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以房换地土地成本的确认

The following article is from 金穗源商学院 Author 王皓鹏


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来源:金穗源商学院

关于以房换地、以地换房,在实际业务中比较常见,但是往往在确定计税依据的时候受到“市场价值”的影响,产生诸多争议,我们今天就聊聊以地换房计税依据的问题。

案例:


甲公司拥有一片土地,历史成本1000万元,市场估价5000万元。甲公司与乙公司(房地产企业)在2015年1月1日达成如下协议:


甲公司以该土地置换乙公司10000平方米的商品房,乙公司在该土地建设开发,在2017年1月1日竣工验收,将10000平方米的商品房移交甲公司。


乙企业如期竣工验收并交房,但是交房当期该10000平方米的商品房市场售价1个亿。


请问:乙公司土地成本金额是多少?

    乙公司销售不动产缴纳增值税还是营业税?

    计税依据是多少?

    甲公司转让给土地使用权营业税计税依据是多少?


我们可以做以下理解:


该经济业务属于非货币资产交换行为,我们分解为两步走:


第一:甲公司在2015年1月1日将土地转让给乙公司,收取价款5000万元现金。甲公司按照转让土地使用权缴纳营业税、土地增值税等税费。


第二:甲公司将收到的土地转让款5000万元交给乙公司,购买乙公司10000平方米的商品房,乙公司在在2017年1月1日交付。

       

答案已经水落石出:


乙公司土地成本金额是5000万元;乙公司销售不动产计征增值税,按照5000万元(换算为不含税收入)计征增值税销项(新项目)或者应纳增值税税款(老项目);


甲公司转让给土地使用权营业税计税依据是(5000-1000)万元。


为什么不是1个亿呢?如果是1个亿,弱弱试问:

如果在交房的当日,商品房的公允价值是500万元,乙公司销售不动产的计税依据是500万吗?那如果是白菜价“1毛钱”,乙公司计征营业税的计税依据就是“1毛钱”?


这样的问题还有很多……


理由只有一个:纳税义务发生时间的判定是该问题的核心


在2015年1月1日的时候,应税行为已经发生,甲公司发生了转让土地使用权的行为,产生了纳税义务,达到了营业税的纳税义务发生时间的要求;乙公司同时收到了甲公司的购房款5000万元,但是没有签订正式房屋销售合同,没有产生营业税纳税义务,随着营改增工作的推进,在“应税行为完成的当日”( 2017年1月1日),达到了增值税纳税义务发生时间的要求,计算缴纳增值税。


仅此而已。


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