营改增前后土地增值税税金扣除的差异

注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件

来源：金穗源商学院

营改增后，关于土地增值税清算时税金的扣除问题，也是很多学员所提到的话题，那么，营改增后究竟存在哪些变化呢？我们一起来聊聊。

一、营改增前后税金扣除异同

营改增前，房地产企业征收的流转税是营业税，营业税属于价内税，在确认清算收入的时候，收入金额包含营业税税金，所以在进行土地增值税清算的时候，扣除第四项“与转让房地产有关的税金”税金包含营业税，以及因为缴纳营业税而附征的城建税、教育费附加等。

营改增后，房地产企业改征增值税，增值税属于价外税，在确认清算收入的时候，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。因此，对应扣除的税金就没有增值税税款了，而仅仅是与收入相关的其他税金：城建税、教育附加等。

二、土增清算 “项目”与增值税新老“项目”的区别

1、土地增值税的清算对象

土地增值税是以“项目”作为清算对象的，而这个项目的划分，大多数省市是按照《建设工程规划许可证》作为划分标准的。或者理解为一个立项、一个土地增值税清算对象。在确定会计核算对象的时候，财务人员也是按照“一个立项、一个开发成本”，进行成本费用的归集。

2、增值税“项目”的划分标准

营改增之后，由于房地产开发产品周期较长，为了平稳过渡，就房地产开发项目划分为“老项目”与“新项目”。增值税划分新老项目的标准有三个：

一是施工许可证；二是施工合同；三是实质重于形式。

3、土增清算“项目”有可能包含增值税“项目”

通过了解土地增值税以及增值税对于项目划分标准的不同，在进行土地增值税清算的时候，很有可能会存在这样的情况：

一个土地增值税清算“项目”下，包含营业税体制下的开发商品、增值税老项目下的开发商品、增值税新项目下的开发商品。因此在填报土地增值税申报表的时候，要分为三张“子表”，分别核算这三个不同类型的收入、扣除、税金。然后将三张子表合并，归集为完整的一张土地增值税申报表主表。 

三、收入税金配比关系分析

我们通过案例解读：

案例【1】金穗源房地产公司在某地级市销售商品房收入是100万元，在土地增值税清算流程中，请计算收入对应的税金（仅考虑营业税、城建税）

我们分为三种情况：

1、假如是营业税体制下的收入，则税金计算为：

营业税：100万元×5%=5万元

城建税：5万元×7%=0.35万元

2、假如是增值税老项目下的收入，则税金计算为：

增值税：100万元/（1+5%）×5%=4.76万元

城建税：4.76万元×7%=0.33万元

3、假如是增值税新项目下的收入，则税金计算为：

增值税销项税金：100万元/（1+9%）×9%=8.26万元

城建税：？万元×7%=？万元

增值税新项目下，我们不知道增值税进项税金是多少，我们仅仅知道增值税销项税金。所以，营业税体制下、增值税老项目是可以找到税金与收入的配关系的，新项目是找不收入与税金的配比关系的。

四、营改增后土地增值税清算税金扣除

《国家税务总局 关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》 （国家税务总局公告2016年第70号） 文件第三条“关于与转让房地产有关的税金扣除问题”规定如下：

（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

通过文件我们知道，增值税新项目由于找不到收入和税金的配比关系，所以在进行土地增值税清算流程中，新项目的税金扣除只能按照预缴增值税对应的城建税进行扣除。那么如何理解呢？我之前在《税苑微课》土增系列扣除之税金篇，做过进一步解释，包括营改增前后税金扣除的差异分析；税金与收入不配比关系分析；地方附加、地方规费是否可以扣除；印花税是否可以视为“税金”等。如果您希望系统学习土地增值税清算相关内容，可以联系商学院客服人员（微信：s15364519929）。

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