【精选答疑】房地产企业出售普通标准住宅有何税收优惠政策?
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问题四十七：房地产企业出售普通标准住宅有何税收优惠政策?
Q：
房地产企业销售自行开发的普通标准住宅有什么税收优惠政策？普通标准住宅的具体标准是什么？怎样创造条件享受税收优惠政策?
A：
《财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》(财税[2006]141号)规定“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号，以下简称26号文）制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。
26号文规定，明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：
(1)住宅小区建筑容积率在1.0以上。
(2)单套建筑面积在120平方米以下。
(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。
26号文规定，各地要按《经济适用住房管理办法》和当地政府的规定，落实经济适用住房项目招投标的制度，加强经济适用住房建设，切实降低开发建设成本，严格实行政府指导价，建设单位利润要控制在3％以内。
根据26号文，北京市住房和城乡建设委员会、北京市地方税务局规定，享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价格低于所在区域普通住房平均交易价格1.2倍以下。
《土地增值税暂行条例》第八条第(一)款规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。”即：房地产企业销售普通标准住宅增值率≤20％的，免征土地增值税。
例：甲房地产公司(一般纳税人)从事普通标准住宅开发，2017年7月，出售一栋老项目的普通住宅楼，总可售面积为12000平方米，平均每平方米含税价为1995元，销售总额(含税)为2394万元，采用简易计税方法计税。为建造该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1200万元，其中：利息支出100万元。不能提供金融机构借款费用证明，城建税率为7％，教育费附加为3％，印花税率为0.5‰，房地产开发费用允许扣除比例为10%。
1、不含税销售额：2394÷(1+5％)＝2280(万元)；应缴增值税＝2280×5％＝114(万元)
2、扣除项目金额(扣除利息支出100万元)；
(1)取得土地使用权金额：324万元。
(2)房地产开发成本：1100万元。
(3)房地产开发费用：(324+1100)x10％＝142.40(万元)。
(4)加计20％扣除数：(324+1100)×20％＝284.80(万元)。
(5)有关的税金(增值税10％)：114x(7％+3％)＝11.40(万元)。
扣除项目金额合计：324+1100+142.40+284.80+11.4＝1862.60(万元)。
3.增值额：2280-1862.60＝417.40(万元)。
4.增值率：417.40÷1862.60×100％＝22.41％。
适用税率为30％，速算扣除率0。
5.应缴土地增值税＝417.40×30％-0＝125.22(万元)。
6.获利金额＝收入－成本－费用－利息－税金＝2280-324-1100-100-11.4－125.22＝619.38(万元)。
甲公司开发普通标准住宅，为什么还要缴纳土地增值税呢？原因是定价偏高。可以试着降低平均售价，使增值率不超过20％，就可以创造条件享受免税优惠政策。
假设把含税价降到1942.5元/㎡，收入总额为2331万元。
(1)不含税销售额＝2331÷(1+5％)＝2220(万元)。
(2)应交增值税＝2220×5％＝111(万元)。
(3)扣除项目金额＝1424×1.30+111×10％＝1862.30(万元)。
(4)增值额＝2220-1862.30＝357.70(万元)。
(5)增值率＝357.70÷1862.30×100%＝19.21％，小于20%，免缴土地增值税。
(6)获利金额＝2220-324-1100-100-11.1＝684.90(万元)。
(7)比原来多获利＝684.90-619.38＝65.52(万元)。
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