关于土增扣除的问题，你都了解了吗？
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问：房地产开发项目在土地获取相关文件中明确约定，应按一定比例配建廉租房，建成后无偿移交政府相关部门。
土地增值税清算中，无偿配建廉租房，是否应按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的取得土地使用权所支付的金额？
答：纳税人按照土地出让合同约定无偿移交的竞配建部分，办理土地增值税清算时，应当按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第一款规定确认销售收入。
来源：厦门市税务局
问：以在建工程投资入股是否适用《财政部、国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号)的规定：一般情况下，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
答：以在建工程投资入股可以适用《财政部 国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57 号）第三条“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税”之规定，但不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
来源：厦门市税务局
问：你好，我们是一家工贸公司，我们依工贸公司的名义取得了住宅项目开发的审批手续，项目登记单、建设项目用地规划许可证、建设项目工程规划许可证、建设项目施工许可证等。现在项目已经达到备案投资额的25%，我们把在建项目整体转让，在转让环节我们的土地增值税是否可以享受加计扣除的优惠政策？
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号） 第六条 计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号） 第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
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来源：山东省税务局
问：房地产公司通过招拍挂取得土地使用权后实施七通一平且治理地下采空区并完成部分地基工作后将土地转让给其他房地产公司，因不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明，在土地增值税申报时是否可以将取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本金额之和的10%计算扣除房地产开发费用？
答：根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号）第三十一条第（三）款规定：2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
来源：山东省税务局
土地增值税立法以来，一直困扰着房地产企业，也是每个财务人员很难跨过的“坎儿”，关于土增税的问题还有很多，平台之前对车位问题做过总结，大家可以点击“关于车位的问题9省市税局作出答复”学习。《税苑微课》——土增系列课程对土地增值税做了多方面的解读，大家可以带着问题前往听课！（具体听课事宜点击“阅读原文”）
问：房地产公司通过招拍挂取得土地使用权后实施七通一平且治理地下采空区后将土地转让给其他房地产公司在土地增值税申报时是否可以将取得土地使用权时所支付的金额和开发成本加扣20%
答：根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发〔1995〕110号）第六条，（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。
（二）对取得土地使用权后投入资金，将“生地”变为“熟地”转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。
来源：山东省税务局
问：开发公司先支付给拆迁指挥部，拆迁指挥部在支付给拆迁户，拆迁指挥部有一份政府颁发的文件，上面约定房地产企业不能按时照约定交付拆迁户房屋的，根据贵州省城市房屋拆迁管理办法，由于拆迁人的责任延迟过度期限的，对自行安排住处的被拆迁房屋使用人，从逾期之月起在原临时安置补助标准的基础上增加临时安置补助费，增加标准为：逾期不满半年的增加25%，逾期满半年不足一年的增加50%：逾期不满半年的增加25%；逾期满半年不足一年的增加50%，逾期满一年不足二年的增加75%，逾期五年以上的增加500%。额外超期的过渡费，土地增值税能否加计扣除？
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 （国务院令第138号）规定：“ 第六条 计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。”。
因您的问题涉及到具体业务的判断，建议您持该业务相关资料向您的主管税务机关反馈，由主管税务机关形成专题问题向业务部门具体咨询。
来源：贵州省税务局问：房地产企业取得的发票，土增清算前，款项尚未实际支付，在土增清算时，该发票是否可扣除。
答：综合土地增值税有关规定，在土地增值税清算中，扣除项目金额应为实际发生并取得合法凭据的部分。参照国家税务总局发布的《土地增值税管理规程》第29条第二款的精神，项目建设过程中已实际发生并取得合法凭据，但尚未支付款项的支出，可以按规定计算扣除。
来源：江西省税务局
问：我司为房地产开发项目，为简易计税老项目，前期项目预售阶段按整个地块申报土地增值税，先因为清算分期问题，需要在税务局系统拆分成项目，但是到大厅做调整，无法调整，这个要如何操作
答：房地产开发企业应当按照《建设工程规划许可证》所载项目为单位进行清算。如您前期经向税务机关备案，将多份《建设工程规划许可证》项目合并备案成一个项目，现需要再分开的，电子税务局无法直接操作，可联系主管税务机关核实修改。
文件依据：
根据《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号）规定：“三、关于土地增值税清算单位问题
房地产开发企业应当自取得《建设工程规划许可证》的次月15日前，向主管税务机关申报备案《建设工程规划许可证》所载的建设项目名称等基础信息，并以申报备案的建设项目为单位进行土地增值税清算。”
来源：福建省税务局
问：取得土地使用权支付款中列支印花税125,250.00元，按财务规定取得土地使用权支付款中列支印花税应予资本化，不属于销售流转环节的印花税，可否作为土地增值税清算税前扣除项目。
答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）“ 第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题
细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。”
来源：浙江省税务局
问：母公司作为主体进行统借统还借款的利息，开发票向子公司收取，子公司在土地增值税清算时是否可以据实扣除。需要提供哪些证明资料？
答：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“三、房地产开发费用的扣除问题
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
来源：浙江省税务局
问：营改增后的增值税环境下，房地产开发公司按规定允许以本项目土地价款抵减销售额而减少的销项税金，在土地增值税清算时，是调增清算收入还是调减可扣除的成本？
答：根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第二款规定：“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”
第六条规定：“在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自2016年5月1日起执行。”
来源：浙江省税务局
问：我公司系房地产开发企业，与知名房企业签订《房地产项目委托代建合同》，合同列示代建项目管理范围和内容：1、组织规划及建筑单体方案设计及评审2、办理项目规划相关手续报批工作3、选定勘察、设计单位，与之签定相关合同并监督其实施3、组织初步设计、勘察及报审4、组织施工图纸设计及报审5、负责办理规划许可证、施工许可证等开工前的手续6、组织施工、监理、设备供应等单位的招标、采购7、组织工程决算8工程竣工验收备案和档案移交；按建筑面积计算应付代建管理费500万元。请问：上述代建管理费500万元能否列入开发间接费用，作为土地增值税的扣除项目？
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
来源：浙江省税务局
问：房地开发企业为一般纳税人，在土地增值税清算时应税收入如何计算？如销售含税收入5000万（项目已全部售完），土地出让金1000万，那清算时是按5000万/（1+9%）计算应税收入，还是按（5000-1000）/（1+9%）计算应税收入呢？
答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定，关于土地增值税清算时收入确认的问题
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。”
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
(六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。”
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）
第一条规定，关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
来源：辽宁省税务局
问：2012年茂盛房地产开发公司开发建设大型商场，政府财政补贴2000万元，用于补助基础设施建设。在土地增值税清算计算扣除金额时，是按基础设施实际发生额计算，还是要冲减基础设施实际发生额计算。
答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）文件规定，“第六条 计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。”
在土地增值税清算计算扣除金额时，政府的财政补贴能否冲减基础设施实际发生额建议向主管税务机关进一步核实，文件没有规定。
来源：重庆市税务局
问：我公司为房地产开发企业，开发某房地产项目，请问目前河南省对土地价款抵减的销项税额在土地增值税清算中是如何处理的，是增加清算收入还是减少清算开发成本？
答：一、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
二、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。……
三、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条规定，关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。……
因此，请您按照上述文件规定执行，具体涉税事宜建议联系主管税务机关进一步确认。
来源：河南省税务局
问：购买法拍房能提供下列资料：
1.原购房合同
2.原契税完税证
3.人民法院案件款专用收据
4.拍卖成交确认书
5.执行裁定书
6.协助执行通知书
7.无原始发票
答： 一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定，第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。第六条 计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。土地增值税实行四级超率累进税率：……
二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定，第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：……（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。……
三、根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第十条规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
四、根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条规定，关于转让旧房准予扣除项目的计算问题，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
五、根据《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发[2010]28号）规定，五、转让二手房的问题个人转让二手房时，凡能够正确计算收入和扣除项目的，按土地增值税的有关规定申报纳税。对无法计算扣除项目金额的纳税人可按核定征收的方式征收土地增值税。
六、根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》（河南省地方税务局公告2011年第10号）第一条规定，房地产开发企业以及非房地产开发企业均适用以下土地增值税核定征收率。（一）住宅 1．普通标准住宅5%;2．除普通标准住宅以外的其他住宅6%。（二）除住宅以外的其他房地产项目8%。……（五）个人转让二手房的核定征收率 个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按6%的核定征收率征收土地增值税。
因此，通过法院拍卖房产，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对转让旧房既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。由于篇幅有限，您可参考上述文件规定。具体涉税事宜建议您联系主管税务机关进一步确认。
来源：河南省税务局
问：印花税能否作为税金及附加在土地增值税清算中单独扣除
答：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“ 九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题
细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。”
来源：江苏省税务局
问：房地产开发企业临时样板间的建造成本能否作为土地增值税的扣除项目？请给予“可以”或“不可以”的答复，而不是抄摘文件原文，谢谢！ 根据国税发（2009）31号文第二十七条，在企业所得税中对开发产品计税成本支出内容的约定中：开发间接费项目包括了项目营销设施建造费等。难道企业所得税和土地增值税对营销设施建造费计入成本的计算口径会有不一致?
之前已问过，江苏税务局回复如下：
江苏12366纳税服务热线：您好！ 房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理： 一、在开发小区内、项目主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产开发费用扣除。 二、依托项目主体内的临时售楼部、样板房，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。 三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 本次咨询仅供参考，具体以法律法规及相关规定为准。
想再明确一下：一、在开发小区内、项目主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产开发费用扣除。
所述房地产开发费用指的是开发间接费用吧？我个人认为应可以在计缴土地增值税时，作为房地产开发成本-开发间接费用扣除。谢谢！
答：江苏省12366中心答复：尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您所反映的问题已转至省局相关税政部门，如有回复，12366中心将第一时间给您回电。
来源：江苏省税务局
答：根据《国家税务总局安徽省税务局关于修改<安徽省土地增值税清算管理办法>的公告》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号)规定：“第四十条 纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。符合下列情况之一的，可以确认为建成后产权属于全体业主所有：（一）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。（二）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有，但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。（三）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有，但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载，主管税务机关应当调查取证予以确认。（四）法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。”具体执行中建议与当地主管税务机关进一步确认。
来源：安徽省税务局
问：某房地产开发企业，2010年通过竞标方式获得一块土地使用权，同年办理了土地使用证，进行开发并取得了预售许可证。
2012年企业按照区政府要求，在开发的小区旁代建一所学校（在规划红线以外）。市建设规划委员会牵头土地管理等部门召开协调会，明确了因代建学校使企业开发的项目容积率发生变化，需补交的土地出让金。2013年区政府与企业签订了代建合同，双方约定以代建小学抵减土地出让金，土地出让金未实际缴纳，也未取得土地出让金的票据。
2019年进行土地增值税清算，税务部门认为：代建学校的事项，在土地购买合同中没有约定，且学校在规划红线以外，与该清算项目调整容积率无关，又没有取得土地出让金的票据，不允许作为土地成本扣除。
企业认为：虽未缴纳土地出让金，但是按照政府要求代建学校，发生了建安成本，政府同意以代建学校抵减土地出让金。
请问：企业能否以代建学校的建安成本，作为购买土地使用权的成本，进入清算扣除成本。
答：根据《国家税务总局安徽省税务局关于修改<安徽省土地增值税清算管理办法>的公告》（国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号）规定：“第三十六条 扣除项目应同时符合下列要求：
（一）符合国家法律、法规、规章以及有关规范性文件的规定。
（二）经济业务应当是真实发生的。
（三）扣除项目金额应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，准确地在各项目中分别归集，不得混淆。
（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（五）纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产涉及到分摊共同的成本费用的，应按照受益对象，采用合理的分配方法分摊。
（六）在土地增值税清算中，对同一类事项，应当采取相同的会计政策及税务处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
（七）取得土地所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及据实计算扣除的利息支出，应当已经实际支付。
第三十七条 扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，应取得合法有效凭证。包括但不限于：
（一）支付给境内单位或者个人的款项，且属于《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定的开具发票范围的，以取得的发票或者按照规定视同发票管理的凭证为合法有效凭证。
（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以取得的财政票据为合法有效凭证。
（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证；属于境内代扣代缴税款的，按国家税务总局有关规定执行。
（四）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。
（五）财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
第三十八条 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。其中，取得土地使用权所支付的地价款是指纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议以货币或者其他形式支付的款项。依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议，政府或有关单位、部门以扶持、奖励、补助、改制或其他形式返还、支付、拨付给纳税人或其控股方、关联方的金额应从取得土地使用权所支付的金额中剔除。”
来源：安徽省税务局
问：土地增值税清算时，涉及地上普通、非普通住宅与地下车位（含人防）等不同类型房产，对应地上、地下分别有明确指向的直接成本及地上、地下的间接成本（共同成本），如何进行不同类型房产的成本分摊？
答：根据广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号 第三十六条 开发产品总可售建筑面积按以下方法确定：
总可售建筑面积=总建筑面积-不可售建筑面积
房地产开发项目根据房屋实测报告上载明的所有建筑物（开发产品）的实测建筑面积来确定总建筑面积。不可售建筑面积包括产权属于全体业主所有的建筑面积、无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的建筑面积。
第三十七条 扣除项目金额的计算分摊方法：
（一）建筑面积法：即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。
（二）占地面积法：即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊。
（三）税务机关确认的其他合理方法。
第三十八条 纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用：
（一）属于不在同一宗土地上的多个房地产项目共同的成本费用，应按建筑面积法分摊。
（二）纳税人成片受让同一宗土地的使用权后，分期分批开发、转让房地产的，取得土地的成本按占地面积法分摊,其他共同成本按建筑面积法计算分摊。
纳税人分期开发房地产项目，各清算单位扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致。
（三）同一清算单位中纳税人可以提供土地使用权证或规划资料及其他材料证明该类型房地产属于独立占地的，取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费可按占地面积法计算分摊。
（四）同一清算单位中部分转让国有土地使用权或在建工程，其共同受益的项目成本，无法按照建筑面积法分摊计算的，可按照占地面积法或税务机关确认的其他合理方法进行分摊。
（五）同一清算单位中建造不同类型房地产，建筑安装工程费有明显差异的，可按税务机关确认的其他合理方法计算分摊。
来源：广西壮族自治区税务局
问：我公司是四川一家房地产开发企业，开发的一处商铺竣工后自行对外出租，合同租赁期限两年，请问租赁期限届满后我公司处置该处商铺，土地增值税清算时是按新建房还是二手房政策清算。根据财税字【1995】48号，旧房的标准由各省税务机关具体规定，请给予政策指导为盼！
答：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“七、关于新建房与旧房的界定问题
新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。” （根据您描述的问题，建议携带资料到主管税务机关界定）
来源：四川省税务局
问：对于原老项目，是按核定征收的项目，在本次清算税款中，税务局要求将车库收入计入土地增值税计税依据，按5%征收。该老项目车库无产权，不计容。为什么查帐征收企业对于将车库无产权，不计容的车库的收入和成本都不参与土地增值税计算。而核定要纳入计算？有相关文件吗？
答：请参考国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国税发〔2006〕187号第四条第三款规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（若您对此仍有疑问，请联系您的主管税务机关咨询）
来源：四川省税务局
问：1、房地产开发公司按规定允许以本项目土地价款抵减销售额而减少的销项税金，在土地增值税清算时，是调增清算收入还是调减可扣除的成本？
2、土地增值税清算时，有产权的地下车位可扣除的成本是和地上住宅以相同的单方成本乘以建筑面积来扣除？还是只以单位建安成本乘以建筑面积来扣除？
答：请参考国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知
国税函〔2010〕220号第一条规定：关于土地增值税清算时收入确认的问题
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国税发〔2006〕187号第三条规定：非直接销售和自用房地产的收入确定
(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目
(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
(二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
(四)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
(五)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。（根据您所描述的问题建议携带资料到主管税务机关咨询）
来源：四川省税务局
问：例：不含税开发成本5000万元（其中土地成本3270万元），开发后实现不含税销售收入10000万元，那么：1、土增和所得税销售收入如何确认？2、土增清算时开发成本是5000万，还是5000-3270/1.09*0.09？3.加计扣除的土地成本如何确认？假定不考虑其他因素。
答：不作具体业务辅导认定，具体可参考：一、土地增值税清算时收入确认：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。”
二、土地增值税的扣除项目：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定：“
第六条 计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。”
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定
来源：四川省税务局
问：国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告（税务总局公告2016年第70号）中第一条中说“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”
之前福建省地税局回复相关问题时说明了以上没有强制要求，现咨询四川国家税务局对此是否作强制要求？谢谢
答：请参考国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告
国家税务总局公告2016年第70号规定：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
来源：四川省税务局
问：我司是一家房地产一般纳税人企业，在预收房款阶段，开具零税率的增值税发票，现把已开票的预收房款预缴土地增值税，请问是按照预收款金额直接乘1.5%的预增率，还是用预收款除以1.09后的不含税金额乘1.5%的预增率？
答：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）文件第一条规定，关于营改增后土地增值税应税收入确认问题。
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
来源：湖北省税务局
问：我公司为房地产开发企业，向某银行贷款开发房地产项目，签订了一份贷款合同，另外又签订了一份融资顾问合同，（实务中银行为了考核的要求，将一部分利息费用化为融资顾问费），请问，如我公司土地增值税采取利息费用据实扣除的清算方式，支付的该笔融资顾问费可以视同利息扣除吗？
答：1.根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》
（国税函发〔1995〕110号）文件第五条规定，计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。对纳税人申报的转让房地产的收入，税务机关要进行核实，对隐瞒收入等情况要按评估价格确定其转让收入。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项：
（一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（以下简称房地产开发成本）。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。
（四）旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。
（五）与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税（营改增）、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（六）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。
2.根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）文件第三条规定，房地产开发费用的扣除问题。
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
综上所述，“财务顾问费”可以计入“财务费用”，但是不属于财务费用中的利息支出，具体的需要按照现行企业会计准则相关规定执行。关于该笔费用能否在土地增值税税前扣除的问题，需要由当地主管税务机关依据相关政策法规并结合贵公司实际经营情况来认定。
来源：湖北省税务局
问：目前西安土拍市场上，很多地块拍卖时，会设置最高限价，拍卖地价达到最高限价后，转拍教育配套费，此教育配套费由政府为竞得方开具财政收据，但因没有标的物，且一般金额会很大，请问，此教育配套费是否可以在企业所得税及土地增值税前扣除？如可扣除，是否需要增加提供哪些资料？
答：根据《中华人民共和国企业所得税法》： 第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》：第二十七条 企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。
企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。
第二十八条 企业发生的支出应当区分收益性支出和资本性支出。收益性支出在发生当期直接扣除;资本性支出应当分期扣除或者计入有关资产成本，不得在发生当期直接扣除。
企业的不征税收入用于支出所形成的费用或者财产，不得扣除或者计算对应的折旧、摊销扣除。
除企业所得税法和本条例另有规定外，企业实际发生的成本、费用、税金、损失和其他支出，不得重复扣除。
第二十九条 企业所得税法第八条所称成本，是指企业在生产经营活动中发生的销售成本、销货成本、业务支出以及其他耗费。
第三十条 企业所得税法第八条所称费用，是指企业在生产经营活动中发生的销售费用、管理费用和财务费用，已经计入成本的有关费用除外。
第三十一条 企业所得税法第八条所称税金，是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。
第三十二条 企业所得税法第八条所称损失，是指企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》： 第六条 计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
根据《国家税务总局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理办法》的公告》： 外部凭证是指企业发生经营活动和其他事项时，从其他单位、个人取得的用于证明其支出发生的凭证，包括但不限于发票(包括纸质发票和电子发票)、财政票据、完税凭证、收款凭证、分割单等。
来源：陕西省税务局
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