【精选答疑】房地产企业土地增值税清算程序与方法
注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件
问题十四：房地产企业土地增值税清算程序与方法
Q：
土地增值税的清算很复杂，“营改增”之后土地增值税清算就更加难操作。能否归纳一下土地增值税清算的计税方法与程序?
A：
土地增值税，是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税的核心是增值额，房地产开发企业按下列公式计算应缴土地增值税。
(1)增值额＝应税收入总额－扣除项目金额。
(2)“营改增”后应税收入总额分为一般计税方法的应税收入总额和简易计税方法的应税收入总额。
①一般计税方法的应税收入总额计算
应税收入总额＝所得税的“主营业务收入”+销项税额抵减额＝所得税的“主营业务收入”×(1+销项税额抵减率)
②简易计税方法应税收入总额计算
应税收入总额＝所得税的“主营业务收入”
(3)扣除项目金额＝建造成本+房地产开发费用+财政部规定的其他扣除项目+与转让房地产有关的税金＝建造成本+10％×建造成本+20％×建造成本+有关的税金＝130％×建造成本+有关的税金。
(4)增值率＝(增值额÷扣除项目金额)×100％。
(5)按照增值率选择适用税率：分四档税率，见下表
(6)应缴土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。
需要说明的是，《土地增值税暂行条例实施细则》规定的建造成本中是不含利息支出的；根据现行制度规定核算的开发成本中已经包含的利息支出在计算土地增值税时应当予以剔除。根据上述规定调整后的扣除项目金额的计算公式如下。
①企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的
扣除项目金额＝(建造成本－已计入开发成本的借款利息)×130％+有关的税金＝130％×不含息建造成本+有关的税金
②企业开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的
扣除项目金额＝125％×不含息建造成本+实际支付的利息+有关的税金
根据土地增值税的税收规定，企业可以利用利息扣除的优惠政策降低土地增值税，依据上述公式得出如下结论，即：
当金融机构利息支出＞5％建造成本时，采用据实扣除法。
当金融机构利息支出≤5％建造成本时，采用比例扣除法。
这样操作，就会使按规定计算的房地产开发费用等于建造成本的10％或大于10％，而不会小于10％。
转发文章的版权属于原作者，部分文章推送时未能与原作者取得联系，或无法查实原作者姓名，还望谅解；同时，公众号插图均来自网络，版权属于原创人。如觉侵权，或涉及版权问题，烦请通过本平台联系小编，我们将竭力尊重原创。
扫描下图二维码，关注“土地增值税金穗源”帮您走在成功的路上！更多精彩内容即将推出，敬请期待！
温馨提示
我是小金，土地增值税政策的梳理汇总小秘书。
如果您觉得我的公众号能够帮助到您，请多帮我推荐给您的朋友。也希望能够帮助到他们。
如果您有土地增值税方面的问题，请微信：3341586979
如果你喜欢本文，请分享到朋友圈，想要获得更多信息，请关注我。