厦门市地方税务局
关于下发厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知
厦地税发[2007]108号
各区地方税务局、直征局、外税分局、稽查局、信息技术分局：
现将《厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》印发给你们，请遵照执行。
二○○七年八月十四日
厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法
第一条为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。
第二条凡从事房地产开发且根据有关规定预缴土地增值税的纳税人，均适用本办法。
第三条土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
第四条符合下列情形之一的，纳税人应当及时进行土地增值税的清算：
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第五条符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
第六条凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管地方税务机关办理清算手续。
纳税人也可自愿委托经厦门市地税局核准公布的税务中介机构作土地增值税清算项目的审核鉴证。
第七条纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应报送以下资料：
（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请；
（二）土地增值税纳税申报表(见附件)；
（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同；
（四）国有土地使用权证书；
（五）项目立项书、施工许可证、预售许可证；
（六）商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；
（七）项目预算、概算书、项目工程合同结算单；
（八）能够按项目支付贷款利息的有关证明及借款合同、银行贷款利息结算通知书；
（九）项目开发成本及费用汇总表及有关证明材料；
（十）项目工程竣工验收报告；
（十一）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加等；
（十二）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》；
（十三）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
第八条税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
第九条 清算项目销售收入的确定。销售收入是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。
对房地产开发企业将开发的商品房用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
对于个别纳税人以转移利润为目的，故意压低成交价格的，应由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格调整计税收入。
第十条 对清算项目扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除。
第十一条 对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证及资料不符合清算要求或不实的，可按照国税发［2006］187号第四条第（二）项规定确定上述四项开发成本的单位面积金额标准计算扣除。
第十二条 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
（一）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
（三）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
第十三条 对开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。
对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。
第十四条 税务机关在清算审核、稽查检查工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以进行核定征收土地增值税。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第十五条 税务机关负责将清算工作中形成的资料与原保存的该项目税务资料应按规定合并立卷。对于成片开发分批清算土地增值税的项目，应在全部办理清算土地增值税税款工作后再进行归档。
第十六条 对房地产开发企业纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、偷税等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、六十三条、六十四条等有关规定进行处罚。
第十七条 本办法未尽土地增值税其他事项，按照《税收征收管理法》及其《实施细则》的有关规定执行。
第十八条 本办法自2007年8月1日起执行。