房地产企业成本分摊系列（一）建筑面积法

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来源：金穗源商学院

话说，老王喜欢打麻将，打得兴起玩起通宵，于是乎就忘记了回家。老王老婆很生气：老王，以后打麻将晚上10：00之前再不回家，我就关门睡觉，不让你进门！

结果，老王还是我行我素，照打麻将不误，而且还是夜不归宿！

老王老婆修改了游戏规则：老王啊，以后你打不打麻将我不管了，如果晚上再不回家，我就开门睡觉，隔壁老李可是单身啊，如果老李到咱家过夜，我可不拦着……

老王打麻将的陋习不但改了，整天守着自家媳妇，不知道是提防隔壁老李？还是爱惜自家老婆？

思考：为什么老王老婆一个“关门睡觉”一个“开门睡觉”，老王的反映不一样呢？

答案：因为关门睡觉没有触及到一个男人的核心利益！

房地产企业的核心利益不是收入，不是成本，而是成本分摊！今天开始，我们聊聊成本分摊系列。我们先来分享“成本分摊系列之建筑面积法”。

什么是建筑面积法？

建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

为了阐述大家都知道的“概念”，我通过简单的案例来解读概念。

【案例一】

老王计划在老家宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，共花了75000元，请计算每平方米的单位造价是多少元？（小学三年级应用题）

对了，你们已经学会抢答！计算过程如下：

75000元/200平方米=375元/㎡

以上计算过程就是对建筑面积法的核心诠释。

在房地产企业进行土地增值税清算的时候，计算单位成本是必经步骤。在实际操作中，建筑面积法要学会灵活运用。下面我们就详细解读。

【案例二】

假设某房地产企业开发成本（依据竣工决算报告做出，记账凭证、流水均符合税法规定）、销售面积、单位成本如下图所示：

第一步：归集开发成本合计数。

首先归集清算对象帐载“开发成本”会计科目借方累计发生数，即建造项目所有的、合理的、合规的支出。如上图所示，开发成本总额1.15亿元。

提示：按照开发成本六个明细列式，详细记载每一明细科目的借方发生数。目的就是一则细化分类，便于后续审核；二则便于稽查应对。

第二步：利息单独列示

“开发成本---开发间接费”科目的“利息”支出单独列示。在计算土地增值税流程中，利息扣除分为两种，一是计算扣除，二是据实扣除。为了便于前期测算和后期清算，有必要单独列示。你懂的！

第三步：汇总销售面积

该销售面积包括三部分：

一是实际销售面积。该面积一定是实际销售的面积，与测绘面积、预售面积不一样的。修建的公配（会所），不属于可售面积，但属于建筑面积。如果企业实际销售了会所（姑且不论是否可以销售、是否违规），则会所属于“实际销售面积”。要注意概念的区分。

二是自用面积。企业出于以下几点原因有可能自用房产：捂盘惜售、滞销姑且自用、规划就是为了自用。自用面积转固定资产的时候，同样是存在成本的，因此，自用面积必须考虑。

三是出租面积。企业处于各种考虑，将开发产品作为投资性房地产获取收益，同样考虑该部分的建筑面积。

第四步：计算单位成本

在计算的时候注意区分，包含利息的单位成本与不包含利息的单位成本。

完成以上步骤之后，在进行土地增值税清算的时候就简单了，销售100平方米，扣除100平方米的成本，计算增值额，寻找税率，计算土地增值税税款。

建筑面积法是房地产企业成本分摊的最基本的方法，也是最重要的一个方法，其他成本分摊方法均以建筑面积法为基础衍生出来的。如果您认真看完以上内容，恭喜！您已经掌握建筑面积法的精髓！成本分摊作为一个系列，其他分摊方法，我将陆续分享在金穗源商学院公众号里，如有疑问，希望大家点击右下角“写留言”给予评论，同时也希望您分享给您的朋友！

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