【精选答疑】土地增值税的视同销售如何进行财税处理？
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问题八：土地增值税的视同销售如何进行财税处理？
Q：
土地增值税的视同销售与企业所得税有何不同?本公司老板将自行开发项目的房产留作自用，是否做视同销售处理?
A：
企业所得税的视同销售在《企业所得税法实施条例》第二十五条规定为:“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、赞助、偿债、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”土地增值税的视同销售在《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006)187号)中规定为:“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产”。两者区别在于“捐赠赞助”，因为捐赠赞助虽然发生了房屋产权的转移，但是开发商没有收入，不符合《土地增值税暂行条例》的规定，“捐赠赞助”企业所得税要求确认销售收入，土地增值税不确认收入，不征土地增值税。
土地增值税规定，将房地产分配给股东或投资人要做视同销售处理，销售收入按下列方法和顺序来确认:
(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
例：2018年7月，N房地产公司(一般纳税人）将一栋建好的别墅分配给投资人张某。该开发项目是“营改增”之后的新项目，N公司适用一般方法计税。该别墅成本价780万元，市场价格(含税）1100万元，本项目扣抵进项税额后增值税的实际税负率为3.5%，扣除相应的土地价款的销项税额递减率为4％，请计算应缴纳的土地增值税。
[案例分析]
(1)不含税销售额＝11000000÷(1+9％)＝10091743(元)。
(2)增值税销项税额＝10091743×9％＝908257(元)。
借:应付股利 11000000
贷:主营业务收入 10091743
应交税费一一应交增值税(销项税额) 908257
(3)应缴增值税额＝10091743×3.5％＝353211(元)。
(4)转让房产有关的税金＝353211×10％＝35321(元)
(5)土地增值税应税收入总额＝10091743×(1+4％)＝10495413(元)
(6)扣除项目金额＝7800000×130％+35321=10175321(元)。
(7)增值额＝10495413－10175321＝320092(元)。
(8)增值率＝320092÷10175321＝3.15％。
(9)适用税率30％，速算扣除率为0。
应缴土地增值税＝320092×30％＝96028(元)。
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下期我们学习“房地产企业扣留的质量保证金无发票不能扣除，如何进行实务操作”，您也可以思考一下，下期再见！
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