中山市“三旧”改造税收指引
中山市“三旧”改造税收指引 ——权利人自行改造模式（试行）
本指引结合中山市“三旧”改造的权利人自行改造模式的实施方式，梳理相关税务事项。未尽事宜按照税收法律、法规及相关规定执行，如国家和省有新规定的，按新规定执行。
一、模式描述
权利人自行改造，包括以下情形：
改造项目范围内单一权利人对其用地实施改造（下简称模式一）；改造项目范围内全部权利人将房地产权益转移到某一权利主体后由其实施改造（下简称模式二）。
改造分为全面改造和微改造两种类型。
全面改造是指通过对“三旧”用地上盖建筑物进行全部拆除并按照规划用途予以重建的改造活动。
微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建和加建扩建、改变功能，以及整治修缮、保护、活化，完善公共配套设施等方式实施的改造活动。
主要文件：《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》
二、税收指引
（一）整合土地、改变土地用途环节税收事项
1.模式一中，原土地使用权人向政府补缴土地出让金，将土地用途改变为商业等经营性用地，并通过协议方式取得土地使用权自行进行改造开发。相关税收处理：
（1）契税
对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。
主要文件：《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函〔2008〕662号）
（2）房产税
自行改造补缴的地价款应从缴纳地价款次月起计入房产值原值征收房产税。如该土地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的补缴地价款。
主要文件：
1.《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税（2010）121号）
2.《广东省房产税施行细则》
（3）城镇土地使用税
补缴地价款后改变土地用途的，按照改变后的土地用途从次月起重新确定适用税额标准。
主要文件：《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税（2006）186号）
（4）企业所得税
因改变土地用途等补缴地价款的，如原固定资产已提足折旧，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销；如果原固定资产尚未足额提取折旧，并入该固定资产计税基础，并从补缴地价款的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧。
主要文件：《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）
2.模式二中，分为两种途径实现：
（1）通过签订搬迁补偿协议或合作协议实现。
通过签订搬迁补偿协议途径实施的，由社会投资主体给予原产权人搬迁补偿，并在原产权人办理产权注销登记后以协议出让方式取得土地使用权，进行改造。
原产权人取得搬迁补偿（货币补偿），相关税收处理如下：
①增值税
属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的，免征增值税;不属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的，按“销售不动产”或“销售无形资产—土地使用权”征收增值税。
主要文件：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
②个人所得税
对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
主要文件：《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）
③企业所得税
符合政策性搬迁规定情形的，企业进行搬迁过程中从本企业以外取得的搬迁补偿收入，包括对被征用资产价值的补偿、因搬迁安置而给予的补偿、对停产停业形成的损失而给予的补偿、资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款、其他补偿收入，在搬迁期间发生的可以暂不计入当期应纳税所得额，在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。
不符合政策性搬迁规定情形的，取得的补偿收入作为当期企业所得税应税收入，发生的损失、费用按规定税前扣除。
主要文件：
1.《国家税务总局关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）
2.《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）
受让方以出让方式取得土地使用权，相关税收处理如下：
①契税
国有土地使用权出让以成交价格为计税依据征收契税，其中成交价格是指土地权属转移合同确定价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益，向原产权人支付的搬迁补偿计入成交价格。
主要文件：
1.《中华人民共和国契税暂行条例》
2.《中华人民共和国契税暂行条例细则》
3.《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）
②房产税
对持有的房屋所有权，按规定缴纳房产税。自用的，以房产原值计征房产税；用于出租的，以租金收入计征房产税。因改变土地用途等补缴地价款的，补缴的地价款应计入房产值原值征收房产税。
主要文件：《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税（2010）121号）
③城镇土地使用税
受让方持有土地使用权，按规定缴纳城镇土地使用税。其中以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
主要文件：《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税（2006）186号）
④企业所得税
用于房地产开发以外的，受让方通过出让方式取得改造土地使用权所发生的地价款、搬迁补偿等支出可以按照企业所得税法及相关规定作为无形资产进行税务处理。
用于房地产开发的，企业为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费等，作为土地征用费及拆迁补偿费计入开发产品计税成本支出。
主要文件：
1.《中华人民共和国企业所得税法》
2.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》
3.《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）
（2）通过收购合并归宗或作价入股实现。
通过收购合并归宗实施的，社会投资主体收购改造地块周边相邻的地块（含建筑物），在市国土部门归宗后进行集中改造。
被收购方按转让房地产缴交各项税收，相关处理如下：
（1）增值税
被收购方将不动产或土地使用权转让至收购方名下，被收购方应按“销售不动产”或“销售无形资产—土地使用权”征收增值税。
主要文件：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
（2）个人所得税
被收购方转让房地产取得的所得，按照“财产转让所得”项目计征个人所得税。
主要文件：
1.《中华人民共和国个人所得税法》
2.《中华人民共和国个人所得税法实施条例》
（3）土地增值税
原产权人转让房地产并取得收入的，应按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定缴纳土地增值税。
主要文件：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
（4）企业所得税
企业以货币形式和非货币形式取得的转让资产收入计入收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。该项资产的净值（指资产的计税基础减除已经按照规定扣除的折旧、折耗、摊销、准备金等后的余额）准予在计算应纳税所得额时扣除。
主要文件：
1.《中华人民共和国企业所得税法》
2.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》
收购方按受让房地产缴交税收，相关处理如下：
（1）契税
收购方按土地使用权转让、房屋买卖缴纳契税，计税依据为成交价格。
主要文件：《中华人民共和国契税暂行条例》
（2）房产税
对持有的房屋所有权，按规定缴纳房产税。自用的，以房产原值计征房产税；用于出租的，以租金收入计征房产税。因改变土地用途等补缴地价款的，补缴的地价款应计入房产值原值征收房产税。
主要文件：《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税（2010）121号）
（3）城镇土地使用税
收购方持有土地使用权，按规定缴纳城镇土地使用税。其中以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
主要文件：《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税（2006）186号）
（4）企业所得税
收购方通过收购方式取得固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。
收购方对收购的固定资产进行改造的，实际发生的支出，应计入固定资产，按规定计提折旧。
主要文件：
1.《中华人民共和国企业所得税法》
2.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》
3.《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）
通过作价入股实施的，原产权人以土地（含建筑物）作价入股把产权转移到单一主体名下后，由其实施改造。
原产权人（投资方）税收处理：
①增值税
按照“销售不动产”或“销售无形资产—土地使用权”征收增值税。
主要文件：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
②土地增值税
房地产转移任意一方不为房地产开发企业的情形：原产权人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形：原产权人应按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定缴纳土地增值税。
主要文件：
1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
2.《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57 号）
③个人所得税
原产权人以土地作价入股把产权转移到单一主体名下，属于个人转让非货币性资产，应按照“财产转让所得”项目，依法计算缴纳个人所得税，以评估后的公允价值确认转让收入，减除该资产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额。
主要文件：《财政部 国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税〔2015〕41号）
④企业所得税
企业以房地产作价投资入股，按照公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得，并可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。
主要文件：《财政部 国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）
接受投资方税收处理：
①契税
企业以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。
主要文件：
1.《中华人民共和国契税暂行条例细则》
2.《财政部税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2018〕17号）
②房产税
对持有的房屋所有权，按规定缴纳房产税。自用的，以房产原值计征房产税；用于出租的，以租金收入计征房产税。因改变土地用途等补缴地价款的，补缴的地价款应计入房产值原值征收房产税。
主要文件：《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税（2010）121号）
③城镇土地使用税
受让方持有土地使用权，按规定缴纳城镇土地使用税。其中以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
主要文件：《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税（2006）186号）
④企业所得税
企业通过投资方式取得的资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。
主要文件：《企业所得税法实施条例》
3.改造过程中涉及建筑物拆除、土地平整的，工程施工方按以下规定进行税收处理：
（1）增值税
工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服务，按“建筑服务”征收增值税。
主要文件：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税（2016）36号）
（2）企业所得税
施工企业以货币形式和非货币形式取得的提供劳务收入，应计入应纳税所得额，按规定缴纳企业所得税。企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。企业从事建筑、安装、装配工程业务或者提供其他劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
主要文件：《企业所得税法实施条例》
（3）个人所得税
承包建筑安装业各项工程作业的承包人取得的所得，应区别不同情况计征个人所得税：经营成果归承包人个人所有的所得，或按照承包合同（协议）规定，将一部分经营成果留归承包人个人的所得，按对企事业单位的承包经营、承租经营所得项目征税；以其他分配方式取得的所得，按工资、薪金所得项目征税。
从事建筑安装业的个体工商户和未领取营业执照承揽建筑安装业工程作业的建筑安装队和个人，以及建筑安装企业实行个人承包后工商登记改变为个体经济性质的，其从事建筑安装业取得的收入应依照个体工商户的生产、经营所得项目计征个人所得税。
从事建筑安装业工程作业的其他人员取得的所得，分别按照工资、薪金所得项目和劳务报酬所得项目计征个人所得税。
广东省范围内从事建筑安装的异地施工企业及广东省内跨市从事建筑安装的异地施工企业，应就其所支付的工程作业人员工资、薪金所得，向工程所在地税务机关办理全员全额扣缴明细申报；对符合核定征收条件的，由工程作业所在地税务机关统一按工程造价的4‰核定征收。
主要文件：
1.《国家税务总局关于印发<建筑安装业个人所得税征收管理暂行办法>的通知》（国税发〔1996〕127号）
2.《国家税务总局关于建筑安装业跨省异地工程作业人员个人所得税征收管理问题的公告》（国家税务总局公告2015年第52号）
3.《广东省地方税务局关于统一全省异地施工建筑安装企业作业人员个人所得税核定征收比例的公告》（广东省地方税务局2017年第2号公告）
（二）改造后自用环节税收事项
1.房产税
权利人对持有的房屋所有权，按规定缴纳房产税。自用的，以房产原值计征房产税。
全面改造的，原建筑物推倒重置的，以该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出作为房产原值征收房产税；原建筑物发生的建造支出或购置成本，不计入房产原值。
微改造的，自行改造企业扩建、改建装修后的房产在下一个纳税期按扩建、改建、装修后的房产原值计税。
主要文件：
1.《广东省房产税施行细则》
2.《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）
3.《广东省税务局关于印发房产税、车船使用税若干具体问题的解释和规定的通知》（（87）粤税三字第6号）
2.企业所得税
全面改造的，属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧。
微改造的，企业自行出资在原址升级、功能改造发生的支出和补缴的地价款，符合固定资产改良支出条件且原固定资产已提足折旧的，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销；如果原固定资产尚未足额提取折旧，应并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。
主要文件：
1.《中华人民共和国企业所得税法》
2.《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）
（三）改造后对外出租环节税收事项
1.增值税
改造后对外出租不动产，应按“不动产经营租赁”缴纳增值税。
主要文件：
1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税（2016）36号）
2.《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）
2.房产税
对权利人持有的房屋所有权，按规定缴纳房产税。用于出租的，以租金收入计征房产税。
主要文件：《中华人民共和国房产税暂行条例》
3.企业所得税
改造主体取得租金收入，作为企业所得税应税收入，发生的成本、费用、税金在税前扣除。
全面改造的，企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧。
微改造的，企业自行出资在原址升级、功能改造发生的支出和补缴的地价款，符合固定资产改良支出条件且原固定资产已提足折旧的，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销；如果原固定资产尚未足额提取折旧，应并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。
主要文件：
1.《中华人民共和国企业所得税法》
2.《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第34号）
（四）改造后对外销售环节税收事项
1.增值税
纳税人将改造后的不动产对外销售的，应按“销售不动产”缴纳增值税。
改造主体为非房地产开发企业的，按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）和《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）缴纳增值税；改造主体为房地产开发企业的，按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）和《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）缴纳增值税。
主要文件：
1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
2.《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）
3.《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）
2.土地增值税
改造主体为非房地产开发企业的，按照转让不动产缴纳土地增值税。
改造主体为房地产开发企业的，按照《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）》（广东省地方税务局公告2014年第3号）缴纳土地增值税。其中，原建筑物购置取得的，购置凭据未明确划分土地价格与建筑物价格的，应通过合资质评估机构取得建筑物重置评估价格，以总购置价减除重置评估价格后的余额作为土地价格。全面改造的，原建筑物推倒重置的，计算土地增值税时，原建筑物发生的建造支出或购置成本，列入土地开发成本，据实扣除；微改造的，改造后重新分割登记转让的，计算土地增值税时，原建筑物的建造成本或购置成本，按可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，分摊列入开发成本。
主要文件：
1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
2.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
3.《广东省地方税务局关于发挥职能作用优化我省税收营商环境的意见》（粤地税发〔2017〕79号）
3.企业所得税
改造主体为房地产开发企业的，按转让不动产计算缴纳企业所得税。
改造主体为非房地产开发企业的，按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）政策规定计算缴纳企业所得税。
主要文件：
1.《中华人民共和国企业所得税法》
2.《中华人民共和国企业所得税法》
3.《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）
（五）补偿安置环节税收事项
通过签订搬迁补偿协议形成单一主体实施改造的，改造主体按照协议约定对原产权人采取物业补偿、货币补偿或两者相结合的方式进行补偿。采取物业补偿形式的，相关税收处理如下：
1.改造主体
（1）增值税
向原产权人赔偿房产，应按“销售不动产”征收增值税。
主要文件：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
（2）土地增值税
企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。货币安置拆迁的，凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
主要文件：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)
（3）企业所得税
企业以自行开发的房地产或购入的资产用于补偿的，应作视同销售处理。同时拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出计入相关资产成本，按规定进行税前扣除。
主要文件：
1.《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）
2.《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）
3.《国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第80号）
2.原产权人
（1）契税
原产权人取得物业补偿，参照市场价格缴纳契税。
依据：《中华人民共和国契税暂行条例》第一条，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
（2）个人所得税
对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿，免征个人所得税。
主要文件：《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号），对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
（3）企业所得税
符合政策性搬迁规定情形的，企业进行搬迁过程中从本企业以外取得的搬迁补偿收入，包括对被征用资产价值的补偿、因搬迁安置而给予的补偿、对停产停业形成的损失而给予的补偿、资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款、其他补偿收入，在搬迁期间发生的可以暂不计入当期应纳税所得额，在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。
不符合政策性搬迁规定情形的，取得的补偿收入作为企业所得税应税收入，发生的损失、费用按规定税前扣除。
主要文件：
1.《国家税务总局关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）
2.《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）
（六）无偿移交公益性用地或建筑环节税收事项
改造主体通过签订搬迁补偿协议或合作协议实施改造，按照协议约定条件向政府无偿移交公益性用地或建筑。
1.移交方相关税收处理如下：
（1）增值税
房地产开发企业销售房地产项目时未单独作价结算的公共配套设施（如医院、学校等）应分以下情形处理：属于非盈利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，无需视同销售；属于营利性的，或产权归房地产开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外的其他单位的，应视同销售。
主要文件：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
（2）土地增值税
企业向政府无偿移交公益性用地或建筑，不计算收入，其成本、费用可以扣除。
主要文件：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）
（3）企业所得税
企业向政府无偿移交公益性用地或建筑，应作视同销售处理，发生的成本、费用可以按规定扣除。房地产开发企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
主要文件：
1.《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）
2.《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）
3.《国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第80号）
2.接收方税收处理如下：
（1）契税
政府承受无偿移交的用地和建筑，确认权属的，参照市场价格缴纳契税。
主要文件：《中华人民共和国契税暂行条例》
中山市“三旧”改造税收指引——政府主导改造模式（试行）
本指引结合中山市“三旧”改造的政府主导改造模式的实施方式，梳理相关税务事项。未尽事宜按照税收法律、法规及相关规定执行，如国家和省有新规定的，按新规定执行。
一、模式描述
政府主导改造，即由政府通过征收、收回等方式对改造项目范围内用地进行整合，并通过公开出让方式确认土地使用权人实施改造。
二、税收指引
（一）政府收储环节税收事项
1.征收方式收储：县级以上政府征收（含征收农村集体土地及收回国有土地使用权）土地后，以公开出让方式由受让人实施改造。
原产权人取得货币或实物补偿，相关税收处理：
（1）增值税
县级以上政府征收（含征收农村集体土地及收回国有土地使用权）土地，属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的，免征增值税。
主要文件：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
（2）土地增值税
对被征收单位或个人因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。
主要文件：
1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》
（3）契税
市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
主要文件：《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）
（4）企业所得税
符合政策性搬迁规定情形的，企业进行搬迁过程中从本企业以外取得的搬迁补偿收入，包括对被征用资产价值的补偿、因搬迁安置而给予的补偿、对停产停业形成的损失而给予的补偿、资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款、其他补偿收入，在搬迁期间发生的可以暂不计入当期应纳税所得额，在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。
不符合政策性搬迁规定情形的，取得的补偿收入作为当期企业所得税应税收入，发生的损失、费用按规定税前扣除。
主要文件：
1.《国家税务总局关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）
2.《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）
（5）个人所得税
对原产权人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
主要文件：《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）
政府（含具体征收实施单位）直接征收房地产、向被征收方支付货币或实物补偿，相关税收处理：
（1）增值税
政府（含具体征收实施单位）直接征收房地产，并向被征收方赔偿房产，应按“销售不动产”征收增值税。
主要文件：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
（2）土地增值税
政府以房产补偿被征收方，应按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定缴纳土地增值税。
主要文件：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
（3）企业所得税
政府机关以外的其他机构因拆迁行为以货币形式和非货币形式取得的收入，计入收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。支付的补偿作为支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
主要文件：《中华人民共和国企业所得税法》
2.收购方式收储：政府（含镇区政府）以收购方式储备土地后，以公开出让方式由受让人实施改造。
如能提供县级以上政府依法征用、收回土地使用权文件及补偿协议的，按征收方式收储进行税收处理；否则，按转让房地产进行税收处理，具体如下：
原产权人税收处理如下：
（1）增值税
原产权人转让房地产，按“销售不动产”或“销售无形资产—土地使用权”征收增值税。
主要文件：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）
（2）个人所得税
原产权人将房地产转让给政府（含镇区政府）取得的所得，应按照“财产转让所得”项目计征个人所得税。
主要文件：
1.《中华人民共和国个人所得税法》
2.《中华人民共和国个人所得税法实施条例》
（3）土地增值税
原产权人转让房地产并取得收入的，应按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定缴纳土地增值税。
主要文件：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
（4）企业所得税
企业以货币形式和非货币形式取得的转让资产收入计入收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。该项资产的净值（指资产的计税基础减除已经按照规定扣除的折旧、折耗、摊销、准备金等后的余额）准予在计算应纳税所得额时扣除。
主要文件：
1.《中华人民共和国企业所得税法》
2.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》
土地收储机构税收处理如下：
（1）契税
土地收储机构按土地使用权转让、房屋买卖缴纳契税，计税依据为成交价格。
主要文件：《中华人民共和国契税暂行条例》
（二）土地整合环节税收事项
土地整合过程中涉及建筑物拆除、土地平整的，工程施工方按以下规定进行税收处理：
（1）增值税
工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服务，按“建筑服务”征收增值税。
主要文件：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税（2016）36号）
（2）企业所得税
施工企业以货币形式和非货币形式取得的提供劳务收入，应计入应纳税所得额，按规定缴纳企业所得税。企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。企业从事建筑、安装、装配工程业务或者提供其他劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
主要文件：《企业所得税法实施条例》
（3）个人所得税
承包建筑安装业各项工程作业的承包人取得的所得，应区别不同情况计征个人所得税：经营成果归承包人个人所有的所得，或按照承包合同（协议）规定，将一部分经营成果留归承包人个人的所得，按对企事业单位的承包经营、承租经营所得项目征税；以其他分配方式取得的所得，按工资、薪金所得项目征税。
从事建筑安装业的个体工商户和未领取营业执照承揽建筑安装业工程作业的建筑安装队和个人，以及建筑安装企业实行个人承包后工商登记改变为个体经济性质的，其从事建筑安装业取得的收入应依照个体工商户的生产、经营所得项目计征个人所得税。
从事建筑安装业工程作业的其他人员取得的所得，分别按照工资、薪金所得项目和劳务报酬所得项目计征个人所得税。
广东省范围内从事建筑安装的异地施工企业及广东省内跨市从事建筑安装的异地施工企业，应就其所支付的工程作业人员工资、薪金所得，向工程所在地税务机关办理全员全额扣缴明细申报；对符合核定征收条件的，由工程作业所在地税务机关统一按工程造价的4‰核定征收。
主要文件：
1.《国家税务总局关于印发<建筑安装业个人所得税征收管理暂行办法>的通知》（国税发〔1996〕127号）
2.《国家税务总局关于建筑安装业跨省异地工程作业人员个人所得税征收管理问题的公告》（国家税务总局公告2015年第52号）
3.《广东省地方税务局关于统一全省异地施工建筑安装企业作业人员个人所得税核定征收比例的公告》（广东省地方税务局2017年第2号公告）
（三）土地受让环节税收事项
受让方以出让方式取得土地使用权，相关税收处理：
1.契税
受让方按照土地成交总价款缴纳契税。
主要文件：《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）
2.城镇土地使用税
受让方持有土地使用权，按规定缴纳城镇土地使用税。其中以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
主要文件：《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税（2006）186号）
3.企业所得税
用于房地产开发以外的，受让方通过出让方式取得改造土地使用权所发生的支出可以按照企业所得税法及相关规定作为无形资产进行税务处理。
如用于房地产开发的，企业为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用计入开发产品计税成本支出。
主要文件：
1.《中华人民共和国企业所得税法》
2.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》
3.《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）