王皓鹏：限价房如何应对税收风险

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来源：金穗源商学院

 目前，部分地市出现了“限价房”。 “限价房”是一种限价格限套型(面积)的商品房，其主要目的是解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措。但是，“相关部门”的这项“限价”措施，对房地产行业产生了不小的影响。我们通过具体的案例来解读税收问题。

案例：

某地相关部门“限价”商品房要求：普通住宅售价不得高于5000元/㎡，否则不予网签备案，不予办理房产证。当地市场售价为8000元/㎡，而且有广泛的市场，供不应求。为了应对，金穗源房地产公司签署两份销售合同，网签备案的合同为单价5000元/㎡，该收入款项计入公司基本账户；第二份“不可分割”的合同单价为3000元/㎡，该款项计入公司出纳的个人账户，随后转入公户。金穗源房地产公司如何进行税收处理？

1、增值税：

增值税按照金穗源公司实际收到的销售价款作为计税依据，即8000元/㎡。开具发票，可以分为两次：5000元/㎡开具一次， 3000元/㎡作为一次，分别计算增值税税款。

【思考】业主办理房产证之前需要缴纳契税，契税的计税依据应该是合计8000元的增值税发票。但是，房管部门仅仅需要5000元的增值税发票，否则不予办理房产证。如此以来，迫使业主少缴契税。

【个人观点】税法是针对真实的应税行为计税。为此，业主也可以分解两次缴纳契税，履行纳税义务。

2、企业所得税

这个讨论的空间不大，金穗源公司将出纳个人收款资金作为“预收账款”处理，要么结转收入，要么按照计税毛利率进行企业所得税的计算。

3、土地增值税

按照8000元计算土地增值税预征税额。

土地增值税清算中，与正常清算一致，只不过将收入分解为两次而已。 如果网签合同是毛坯房，也不影响经济业务的实质，硬装修同样可以计入“开发成本”，进行加计扣除。

以上是我个人对于“限价房”的税收理解，欢迎大家一起探讨。点击文末“留言”，发表您自己的观点，我们一起分享！

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