家更容易理解。

【案例】

2016年1月，南欣房地产公司在开发北苑小区的过程中，因为自有资金不足，吸收广德公司投资入股，广德公司投入资金 4 200万元，双方合同约定，房产建成后，南欣分给广德房产20 000平方米。2018年12月，北苑小区开发完成，广德公司按协议分得房产20 000平方米，南欣房地产公司选择简易计税方法计税。

【分析】

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十六条明确：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

……

由此可见，计税成本是否确认是确认收入的关键因素。我们分情况进行分析：

（1）计税成本已做结算

假设案例中，该小区每平方米计税成本1 800元。按照政策规定，以合作开发协议中约定的投资额确认收入，即按4 200万确认。

（2）计税成本未做结算

假设案例中，该小区市场价格每平方米（含税）2 520元。按照政策规定，以合同分配房产时的公允价值确认收入：

销售收入（含税） = 2 520 ×20 000平方米 = 5 040万。

通过对照，我们发现，成本是否及时结转将直接影响企业的税收负担。具体我们看刘老师的视频讲解：

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