【精选答疑】非房地产单位应缴土地增值税的计算方法
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问题十五：非房地产单位应缴土地增值税的计算方法
Q：
《土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)规定，所有转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人都是土地增值税的纳税人。非房地产企业单位转让房地产如何计算缴纳土地增值税?
A：
非房地产企业单位转让房地产也要计算增值额、增值率，按着增值率选择适用税率，计算应缴土地增值税，核心是增值额。增值额的计算公式如下：
增值额＝应税收入总额－扣除项目金额
(1)应税收入总额。
根据《财政部国家税务总局关于“营改增”后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)规定:“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”对于非房地产企业与单位，计算土地增值税应税收入总额就是不含增值税额的销售收入。
(2)扣除项目金额。
《条例》规定，“扣除项目金额”包括旧房的评估价和与转让房地产有关的税金。按照《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定，如果纳税人不能取得评估价格，能提供购房发票并经当地税务部门确认的，可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。
扣除项目金额＝旧房及建筑物的评估价格+与转让房地产有关的税金
或者 扣除项目金额＝购房发票所载金额×(1+5％×N)+与转让房地产有关的税金 式中，N为房地产持有年度。“营改增”后，对发票的要求是：
① 提供的购房凭据为“营改增”前取得的营业税发票的，按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。
② 提供的购房凭据为“营改增”后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。
③ 提供的购房发票为“营改增”后取得的增值税专用发票的、按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
财税[2006]21号文件第二条规定，对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。
(3)关于不得抵扣进项税额的处理
《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号附件1)第37条有七项不得从销项税额中抵扣的进项税额。对于不得抵扣的进项税额，财税[2016]43号文件规定，《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
例：A经贸公司(一般纳税人)有一座2010年6月购置的办公楼，购置价为2000万元，取得了营业税发票，当地契税税率3％，已缴契税60万元，取得了完税凭证。办公楼计入固定资产科目核算，自2000年7月开始计提折旧。2018年7月。A公司将办公楼转让给丁公司，转让价格(含税)5150万元。丁公司以银行存款支付，A公司选择简易计税方法计税。请计算应缴增值税和土地增值税?
[案例分析](一)应缴增值税的计算
(1)按照财税[2016]36号附件2的规定，计算应缴增值税。
应缴增值税＝(51 500 000-20 000 000)÷1.05X5％＝1 500 000(元)
(2)A公司按5 150万元全额开具增值税专用发票，计算销售额和增值税额。
销售额＝51 500 000÷1.05＝49 047 619(元)
增值税额＝49 047 619X5％＝2 452 381(元)
借：银行存款 51 500 000
贷：应交税费一一简易计税 2 452 381
资产处置损益 49 047 619
(3)调整应缴增值税。
扣除办公楼原价时增值税额抵减额＝20 000 000÷1.05×5％＝952 381(元)
借：应交税费一一简易计税 952 381
贷：资产处置损益 952 381
应缴增值税＝2 452 381－952 381＝1 500 000（元）
资产处置收入＝49 047 619+952 381＝50 000 000(元)
计算结果符合财税[2016]36号文件的规定。
(二)应缴土地增值税的计算
(1)应税收入总额＝资产处置收入＝50 000 000(元)。
(2)与转让房地产有关的税金＝城建税+教育费附加+印花税
城建税的7％＝1 500 000×7％＝105 000(元)。
教育费附加的3％＝1 500 000×3％＝45 000(元);
印花税的0.05％＝51 500 000×0.05％＝25 750(元);
有关的税金＝105 000+45 000+25 750＝175 750(元)。
(3)扣除项目金额＝(20 000 000×(1+5％×8)+600 000）+175 750＝28 775 750(元)。
(4)增值额＝50 000 000－28 775 750＝21 224 250(元)。
(5)增值率＝(21 224 250÷28 175 750)×100％＝75.33％。
(6)适用税率40％，速算扣除率5％，
应缴土地增值税＝21224 250×40％-28 775 750×5％＝8 489 700-1 438 788＝7 050 912(元)。
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