王皓鹏：房产企业买房送装修税收风险解析

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来源：金穗源商学院

买房送装修，是房产企业很普遍的业务，而其中的涉税问题，您是否都了解呢？今天我们一起聊聊。

我把装修简单分为“软装”和“硬装”。

什么是硬装？硬装一般是指传统家装中的拆墙、刷涂料、吊顶、铺设管线、电线等。这些装饰物原则上是不可移动的，一经移动及早损坏或者不可以重复使用的。

什么是软装？所谓软装饰，即指除了室内固定的、不能移动的装饰物如地板、顶棚、墙面以及门窗等之外，其它可以移动的、易于更换的，如窗帘、沙发、家电、床上用品、装饰工艺品等。

软装和硬装之间在一定程度上是可以转换的。如：购买衣柜单独放在房子里，就是软装；我们在酒店标准间看到的连体柜（就是衣柜镶在墙上的、不可分割的衣柜），就属于硬装。同样的道理：壁画挂在墙上就是软装，镶在墙上就是硬装。

了解装饰分类之后，我们“惊奇”发现，软装其实就是“买房子送家电”，所以类似赠送软装的税收处理，按照赠送家电的方法去理解就可以。买房送家电，我会在《税苑微课》的专题课程中，为大家详细讲解。今天我们主要分析“硬装”的涉税问题。

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【案例】金穗源房地产公司销售的房子是100㎡，单价是1万元/㎡，赠送装修10万元（市场公允价值），暂不考虑增值税价外税的因素。增值税分析：金穗源公司签署销售合同的金额多少呢？是100万元？还是110万元？实际操作中，销售不动产合同金额是100万元，这100万元的价款是包含装修部分10万元的。问题是：赠送的10万元的装修如何进行税收处理呢？由于赠送的装修属于“硬装”，属于房屋不可分割的一部分，是隶属于房屋的构成，因此赠送的装修其实不是“送”，而是销售的特殊的开发产品“简装房”，所以，计征增值税的计税依据是100万元。我们一起了解一下湖北、河北的营改增解读情况：湖北国税：房地产开发企业对其开发毛坯房装修后销售的，如何缴纳增值税？根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），房地产开发企业对其开发毛坯房装修以后销售的，可就房款连同装修款一并开具发票，也可就房款和装修款分别开具发票，但房地产开发企业对其开发毛坯房进行的装修成为所售不动产的组成部分，其随房款收取的装修款应一并按照销售不动产缴纳增值税。河北国税：关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。例如：房地产公司销售精装修房一套，其中精装修部分含电器、家具的购进价格为10万元，销售价格100万元，并按照100万元全额开具增值税发票，按照 9%税率申报销项税额。此时，无需对10万元电器部分单独按照销售货物征收增值税。土地增值税分析：首先，我们得明确，装修部分支出如何进行账务处理。由于 “硬装”属于房屋不可分割的一部分，是隶属于房屋的构成，所以在归集装修费用的时候计入“开发成本----建安费”，隶属于直接成本有效构成部分。其次，了解土地增值税规定：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件第四条第四款规定：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。可见，会计与税收的处理是趋于一致的，而且187号文件体现出的隐含政策就是：装修房子成本计入开发成本，在计算土地增值税的时候可以加计扣除，降低土地增值税税负。

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