【精选答疑】企业破产清算转让土地、房产是否可减免土地增值税？
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问题二十八：企业破产清算转让土地、房产是否可减免土地增值税？
Q：
N公司由于长期亏损，已经变卖了大部分可以变现的资产，只剩土地和房产。2017年9月，股东会决定对N公司破产清算。但是，在企业清算过程中，由于现有资产仅剩土地和房产、经过评估机构评估，土地、房产均发生增值，而且，增值额较大，需要缴纳大额的土地增值税。尽管和当地税务机关协商，但是他们不同意减免税。请问，针对企业破产清算如何降低土地增值税的税负？
A：
《公司法》规定、股东会或者股东大会决议解散、公司进入清算程序。应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。清算组在清算期间行使下列职权：
(1)清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单。
(2)通知、公告债权人。
(3)处理与清算有关的公司未了结的业务。
(4)清缴所欠税款以及清算过程中产生的税款。
(5)清理债权、债务。
(6)处理公司清偿债务后的剩余财产。
(7)代表公司参与民事诉讼活动。
清算组处理公司剩余财产，包括房地产取得收入，符合《国有土地增值税暂行条例》第二条规定:“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称納税人），应当依照本条例缴纳的土地增值税。”在土地增值税的税收优惠政策中没有对破产企业的优惠政策，破产企业在破产清算过程中转让了土地、房产取得了收入就属于土地增值税的征收范围，税务机关依法征税是顺理成章的事情。
企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的应当依照《中华人民共和国企业破产法》的规定清理债务。企业破产法的立法目的之一是保护债权人和债务人的合法权益，维护社会公平正义和交易安全。如果国家对破产企业处置破产财产的行为征税，无异于从有限的破产财产中再分一杯羹，使得债权人可以收场的财产减少，有悖于《企业破产法》立法目的。而且，破产企业委托拍卖公司处置破产财产的行为不能等同于常态下的公平交易活动，拍卖价格往往偏低，对之征税不利于保护债权人的合法权益。再者，某些企业破产社会影响大，待安置职工多，债权人多，处理不当极有可能爆发群体事件影响社会稳定。国家出于维护社会稳定、保护债权人的目的，由有权机关下文免除这些企业在破产中应缴纳的税费，其中也包含土地增值税。例如，《财政部 国家税务总局关于大连证券破产及财产处置过程中有关税收政策问题的通知》(财税[2003]88号)规定:大连证券有限责任公司破产财产被清算组用来清偿债务时，免征大连证券销售转让货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等应缴纳的增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税。”
有的省为了维护债权人的合法权益和地方经济的稳定发展，也曾以地方法规的方式明确规定，企业在破产清算中免征土地增值税。例如，《山东省财政厅 山东省地方税务局 山东省国家税务局 转发财政部 国家税务总局<关于土地増值税一些具体问题规定的通知>的通知》(鲁财税字[1995]第39号)，《青海省人民政府办公厅转发省经贸委关于鼓励收购重组破产企业有关政策规定的通知》(青政办[2000]121号)等均做出规定，暂不征收土地增值税。
《土地增值税暂行条例》第八条规定:“因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。”如果破产企业处于旧城改造的地区，可以争取把破产企业列入旧城改造规划享受企业搬迁的税收优惠。《土地增值税暂行条例实施细则》对上述规定的解释为:“所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。”应当注意的是：符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。不报请主管税务机关审核不予免税。
另外，破产企业还可以选择企业重组的道路，近几年，国家对企业重组做出一系列减免税的规定，破产企业可以利用。
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