房地产企业成本分摊系列（三）占地面积法

注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件

来源：金穗源商学院

穗友们好！今天继续我们房地产企业成本分摊的学习，下来我们聊聊占地面积法。

 什么是占地面积法？

占地面积法是指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

占地面积法我们还是通过案例来解读。

某房地产企业建设项目土地10000㎡，土地成本10000万元。

A项目基座占地4000㎡，商品房可售面积10000㎡；

B项目基座占地3000㎡，商品房可售面积10000㎡；

绿化面积3000㎡。请计算A项目的土地成本。

（又是一道小学三年级的应用题）

第一步：扣除绿化面积的土地成本。

绿化面积属于所有业主可以共同享受的福利，不区分容积率或房屋大小，机会均等享受绿化成果。因此，绿化部分是按照建筑面积法分割土地成本。

计算过程：

首先计算每平方米的土地单位成本

10000万元/10000㎡=1万元/㎡

其次计算绿化的土地成本

3000㎡*1万元/㎡=3000万元

最后计算扣除土地绿化成本之后的金额

土地总成本-绿化成本

=10000万元-3000万元

=7000万元

第二步：剩余面积中，计算A项目的占地成本。

首先计算A项目占地比例

=A项目占地面积/（A项目占地面积+ B项目占地面积）

=4000㎡/（4000㎡+3000㎡）

=4/7

其次计算A项目基座占地成本

=4/7*7000万元

=4000万元

第三步：A项目承载的绿化土地成本。

A项目承载的绿化土地成本采取建筑面积法计算

=绿化土地成本*A项目分摊比例

=3000万元* A项目可售面积/（A项目可售面积+ B项目可售面积）

=3000万元*10000㎡/20000㎡

=1500万元

第四步：汇总A项目土地“总”成本。

=A项目基座占地成本+A项目承载的绿化土地成本

=4000万元+1500万元

=5500万元

类似的问题，我见到过以下的计算结果（计算原理不再分析）

方法1：

10000万元*4/7=5714.28万元

方法2：

10000㎡÷（10000㎡+10000㎡）*10000万元=5000万元

方法3：

10000㎡÷（10000㎡+10000㎡）×7000万元=3500万元

方法4：

4000㎡÷（4000㎡+3000㎡）×7000万元=4000万元

方法5：

4000㎡÷10000㎡×7000万元= 2800万元 

在房地产开发企业在进行成本分摊时，一定要根据项目情况本身来确定分摊方法，有的可能用一种，也有可能用多种，做好分析 ，只要对企业有利，我们就要灵活运用。就像我们大家常讲的，没有最好，只有更好！还是之前说的，如有疑问，希望大家点击右下角“写留言”给予评论，同时也希望您分享给您的朋友！

声明

转发文章的版权属于原作者，部分文章推送时未能与原作者取得联系，或无法查实原作者姓名，还望谅解；同时，公众号插图均来自网络，版权属于原创人。如觉侵权，或涉及版权问题，烦请通过本平台联系小编，我们将竭力尊重原创。

扫描下图二维码，关注“土地增值税金穗源”帮您走在成功的路上！更多精彩内容即将推出，敬请期待！

温馨提示

我是小金，土地增值税政策的梳理汇总小秘书。

如果您觉得我的公众号能够帮助到您，请多帮我推荐给您的朋友。也希望能够帮助到他们。

如果您有土地增值税方面的问题，请微信：3341586979

如果你喜欢本文，请分享到朋友圈，想要获得更多信息，请关注我。