【精选答疑】房地产企业取得土地在闲置期间无需计提无形资产摊销费？
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问题四十六：房地产企业取得土地在闲置期间无需计提无形资产摊销费？
Q：
甲房地产开发公司2016年4月通过出让方式取得了土地使用权，准备用于商品房开发。但是，开发前的一系列审批手续极其繁杂，一直到2018年1月才取得建设工程许可证。请问，用于建造商品房的土地在开发之前是否计提无形资产摊销费?
A：
《企业会计准则第6号ー一无形资产》应用指南第六条土地使用权的处理规定：企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。(房地产开发)企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。”
根据上述规定，《企业会计准则讲解》第七章第二节第四条对土地使用权的处理作如下解释：企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。但下列情况除外：
（1）房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。
（2）企业外购的房屋建筑物，实际支付的价款中包括土地以及建筑物的价值，则应当对支付的价款按照合理的方法(例如，公允价值)在土地和地上建筑物之间进行分配；如果确实无法在地上建筑物与土地使用权之间进行合理分配的，应当全部作为固定资产核算。企业改变土地使用权的用途，将其作为出租或增值目的时，应将其转为投资性房地产。
根据上述规定，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条所涉开发成本中的土地征用费及拆迁补偿费，是指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补缴的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
根据财税法规的有关规定，房地产开发企业为开发产品，通过出让或转让方式取得的土地使用权、其成本直接计入“开发成本一一土地征用费及拆迁补偿费”科目，在土地闲置期间无须进行摊销。
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