【精选答疑】怎样核算管理费用可以合理降低土地增值税？
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问题五十一：怎样核算管理费用可以合理降低土地增值税？
Q：
本公司只有一个房地产开发项目，在公司机构设立时是否需要单独设立项目管理部？设项目管理部与不设项目管理部对纳税有什么影响？
A：
《土地增值税暂行条例实施细则》规定，“开发间接费用”是指直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资薪金、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，即“项目管理部”所发生的各项费用。“房地产开发费用”是指与房地产开发项目有关的公司本部的销售费用、管理费用、财务费用，在土地增值税清算时房地产开发费用不是据实扣除，而是按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和(简称“建造成本”)的10％以内计算扣除，也称按比例扣除。房地产开发企业还可以按建造成本加计20％扣除。
公司单独设立“项目管理部”减少管理费用并不会影响“房地产开发费用”的扣除比例10％。单独设立项目管理部增加了“开发间接费用”支出，开发间接费用计入“房地产开发成本”，提高了“扣除项目金额”的计算基数，土地增值税清算时附加扣除30％，加大扣除项目金额，降低增值额和增值率，有利于降低土地增值税的税负。
例 2015年3月，A公司开始开发建设兴亚住宅小区，取得土地使用权支付的价款为3000万元，为节约费用没有设置项目管理部，公司管理人员40人，每年需要管理费用600万元。该项目建设安装成本为12000万元，可售面积为50000㎡，按均价(含税)6300元/㎡对外销售，销售收入总额为(含税)31500万元，开发周期需要3年时间，“营改增”后A公司选择简易计税方法。2017年10月该小区已经销售完成，请计算应缴土地增值税。
(一)按现有机构设置应缴土地增值税的计算
(1)应税收入总额＝31500÷(1+5％)＝30000(万元)。
(2)应缴增值税＝31500÷(1+5％)×5％＝1500(万元)。
(3)与转让房地产有关的税金：城建税7％、教育费附加3％，
与转让房地产有关的税金＝1500×10％＝150(万元)。
(4)扣除项目金额＝(3000+12000)×130％+150＝19650(万元)。
(5)增值额＝30000-19650＝10350(万元)。
(6)增值率＝10350÷19650×100％＝52.67％。
(7)适用税率40％，速算扣除率为5％，应缴土地増值税＝10350×40％-19650×5％＝3157.50(万元)。
(二)改善机构设置，降低土地增值税
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)规定，开发间接，是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括“项目管理部”所发生的管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)规定，审核开发间接费用时应当重点关注：是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用计入开发间接费用的情形。开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
董事会决议：公司本部的人员兼任项目的管理工作，为了加强项目管理，由公司的一部分管理人员组成项目管理部，项目管理部人员编制22人，每年减少管理费用、增加开发间接费用300万元。其他条件不变，计算对土地增值税的影响。
为贯彻董事会的决议，公司设立了项目管理部，每年增加开发间接费300万元，3年计900万元，房地产开发成本增加了900万元，“房地产开发费用”的扣除比例不变，试算对土地增值税的影响。
(1)房地产开发成本＝3000+12000+300×3＝15900(万元)。
(2)扣除项目金额＝15900×130％+1500×10％＝20670+150＝20820(万元)。
(3)增值额＝30000-20820＝9180(万元)。
(4)增值率＝9180÷20820×100％＝44.09％。
(5)适用税率30％，速算扣除率为0。应缴土地增值税＝9180×30％-0＝2754(万元)。
(6)降低应缴土地增值税＝3157.50-2754＝403.50(万元)
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