小白学土增（六）

注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件

来源：金穗源商学院

土地增值税作为房地产企业的重要税种之一，备受企业及税务机关的重视，那么土地增值税难在哪里？如何做好土地增值税清算？从今天开始，我们一起从基础知识开始学习土增，分析土增，搞定土增！

在上期小白学土增（五）中，我们学习了“土地增值税计税依据的具体规定中扣除项目的确定”。

那么今天我们学习的是“土地增值税基础知识中的税率和税额计算”。

首先穗友们看下面的导图，来对基础知识有一个了解。

针对预征率的问题各地的规定都有所不同，下面小编就为穗友们介绍几个地方关于预征率的规定。剩余各地的规定穗友们可自行查找。

1.（一）房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品住房等保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。（二）容积率小于1.0的房地产开发项目，按照销售收入的3%预征土地增值税。（三）其他房地产开发项目，按照销售收入的2%预征土地增值税。

政策依据：京建发[2010]677号

2.土地增值税预征率：5%以内各市可根据当地房地产市场的实际情况，在省确定的幅度内制定具体的预征比率。

土地增值税以纳税人取得的预收款为计税依据，按下列公式计算预征税额：土地增值税预征税额=预收款×预征率

预收款包括预售款、定金，实物及其他经济利益

政策依据：山西省地方税务局公告2012年第3号

3.除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%.

政策依据：河北省地方税务局2010年第1号公告

4.关于经济适用房问题：经济适用房是经政府批准建设的具有保障性质的普通标准住宅，一般来说增值额较低，在预征土地增值税时按0.5%预征率执行，在土地增值税清算时，对增值额未超过扣除项目金额20%的，应免征土地增值税；对增值额超过扣除项目金额20%的，应按照规定征收土地增值税

政策依据：河南省地方税务局公告2011年第10号

学习完了上述基础知识之后，接下来穗友们看看之前学员们提出的有关本节知识的问题老师是怎么样作出解答的：【税苑微诊】我国现行税法规定的土地增值税税率有哪些？

今天所讲的内容比较简单，相信穗友们看一遍就理解了。

最后小编向穗友们提出以下几个问题，穗友们可留言进行回答，看看自己对今日所讲的税率和税额计算的掌握程度。

问：房地产开发企业土地增值税的预征率是如何规定的？

问题的答案小白会在下期为穗友们整理出，穗友们要记得关注哦！

下期我们不见不散！！！

请问下期我们学习什么呢？

下期小白会为穗友们讲“土地增值税基础知识中的纳税地点以及纳税期限”穗友们可提前预习。

上期问题答案解析：

1.在计算土地增值税时，与转让房地产有关的税金包括什么？

答：第一，根据(财法字[1995]6号)第七条第五款规定：“与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。”

根据(国家税务总局公告2016年第70号)规定：(一)营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。(二)营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。”

2.我公司购置住房时间过长，现在已经无法提供购置发票。我公司是否可以按该套住房的评估价作为土地增值税转让旧房准予扣除的金额。

答：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十条规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。 

因此，转让旧房土地增值税的扣除项目金额按照上述文件规定执行。

3.房地产开发企业的售楼处、样本间的修建及装修成本是否可以进开发成本，在土地增值税清算时予以抵扣？

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号 ）第三条第二款规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 

因此，房地产开发企业的售楼处、样板间的修建及装修成本是否能在土地增值税前扣除按照上述文件规定执行。 

4.房地产企业计算土地增值税时，印花税是否可以计入扣除项目？ 

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条第四项规定，计算增值额的扣除项目中包含转让房地产有关的税金。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第五项规定，与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第九条规定，细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

因此，房地产企业计算土地增值税时，印花税应列入管理费用相应计入扣除项目。

5.在计算土地增值税时，旧房及建筑物的评估价格是如何确定的？

答：根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第四款的规定，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

6.契税在计算土地增值税时候是否可以扣除？

答：一、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题，对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。”

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。”

穗友们在看了答案之后是不是和自己所做出的答案一样呢，如果一样的话说明穗友们对上期的知识以及掌握了！小编在这里给穗友们点个赞！

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