加计扣除之旧房转让需注意的四个问题

注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件

来源：金穗源商学院

谈到加计扣除，旧房转让的加计政策也是我们无法回避的问题，尽管是个小问题，但作为“加计扣除”体系化的一个知识点，我们还是提出来，一起分享。

首先，对于旧房的概念，我们之前发表过相关文章，具体大家可以参详“新旧房界定标准是什么？”（点击蓝色字体查看原文），这里不做赘述。

其次，旧房转让的扣除项目区别于新建房，我简单做了个对比表，大家了解一下：

诚然，对于旧房转让的扣除项目，（一）、（三）项目是问题的关键，加计扣除政策也由此而生。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认 ，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

但是，随着文件执行，实务中产生了争议，比如2015年1月购置的房产，2017年4月转让，是按几年做加计扣除呢？再比如2014年11月购置的房产，2017年8月转让，又是按几年做加计扣除呢？其实，意思大家都明白，就是发票取得时间在年度内的，是否按整年享受加计优惠的问题。

由此，国税函[2010]220号文件做了进一步明确：

《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第七条规定，《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

计算扣除项目时"每年"按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。"

简单看个案例：

2017年3月，金穗源置业公司转让其2013年7月购置的办公楼，未按评估价转让，原购房发票注明购房款300万元，购入时缴纳契税9万元，转让时缴纳营业税及附加合计5.5万元，缴纳印花税0.15万元，金穗源置业公司旧房转让扣除项目如何确认。

分析：

（1）与转让房地产有关的税金：9 + 5.5 + 0.15 = 14.65 万元

（2）旧房转让加计扣除项目：300 ×（1+5%×4）= 360 万元

（3）扣除项目总金额：360 + 14.65 = 374.65 万元

另外，实际业务中，提醒大家注意以下两点：

1、纳税人缴纳的契税，即使取得有发票，也不可以作为加计扣除的基数。这是在财税[2006]21号文中明确规定的：对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

2、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：

（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

旧房转让的加计扣除，相对比较简单，如果穗友们在实际业务中还有不清楚的地方，欢迎大家留言提问，我们将逐一答复。我们的宗旨就是把更多实用的内容，分享给大家！

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