【精选答疑】土地评估增值可否作为房地产开发成本计算扣除？

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问题三十二：土地评估增值可否作为房地产开发成本计算扣除？

Q：

2017年6月，为了取得银行借款，我公司老板要求财会部门请评估机构对2015年取得的一项土地使用权进行评估。土地使用权的原价为3600万元，取得了财政部门开具的土地出让金收据。评估机构出具的评估报告显示土地评估价值为8280万元，财会部按照评估价值调整了土地使用权的账面价值。现在，该项目正在进行土地增值税的清算，税务机关不允许按评估价值计算土地成本，要求我公司按取得土地使用权支付的金额3600万元作为土地成本。请问，我公司的做法是否恰当？

A： 

《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号，以下简称《办法》)第三条规定，国有资产占有单位（以下简称占有单位）有下列情形之一的，应当进行资产评估：

(1)资产拍卖、转让。

(2)企业兼并、出售、联营、股份经营。

(3)与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业。

(4)企业清算。

(5)依照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形。

第四条规定，占有单位有下列情形之一，当事人认为需要的，可以进行资产评估：

(1)资产抵押及其他担保。

(2)企业租赁。

(3)需要进行资产评估的其他情形。

《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发[1992]36号)第六十二条规定：“集体企业资产评估可参照《办法》和本细则规定办理。”

根据上述文件，《国有资产评估管理办法》对我国所有企业均适用，包括国有企业、集体企业和民营企业等。你公司为取得银行借款以评估后的土地作抵押进行资产评估是可以的。但是，财会部调整资产的账面价值是错误的。《财政部  关于股份有限公司进行资产评估增值处理的复函》(财会二字[1995]25号)指出：“资产重估增值只有在法定重估和企业产权变动的情况下，才能调整被重估资产的账面价值。你省海南会计师事务所在来函中所提到的情况既不属于法定资产重估，也不属于产权变动所进行的重估，因此，不能将资产重估增值入账，调增资产价值。”请你公司把调高的资产价值调回至取得土地使用权时所支付的原价。当地税务机关的执法是正确的，你公司应当遵从。

好了，今天的问题学完了，您是否有所收获呢？如果您还有什么问题，欢迎下方留言。下期我们学习“ 转让旧房时，出现哪些情况需要进行评估？”，您也可以思考一下，下期再见！

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