房产企业完工时点如何把握？

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来源：金穗源商学院

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房地产企业所得税汇算清缴，一个非常重要的问题就是对完工时点的确认，因为完工时点，一方面是作为 “未完工收入”结转“完工收入”的时点，另一方面是计税成本结转的时点。而一旦确认收入、结转成本，如果企业实际毛利大于预计毛利，将直接导致补税。所以，把握完工时点，至关重要。

首先，完工年度与未完工年度应税所得额的计算。

（1）未完工产品的应纳税所得额的计算

开发产品未完工时，企业所得税计税依据一般等于预计毛利额，加上利润总额。我们来看政策依据：

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第八条规定：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

2、开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

3、开发项目位于其他地区的，不得低于5％。 

4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 

第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

因为未完工期间没有确认收入，所以一般情况下，企业利润总额为负值。预计毛利与利润总额相加就是当期的应纳税所得额。

（2）完工产品的应纳税所得额的计算

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额。同时企业将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

房地产开发企业汇算清缴的关键是要判断当年是否达到完工条件，如果未完工，不需要转收入和成本，而到了完工年度必须结转。那么这个时点，最晚是到完工年度次年的汇算清缴结束之前。

其次，项目完工条件的确认。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三条规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

当然，31号文下发后，仍引起很多税企争议的问题，这里不再赘述。也因此总局又发布补丁文件，即《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）。政策明确：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

所以，如果企业的项目在年度后期即将完工，就要考虑对完工时点的确认问题了，如果在年度后期确认完工，将使得企业的成本结转工作带来压力。所以，完工时点的选择必须引起企业关注。

例子：

金穗源房地产与业主签订的合同约定，项目交房安排在2017年12月，但最终交付和备案均在2018年1月份，请问企业的完工年度如何确定？想必大家对答案已经很清楚。

看完许老师的文章，小编有几个问题抛给大家：

1、备案与交付时点的选择对完工有何影响？

2、完工条件对结转收入与结转计税成本的时点有何影响？

3、实际毛利与计税毛利差如何补税？

4、如何把握企业所得税完工时点与土增清算节点的差异？

5、简易计税和一般计税项目增值税销售额如何确认？所得税收入与土增收入有何差异？

6、出让金抵减销售额差额计税如何进行账务处理与发票开具？

7、出让金抵减销售额对土地成本影响几何？预交税款如何抵减？

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