国家税务总局海口市税务局
关于明确土地增值税清算工作流程的通知
海税发[2019]61号
局属各单位、部门：为加强土地增值税的日常管理和清算管理工作，规范税务机关管理工作程序，明确管理职责，提高征管水平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)及其实施细则和《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号，以下简称《规程》)、《国家税务总局海南省税务局关于明确土地增值税清算工作流程的通知》（琼税发〔2019〕21号，以下简称琼税发〔2019〕21号文）等有关规定，结合我局工作实际，现将土地增值税清算管理流程明确如下，请一并贯彻落实。
一、清算审核和清算审理工作职责
（一）审核工作职责
土地增值税清算审核由各税源管理区局(以下简称“主管局”)负责。主管局要成立土地增值税清算审核小组（以下简称“清算审核小组”），清算项目的税管员原则上要参与其管辖项目的清算审核工作。
（二）审理工作职责
土地增值税清算审理工作实行二级审理制，即主管局对清算项目实施一级审理，市局对主管局审理通过的项目实施二级审理。
1.主管局成立土地增值税清算审理小组（下称清算审理小组），主管局局长任组长，分管税政股、征管股、税源管理股的副局长，以及主管局中分管管辖房地产开发分局的副局长任副组长；成员由税政股、征管股、税源管理股、管辖房地产开发分局的主要负责人及主管局内部业务骨干组成，负责对清算审核小组提交的清算初审报告进行一级审理，并做出审理意见。
2.鉴于市局重大涉税事项审理委员会（以下简称“重审会”）审议内容中已包含土地增值税清算事项，因此市局不再单独成立清算审理委员会,清算审理职责一并由重审会履行。具体工作开展由市局土地增值税清算领导小组办公室承接。
各主管局参加审核的清算审核小组人员须向重审会汇报项目清算审核情况及存在的问题，但不得参与该项目的审理工作。
二、清算工作程序
（一）清算申报
1.清算申报期限。符合土地增值税应清算条件的项目，纳税人须在项目达到清算条件之日起90日内到主管局办理清算申报手续；符合可清算条件的项目，主管局确定要进行清算的，由主管局向纳税人送达通知申报《税务事项通知书》（附件1），要求纳税人在90日内进行土地增值税清算申报，并督促纳税人按时申报。纳税人在清算申报后，应按规定结清该房地产项目应缴纳的土地增值税税款。
纳税人未结清土地增值税税款的，应自清算申报期限届满的次月16日起加收滞纳金。同时，对纳税人逾期仍未足额申报补缴税款的，主管局要依法追缴，并根据《征管法》的有关规定予以处罚。
2.未申报的处理。纳税人未在规定期限内申报的，主管局应下达《责令限期改正通知书》，并按《征管法》第六十二条规定进行处罚。纳税人经责令限期清算，逾期仍不清算的，根据《海南省地方税务局关于土地增值税清算申报管理有关问题的公告》（海南省地方税务局公告2018年第2号）第二条的规定，各主管局应对该项目进行核查，核查认为纳税人涉嫌偷税的，按照相关规定移交稽查部门进行检查；不涉嫌偷税的，采取核定征收方式对该项目进行清算，核定应纳税额，责令纳税人限期缴纳。核定征收工作按照《海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》（海南省地方税务局公告2016年第8号，以下简称《2016年第8号公告》）及《海南省地方税务局关于调整土地增值税清算核定征收工作流程的通知》（琼地税函〔2017〕215号）的相关规定执行。
3.清算申报资料。纳税人应按照《规程》第十二条规定提交清算申报资料，清算申报资料以纸质版和电子版形式提交（资料清单和具体要求详见附件2）。纸质版的清算申报资料应按顺序装订成册，并逐页加盖纳税人公章。
附件2列示的资料清单中，工程造价清算资料清单在清算申报时暂不要求纳税人报送，只有审核发现该项目前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实需要进一步核实的，才要求纳税人报送。
（二）清算受理
主管局应按照《规程》的规定受理清算申报，在7日内对纳税人的申报表以及申报资料进行审验。
1.符合受理条件的，征纳双方在《土地增值税清算资料申报表》上签字确认。同时，主管局向纳税人出具受理《税务事项通知书》（附件3），并告知纳税人清算流程。纳税人申报的清算项目不符合清算条件的，主管局向纳税人出具不予受理《税务事项通知书》（附件4）。
2.申报资料不齐全的，主管局向纳税人出具补充资料《税务事项通知书》（附件5），一次性告知纳税人需要补充的资料,并要求纳税人在15日内补齐。纳税人未在规定时间内报送补充资料的，主管局应下达《责令限期改正通知书》，并按《征管法》第六十二条规定进行处罚。
（三）清算审核
清算审核包括案头审核和实地审核。
1.案头审核。案头审核主要是对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
清算审核小组在审核过程中发现纳税人申报的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，可按照《2016年第8号公告》的有关规定委托工程造价咨询企业进行审核，并向纳税人送达申报工程造价清算资料《税务事项通知书》（附件6），一次性告知纳税人所需的工程造价清算资料，要求纳税人在15日内提供。纳税人未在规定时间内报送工程造价清算资料的，主管局应下达《责令限期改正通知书》，并按《征管法》第六十二条规定进行处罚。
主管局受理土地增值税清算申报后，在清算审核过程中，除以上需要报送的工程造价清算资料外，不得再要求纳税人报送清算资料，也不得接受纳税人补充的清算资料。
主管局经审核或调查认定项目符合核定征收条件的，向纳税人下达清算核定《税务事项通知书》（附件7）。
2.实地审核。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
在清算审核过程中需要进行实地审核的，由清算审核小组提交《土地增值税清算实地审核审批表》(附件8)，经主管局局长批准，持实地审核《税务事项通知书》(附件9)进行实地审核，实地审核人员不少于2名，同时将工作情况等内容记录在《土地增值税清算实地审核工作记录》（附件10）及录制影像资料留存，工作记录原则上要由纳税人签字确认。
清算审核小组须在60日内出具初步审核意见，该期限不包含纳税人提供工程造价清算资料时间和工程造价咨询企业审核时间。工程造价咨询企业审核期限应在委托合同中约定，一般不超过60日，工程造价咨询企业超过合同约定期限未提交工程鉴证报告的，清算审核小组应督促工程造价咨询企业书面说明原因，未说明原因或理由不成立的，市局可解除协议。
（四）清算初审反馈
主管局清算审核小组要向纳税人出具初步审核意见《税务事项通知书》（附件11）反馈初审意见，要求纳税人在15日内提出意见。清算审核小组对纳税人反馈的意见进行审验后，形成清算初审报告，移交主管局清算审理小组审理。
（五）清算审理
清算审理包括一级审理和二级审理，期限共20日。
1.一级审理工作程序。主管局清算审理小组在接到清算初审报告后10日内组织一级审理，清算审理小组可邀请清算办公室相关人员参加审理会议。一级审理后，清算审理小组制作审理报告和《土地增值税清算二级审理提请书》（附件12），报送至清算办公室。审理报告中必须列明纳税人、中介机构、审理小组等各方意见，明确注明需重审会讨论的内容。
2.二级审理工作程序。清算办公室须在接到主管局清算审理小组提交的审理报告和《土地增值税清算二级审理提请书》（附件12）后进行政策性审核，10日内按照重审会程序召开会议进行二级审理，会议结束后清算办公室负责出具会议纪要。主管局根据会议纪要确定最终清算结果，并向纳税人下达清算审核结论。
（六）出具清算结论和清缴税款
主管局根据重审会审理意见，在10日内向纳税人下达清算审核结论，通知纳税人到主管局办理土地增值税清算税款的补(退)税手续。采取据实方式清算的，需补缴税款的应下达补税《税务事项通知书》（附件13），需退税的应下达退税《税务事项通知书》（附件14）；采取核定方式清算的，应下达核定征收税款《税务事项通知书》（详见附件15）。
（七）清算时限
主管局自向纳税人送达土地增值税清算受理《税务事项通知书》之日起，在90日内(不包括补充工程造价清算资料时间、委托工程造价咨询企业审核时间和初审纳税人反馈意见时间)必须作出清算审核结论。因特殊原因不能按时完成清算的,须书面说明原因,并按以下程序报批，延期最长不能超过60日。
1.延期30日以内的，由市局分管局领导批准；
2.延期30日以上且不超过60日的，由市局局长批准。
三、清算项目信息传递和档案管理
（一）清算项目信息传递
1.每月5日前向市局报送《××局土地增值税清算项目管理信息统计表》（附件16，以下简称台账）及《土地增值税清算全过程监督管理台账》（附件17）
（1）各主管局应认真统计本局管辖的企业开发的房地产项目，区分已完成清算项目、符合清算条件项目、未达清算条件项目，填写《××局土地增值税清算项目管理信息统计表》（附件16）。各主管局要定期将台账与金三系统不动产项目报告台账进行比对，发现台账登记的项目未在金三系统登记的，税管员应通知纳税人及时到我局办理不动产项目登记；发现金三系统登记的项目未在台账上登记的，应及时补充至台账上，并做好动态跟踪。
各主管局要按月对房地产项目销售情况、竣工情况、土地增值税预缴情况等做好动态跟踪，及时更新数据，报送路径：“FTP(市局)/ /财产和行为税科/土地增值税/日常报送土地增值税清算相关表格/土地增值税清算项目管理信息表（每月5日前报送）”。
（2）各主管局要指定专人自受理清算申报开始，按《土地增值税清算全过程监督管理台账》（附件17）设置的内容，全过程记录申报、受理、任务分配、清算审核、清算初审反馈、审理上会、上报市局、出具结论、税款征收等情况，加强清算审核质效监督。报送路径：“FTP（市局）//财产和行为税科/土地增值税/日常报送土地增值税清算相关表格/土地增值税清算全过程监督管理台账”。
2.每月2日前向市局报送《××局2019年清算项目完成情况表和往年未入库项目统计表》（附件18）、补税《税务事项通知书》（附件13）（盖章）扫描件、退税《税务事项通知书》（附件14）（盖章）扫描件和核定征收税款《税务事项通知书》（详见附件15）（盖章）扫描件。
各主管局应将最新完成的土地增值税项目及已完成清算但未入库的项目填写至《××局2019年清算项目完成情况表和往年未入库项目统计表》（附件20）中，按月更新有关数据。将补税《税务事项通知书》（附件13）（盖章）、退税《税务事项通知书》（附件14）（盖章）和核定征收税款《税务事项通知书》（详见附件15）（盖章）进行扫描上传。报送路径：“FTP(市局)//财产和行为税科/土地增值税/日常报送土地增值税清算相关表格/清算项目完成情况表和往年未入库项目情况表（每月2日前报）”。
（二）档案管理
主管局应按征管档案管理要求做好清算项目档案管理工作，年度终了3个月内将清算项目档案报送市局档案管理部门存档。
四、检查考核
（一）督导检查
市局将不定期对土地增值税清算工作进行督导检查，对执法督察等监督检查发现的管理不到位的问题，将严肃追究相关管理部门和责任人的执法责任。
（二）工作纪律检查
各主管局要对土地增值税清算工作实行一岗双责，科学配备人力资源，规范执法行为，严格按照清算流程开展清算工作，增强防范廉政风险能力;严明工作纪律，建立健全监督制约机制，完善监督程序，做到审核有说明、审议有记录，重要问题有讨论、有研究，确保清算工作在阳光下公正公平运行。
在土地增值税清算过程中，工作人员要严格按照《税务人员“十五”不准》的有关规定执行。对清算项目漏征漏管造成不征或少征税款的或者清算不及时导致税款流失的，以及在清算审核过程中徇私舞弊、违法违纪的，市局检查发现后将严格按有关规定进行处理。
五、其他事项
本通知自下发之日起执行，《海南省海口市地方税务局转发海南省地方税务局关于调整土地增值税征管工作流程（试行）的通知》（海口地税发〔2013〕29号）同时废止，2019年5月1日后《国家税务总局海口市税务局关于加强土地增值税清算管理工作的通知》（海税发〔2018〕70号）废止。
附件：（略）
1.土地增值税清算通知申报《税务事项通知书》
2.土地增值税清算申报表及其申报资料清单（包括工程造价清算资料清单）
3.土地增值税清算受理《税务事项通知书》
4.土地增值税清算不予受理《税务事项通知书》
5.土地增值税清算补充资料《税务事项通知书》
6.土地增值税清算申报工程造价清算资料《税务事项通知书》
7.土地增值税清算核定《税务事项通知书》
8.土地增值税清算实地审核审批表
9.土地增值税清算实地审核《税务事项通知书》
10.土地增值税清算实地审核工作记录
11.土地增值税清算初步审核意见《税务事项通知书》
12. 土地增值税清算二级审理提请书
13.土地增值税清算补税《税务事项通知书》
14.土地增值税清算退税《税务事项通知书》
15.土地增值税清算核定征收税款《税务事项通知书》
16. ××局土地增值税清算项目管理信息统计表
17. 土地增值税清算全过程监督管理台账
18. ××局2019年清算项目完成情况表和往年未入库项目统计表
国家税务总局海口市税务局2019年4月8日