【精选答疑】“售后返租”的商铺如何计算土地增值税的销售收入总额？
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问题四十三：“售后返租”的商铺如何计算土地增值税的销售收入总额？
Q：
我公司采取售后返租方式销售商铺，在销售商铺时同时与购房人签订两份合同，一份是商品房销售合同，另一份是租赁合同。销售合同约定，房产售价100万元，折扣率为15％，实际收款为85万元，业主在今后5年必须把商铺交由我公司对外出租，租金收入归我公司。销售时将售价和折扣额都在同一张增值税发票中注明。假设今后5年每年租金收入为5万元。请问，我公司应当如何确认土地增值税的销售收入总额?
A：
《土地增值税暂行条例》第五条规定:“纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。”
《国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》(国税函[2008]576号)规定:“房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。根据个人所得税法的有关规定精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。每次财产租货所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。”
上述文件规定得很清楚：购买者个人用所购房产交由房地产开发企业出租取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。对房地产公司而言，业主将房产交由房地产公司出租而取得的房屋租赁收入顶替了售房价款。你公司所开具的销售商铺发票金额为85万元，但是，你公司合同约定业主在今后5年必须把商铺交由你公司对外出租，租金收入归你公司所有，每年租金5万元，5年租金25万元也属于你公司的售房收入，应当一并作为销售不动产的收入110万元，计算缴纳土地增值税。
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