【精选答疑】出售小区的公共配套设施如何缴纳土地增值税？
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问题三十一：出售小区的公共配套设施如何缴纳土地增值税？
Q：
甲房地产开发公司在销售M开发项目的时候，将项目内建造的配套设施之中的人防工程作为车库对外出售，请问如何缴纳土地增值税?
A：
根据《人民防空法》和《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)的规定，人民防空工程属于平战结合的地下建筑，人防工程产权属于国家，使用权、收益权归投资人所有。
房地产开发企业按照当地政府城市规划建造的地下人防工程，验收之后移交当地人防办、属于不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出，其建造成本作为公共配套设施费分配计入可售面积中。房地产开发企业在出售房地产时，其投入已经收回，因此人防工程的投资人是全体业主。
《物权法》第七十三条规定:“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
这样看来、房地产开发公司出售人防工程改建的车库属于侵权，即侵犯了国家对人防工程的所有权和全体业主对人防工程的使用权和收益权。因为出售人防工程事件被业主告上法庭而败诉的房地产开发公司也屡见不鲜。
现在，的确有些地区允许房地产开发企业出售人防工程改建的车库。如果出现了此种情况，房地产开发企业所取得的出售车库的收入应当作为销售收入处理，计入土地增值税和企业所得税的应税收入。由于建造人防工程的成本已经分摊到可售面积中了，没有了成本，为了简化计算，可以依据“随房确认原则”掌握：销售房屋为普通标准住宅的，地下车库按照普通标准住宅确定收入；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定收入；房地产开发企业对购买者未购买房屋而单独购买了地下车库的，按照其他房地产项目确认收入。由于房屋成本中已经包含了人防工程的成本，因此，在计算土地增值税扣除项目金额时，不必再重复计算人防工程建造的地下车库的成本。
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