清算时“公寓”、“商住两用房”是否可以视为住宅？

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来源：金穗源商学院

“公寓”、“商住两用房”是否可以在清算时按照“住宅”清算，实务中各地规定不一，今天我们就来简单聊一聊。  

一、公寓、商住两用房的概念

1、公寓

公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。目前全国各地的公寓标准不一样，本文所指的公寓主要包括住宅式公寓和商务公寓两种。住宅式公寓的产权为70年，商务公寓的用地性质为一般为综合性用地(商住)或商业用地，产权一般为40年。所以有些地方会把一部分住宅用地改为商寓。

住宅式公寓有一种特殊的类型是点式楼，点式楼一般是高层，以电梯为中心，围绕着很多户型，朝北、朝南、朝东、朝西的都有，所以有部分户型终年不见太阳，有些地区就把阳光照射不到的叫公寓，这种特殊的现象叫做住宅式公寓。

2、商住两用房

商住两用房，既可以居住，又可以注册公司办公，是适应一线城市发展政策和年轻人生活发展的新型居住形式。

这是房地产企业在开发时候增加容积率的一个产品。众所周知，政府规划部门对容积率是有限制的，容积率不能太高，房地产开发企业为了增加容积率会把底层或者顶层盖成6.5米，这样既达到了容积率的要求，又增加了销售面积。销售宣传的时候会建议买房者从中间隔断，一般下面一层经商上面一层储物，所以这个房子既具备了经商功能也具备了住宅功能。

这种商住两用房有一般都是面积不大，纵深较长，一层符合普通住宅的条件，清算时按普通住宅算，降低企业税负，所以企业就采取这种措施。一是降低容积率，二是清算时按住宅以降低税负。

二、清算时公寓、商住两用房是否可以视为住宅？

在实际工作当中公寓和商住两用房是否可以视为住宅呢？对此，有些省市规定按登记的房产性质为标准，如海南、吉林；有些省市将公寓定义为非普通住房，如青岛、湖北。

各省市具体政策：

海南省地方税务局、国家税务局

关于个人转让住房有关税收征管问题通知（琼地税发[2016]145号）

二、税务机关根据纳税人提交的以下资料判断其交易标的物是否为住房：

（一）个人销售或购买住房(不包括个人自建住房)的，房产(总)证中登记的房产性质属于住宅种类(包括别墅、高级公寓)，为“住房”；房产性质登记不明确或属于混合用途的，不属于“住房”。

（二）个人销售或购买自建住房，土地使用权证用地类型登记为住宅用地或商住两用，且房产证登记的房产性质为住宅种类的，为“住房”；土地用途、房产性质登记不一致或房产性质登记为混合用途的，不属于“住房”。

（三）实行土地使用权证与房产证两证合一登记的地区，是否属于“住房”以土地房屋权证中登记的土地用途为准，即土地用途登记为住宅用地的，为“住房”;土地用途登记为商住用地或城镇混合住宅用地，且房屋类型登记为住宅种类的，为“住房”；土地用途登记为其他类型用地的，不属于“住房”。

（四）对房产证、土地使用权证、土地房屋权证中没有注明房产类型（设计用途）和土地用途的，以主管土地或房屋性质（用途）认定的部门出具的正式文件或证明为准。

吉林省地方税务局

关于明确契税相关问题的通知（吉地税发[2014]103号）

一、纳税人取得的房屋为公寓的，应以政府规划部门规划许可证载明的房屋属性信息判断房屋的性质。规划许可载明住房的，适用住房相关契税政策，规划许可载明非住房的，适用非住房相关契税政策。

青岛市地方税务局

关于调整土地增值税分类核定征收率的通知（青地税发[2010]105号）

为进一步规范土地增值税清算，加强核定征收工作，根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）提出的“从严、从高确定核定征收率”的原则和“核定征收率原则上不得低于5%”的规定，现对我市土地增值税分类核定征收率调整如下：

1、将胶州市自五类区调入四类区。

2、即墨市、胶南市、胶州市四类区土地增值税分类核定征税率调整为：普通住房上调至5%-6%，普通住房以外的住宅公寓上调至6%-7%，别墅、商业用房核定征税率仍执行8%-10%。

3、莱西市、平度市五类区土地增值税分类核定征税率调整为：普通住房上调至4%-5%，普通住房以外的住宅公寓上调至5%-6%，别墅、商业用房核定征税率仍执行6%-8%。

湖北省地方税务局

一、凡从事房地产开发的纳税人，在房地产开发项目全部竣工前，转让房地产取得的收入，均应依照土地增值税暂行条例和实施细则的有关规定，在当地主管税务机关规定的期限内，预缴土地增值税。其预征比例为：

（一）纳税人预售普通标准住宅，依预售收入的0.5％预交土地增值税。　　

（二）纳税人预售其他商品房，包括宾馆、饭店、办公写字楼及非普通标准住宅、别墅、公寓等其他房地产按2％的比例，依预售收入预交土地增值税。

综上，关于公寓、商住两用房能否视为住宅，地方有明确规定的，按地产政策执行，没有明确规定的，建议按以下方式处理：

1、清算时，凡是房地产企业已经给购房者办理房屋产权证的，房屋产权证登记的类别为住宅的，清算时视为普通住宅；

2、没有办理房屋产权证，销售（预售）的许可证确定房屋类别为住宅的，可以视为住宅；

3、如果以上两项未确定房屋类别的，房屋产权证土地使用权年限是70年的，清算时可以视为住宅；

4、除以上判定方式外，视为非住宅。

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