营改增对土地增值税的影响

注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件

来源：金穗源商学院

营改增前，土地增值税清算就一直是困扰大家的一个难题，清算中诸多问题总局层面没有明确，比如：人防车位、无产权车位的收入与成本确认；红线外的支出是否扣除；税金扣除是否含地方教育附加、水利建设基金等规费，如何规范二次清算……

营改增后，增值税对土地增值税的“冲击”，使得原本“脆弱”土地增值税更加没有方向！本文就增值税对土地增值税的影响，谈谈以下观点：

一、土地增值税缴纳的基本情况：

1、预缴：在没有清盘的时候，房地产企业预缴土地增值税。

2、通知清算：达到通知清算条件的时候，进行土地增值税的预清算（已售+出租+自用面积达到可售面积的85%以上的，最后一个预售证满三年仍未销售完毕的）。

3、清算后再转让房地产的处理：剩余面积再次销售按照国税发[2006]187号文件的规定进行清算，总局称之为“清算后再转让房地产的处理”，我称之为“预清算之后的土地增值税缴纳”。两个一样一样的道理，只不过穿了个“马甲”而已。文件规定如下：

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

4、强制清算：竣工决算、销售完毕的，达到强制清算条件的，进行土地增值税的清算。

二、土地增值税的收入金额确认

1、财政部的文件：

财税[2016]43号文件第三条规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

该规定开宗明义指出，土地增值税的收入是不含增值税税款，也完全符合增值税价外税的原理以及属性。

2、总局的文件（国家税务总局2016年70号公告）做了进一步的明确：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

大家注意，总局的表述非常精准，一般计税方法是不含“增值税销项税额”，简易计税方法是不含“增值税应纳税额”，这个和增值税的新老项目的界定以及增值税核算原理遥相呼应，一脉相承。

三、土地增值税的预征

总局的文件（国家税务总局2016年70公告）规定：

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

我们列举案例计算：

假设属于老项目，当期销售期房的预收账款100万元；土地增值税预征率是2%。

则预缴的土地增值税计算为：

｛100 - （预缴的增值税）｝*2%

=｛100 - [100/（1+5%）*3%]｝*2%

= 1.94万元

假设属于新项目，当期销售期房的预收账款100万元；土地增值税预征率是2%。

则预缴的土地增值税计算为：

｛100 - （预缴的增值税）｝*2%

=｛100 – [100/（1+9%）*3%]｝*2%

=1.95万元

通过以上的计算，我们结合上边学习的文件，我们发现什么“问题”了么？

土地增值税计税依据是应该不含增值税的，但是以上计算公式的土地增值税计税依据是包含了扣除预交增值税之后的增值税税款的，也就是对在注册地申报的增值税税款也征收了土地增值税预缴税款，形成了“税上税”！

对比关系如图所示：

四、如何解决预缴土地增值税的问题呢？

70号公告说的很明白：

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

大家注意“采取预收款方式”这几个字眼！房地产企业销售房屋分为销售期房和销售现房，该文件是否告诉我们：销售期房按照70公告来操作，销售现房按照43文件来操作？

五、土地增值税清算申报表“税金”的焦点问题

假设销售收入100万元，开发成本80万元｛（① +②）部分｝，不考虑城建税附加等税费和其他因素。

1、营业税时代下土地增值税申报表的填报（详略）

2、增值税老项目土地增值税申报表的填报（详略）

3、增值税新项目土地增值税申报表的填报（详略）

六、土地增值税清算申报表“扣除”的疑难问题

财税[2016]43号文件第三条规定如下：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目

什么情况属于“允许在销项税额中计算抵扣”？

什么情况属于“ 不允许在销项税额中计算抵扣”？

（详略）

七、新项目土地增值税清算收入金额确认的困惑

我们已经知道了，新项目土地增值税清算收入是不含增值税销项税额，在土地增值税的清算中，会是这么简单吗？

国税函[2010]220号，财税[2016]43号，还有穂地税函[2016]188号，对土地增值税的收入，你确定都理解了吗？

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