【精选答疑】转让旧房时，出现哪些情况需要进行评估？
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问题三十三：转让旧房时，出现哪些情况需要进行评估？
Q：
由于业务发展的需要，我公司建造了新写字楼，并搬进新楼办公。2017年12月把已经使用了10年的旧办公楼转让，取得转让收入1200万元，在计算缴纳土地增值税时，我公司按该办公楼账面原价650万元计算缴纳土地增值税，购置办公楼取得了营业税发票，经税务机关验证予以认可。税务机关在审核我公司纳税情况时，要求我公司对房产进行评估，按评估价值计算纳税。请问，转让旧房时，在哪些情况下需要进行评估?
A：
《土地增值税暂行条例》规定，计算增值额时建筑物的评估价格可以扣除。《土地值税暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)规定，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
税法要求转让旧房时进行评估是考虑到，房产一般使用年限较长，随着时间的推移，物价是在变化的，现在的人工费、材料费等费用较房屋建成时都会有所增加，如果还按房产原价计算增值额，显然是不合适的，进行房产评估，按现在的物价计算重置完全成本价后，再乘以成新度折扣率来确定价格，就考虑到了物价的变化因素，使增值额更加合理，纳税也就符合税法规定，因此，税务机关的要求是对的，如果按评估价格计算土地增值税你公司纳税额会降低。
《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》(国税函发[1995]110号)第十一条规定，在征税中，对发生下列情况的，需要进行房地产评估：
(1)出售旧房及建筑物的；所称旧房是指已经使用一定时间、达到一定磨损程度并计提折旧的房产，一般地方规定以使用12个月以上为限作为旧房。
(2)隐瞒、虚报房地产成交价格的。
(3)提供扣除项目金额不实的。
(4)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
《财政部 国家税务总局 国家国有资产管理局 关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》(财税字[1995]61号)规定对于涉及土地增值税的国有房地产价格评估，各评估机构必须严格按照《土地增值税暂行条例》及其《实施细则》中规定的方法进行应纳税房地产的价格评估。其评估结果经同级国有资产管理部门审核验证后作为房地产转让的底价，并按税务部门的要求按期报送房地产所在地主管税务机关，作为确认计税依据的参考。
《财政部 国家税务总局 关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条关于转让旧房准予扣除项目的计算问题规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认、《土地增值税暂行条例》第六条第（一）、（三）项规定的取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。
这样看来房地产转让时是否进行评估、可以由纳税人自行掌握，如果按房产原价加计5％乘以持有年份的税负较低，可以选择这种方法；如果按评估价的税负较低，也可以由务机关推荐评估机构进行评估。
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