【精选答疑】房地产企业扣留的质量保证金无发票不能扣除，如何进行实务操作？
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问题九：房地产企业扣留的质量保证金无发票不能扣除，如何进行实务操作？
Q：
按照行业规定，开发项目竣工结算后，房地产企业按工程结算价款的3％扣留施工企业的质量保证金。税法对此有严格规定，未取得施工企业开具发票的质量保证金不得扣除，对这项业务应当如何进行实务操作?
A：
《建设工程价款结算暂行办法》第十四条规定，发包人收到承包人递交的竣工结算报告及完整的结算资料后，应按本办法规定的期限进行核实，给予确认或者提出修改意见。发包人根据确认的竣工结算报告向承包人支付工程竣工结算价款，保留5％左右的质量保证(保修)金，待工程交付使用一年质保期到期后清算(合同另有约定的，从其约定)，质保期内如有返修，发生费用应在质量保证(保修)金内扣除。建质[2017]138号规定：自2017年1月1日起，保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的3％。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。”
建筑施工企业为了防止结算风险，一般采取的办法是收多少工程款按实收款额开具发票。那么，没有支付的质量保证金很可能无法取得发票。
为了在工程竣工结算后取得全额发票，房地产企业应当在工程出包合同中对工程款的支付办法依照《建设工程价款结算暂行办法》做出规定，发包方应在合同签订30天之内预付10％~30％的预付款。进行工程进度款结算后，发包方应按不低于工程结算价款的60％，不高于工程结算价款的90％向承包人支付工程进度款，承包人开具发票。发包人应按比例扣回预付款，与工程进度同期结算款相抵。这样，截止到项目竣工结算时，所付工程款一般不会超过90％。竣工结算后，发包方要求承包方按剩余金额全额开具发票，支付7％的工程款，很自然地将3％的质量保证金留在了发包方。
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